2018.12.26
◆ 단독주택 공시가 급등 ◆
서울 한남동·청담동·삼성동 등 고가 단독주택 밀집지의 내년도 단독주택 공시가격이 올해보다 50~70%씩 큰 폭으로 오른다. 현재 단독주택은 시세 대비 공시가격이 40~50% 수준으로 낮은 점을 감안해 고가 주택을 중심으로 시세 반영률을 아파트와 비슷한 60~70%까지 확 끌어올린 것으로 보인다.
공시가격 폭등에 따라 단독주택의 종합부동산세·재산세 같은 보유세 부담이 크게 늘고, 내년 4월에 발표되는 아파트 등 공동주택의 공시가격 상승폭도 올해보다 대폭 커질 것으로 보인다. 공시가격은 증여세·상속세는 물론 각종 개발부담금의 기준으로도 쓰여 여파가 클 전망이다.
26일 국토교통부와 한국감정원에 따르면 내년 1월 말 발표할 표준단독주택의 공시가격에 대한 감정평가를 최근 마무리한 뒤, 지난 19일부터 해당 주택 소유자들에게 개별 통보하고 다음달 7일까지 소유자 의견 청취를 진행하고 있다.
정부는 세금과 각종 부담금 부과 기준으로 삼기 위해 단독주택 가격을 공시한다. 22만가구를 표준단독주택으로 뽑아 산정기관인 감정원이 가격을 먼저 공시하고, 나머지 396만가구는 지방자치단체가 표준단독 공시가를 참고해 가격을 산정한 다음 4월에 공시한다. 2019년도 표준단독주택 공시예정가격이 공개된 부동산공시가격알리미 사이트에 따르면 한남동 표준주택으로 조회되는 주택 112가구 중 올해 공시가 대비 가격 상승률이 50%를 넘는 것은 39가구(34.8%)에 달한다. 3채 중 1채꼴로 공시가격이 작년 대비 50% 이상 뛰게 되는 것이다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장(세무사)은 "공시가격이 50%가량 대폭 오르면 보유세가 전년도의 150% 이상 오르지 못하게 하는 상한이 있는데, 대부분 상한까지 보유세가 오르게 된다"고 말했다. 공시가격이 뛰면서 종합부동산세를 내지 않다가 종부세 부과 기준인 공시가 9억원을 새롭게 넘어서는 주택도 늘어난다.
서울 강남구 청담동의 대지면적 70㎡, 연면적 253㎡ 규모 단독주택은 올해 공시가격이 8억7600만원이었는데, 내년에는 12억2000만원으로 뛰어올라 종부세 부과 대상이 됐다. 국토부 관계자는 "시세에 비해 공시가격이 크게 낮은 서울 지역의 고가 단독주택을 중심으로 올해 지가 상승분과 주택가격 상승분을 적극적으로 반영했다"며 "공시가격을 형평성과 현실성에 맞춰 조정하고 있다"고 설명했다. 지난 8월 공시가격 산정 업무를 맡은 감정원 관계자도 언론 간담회에서 "현재 50% 수준인 단독주택 공시가격을 시가 70% 수준인 아파트 공시가격과 단계적으로 맞춰 나가겠다"고 밝힌 바 있다. 그러나 일부 단독주택 소유자들 중에선 70~80%에 육박하는 공시가 상승 '고지서'를 맞는 당혹스러운 사례가 속출하고 있다.
문제는 정부가 공시가격 현실화 조치를 단독주택에 그치지 않고 아파트 등 공동주택으로 확대해 추진할 것이란 점이다.
[이지용 기자]
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공시가 26억→40억 한남동 단독주택…보유세 1277만→1915만원
최초입력 2018.12.26
공시가 인상 따른 보유세 시뮬레이션해보니
고가주택 시세반영률 높여
종부세 대상도 크게 늘어나
재산세 포함 보유세 급증
서울 용산·이태원·청담…
稅부담 상한 150%까지 갈듯
◆ 단독주택 공시가 급등 ◆
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정부가 최고 70% 이상 높아진 내년 표준단독주택 공시가격을 주택 소유주들에게 통보하기 시작했다. 이에 따라 단독주택 보유자들은 종합부동산세(종부세)와 보유세 부담이 대폭 확대될 것으로 전망된다. 특히 내년부터 시행되는 종부세 강화 등과 겹치면서 내년 공시지가가 폭등하는 서울 용산·이태원·청담·삼성 등 주요 고가 단독주택 밀집 지역에선 '보유세 폭탄' 충격파가 상당할 것으로 예상된다.
매일경제신문이 26일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 도움으로 내년 서울 주요 단독주택 종부세와 보유세가 얼마나 늘어나는지(1주택자, 만 59세, 만 5년 이상 보유자로 가정) 시뮬레이션했다.
그 결과 공시가격이 50~60% 늘어난 표준단독주택은 종부세 역시 50~60% 늘어나는 곳이 속출할 것으로 보인다.
국토교통부 표준단독주택공시가격 자료에 따르면 용산구 한남동 소재 한 단독주택(대지면적 364㎡·연면적 311㎡) 공시지가는 2018년 26억5000만원에서 2019년 40억원으로 51% 급등한다. 2017년 24억1000만원에서 2억4000만원 상승하는 데 그쳤던 공시가격이 내년엔 무려 13억5000만원이나 뜀박질하는 셈이다.
이 결과로 세금 시뮬레이션을 해보면 올해 491만2000원이었던 종부세는 내년 851만4000원으로 73% 상승해 공시지가 상승률을 훨씬 상회한다. 여기에 재산세를 합친 총 보유세는 기존 1277만400원에서 1915만5600원으로 50% 상승한다. 1주택자는 보유세 상한이 전년 대비 150%를 넘을 수 없어 상한치를 채운 것이다.
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삼성 SK 신세계 등 재벌가가 소유한 단독주택이 밀집해 있는 서울 용산구 한남동 고급주택가. [한주형 기자]
대기업 오너가 보유한 초고가 주택도 부담이 커진다. 매년 단독주택 공시지가 상위권을 차지한 이명희 신세계 회장 소유 단독주택인 용산구 한남동 주택(대지면적 1758㎡·연면적 2861㎡) 공시지가는 올해 169억원에서 내년 270억원으로 101억원 오른다. 이에 따라 올해 1억1902만원이던 종부세는 내년 1억8652만원으로 57% 상승한다. 보유세 역시 전년(1억9074만원) 대비 1억원가량 상승한 2억8611만원이 될 전망이다.
우 세무팀장은 "고가 단독주택이 몰려 있는 지역일수록 시세 반영 비율이 높아 그만큼 종부세가 큰 폭으로 늘어날 수 있다"며 "보유세 상승률 역시 대부분 상한선인 50% 인상이 이뤄질 전망"이라고 말했다.
이러한 공시지가 현실화는 1주택(9억원 이상) 종부세 경계에 포함된 보유자에게도 직격탄이 될 전망이다.
공시지가가 올해 9억5600만원에서 내년 16억5000만원으로 사례 중 가장 높은 73% 상승하는 강남구 청담동에 위치한 한 표준단독주택(대지면적 229㎡·연면적 260㎡)은 올해 9만3184원에 불과했던 종부세가 내년 47만2656만원으로 400%가량 늘어난다. 이를 적용한 보유세 역시 올해 188만8349원에서 내년 316만3651원으로 늘어난다. 해당 주택은 2017년 공시지가가 7억3700만원으로 종부세 부과 대상조차 아니었다.
강남구 삼성동 소재 한 표준단독주택(대지면적 277㎡·연면적 663㎡) 역시 내년 공시지가가 올해(18억4000만원)보다 63% 상승한 30억원으로 통보되면서 보유세가 678만4992원에서 내년 1017만7488원으로 상한선까지 치솟는다. 이런 상황을 감안할 때 서울 핵심지에 단독주택을 가진 사람들이 예상치 않게 종부세 납부자로 분류되면서 내년부터 세금을 내는 사례도 급증할 것으로 전망된다. 조세저항이 만만치 않을 것으로 보이는 이유다.
1주택자로 진행한 시뮬레이션과 달리 만약 2주택 이상을 보유한 다주택자라면 세금 증가 폭이 훨씬 커질 전망이다. 보유세 인상 상한이 전년 대비 150%를 넘지 않는 1주택자와 달리 다주택자는 전년 대비 300%까지 오를 수 있고 세율 자체도 높아지기 때문이다.
우 세무팀장은 "다주택자 보유자는 타격이 더 클 것"이라며 "일단 최종액이 결정돼 봐야 알겠지만 1주택자보다는 다주택자들 고민이 깊어질 확률이 높다"고 말했다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 "세금쇼크가 될 수 있어 보완책이 필요하다"며 "세부담이 클 수 있는 노년층에 대한 세금 감면과 함께 공시가격 현실화에 대한 정확도를 높일 필요가 있다"고 지적했다.
국토부와 각 지방자치단체는 지난 19일부터 다음달 7일까지 표준주택 공시 예정가격을 공개한다. 공시가를 확인하고 싶은 주택 소유자는 국토부가 만든 '부동산공시가격알리미' 홈페이지에 접속해 직접 확인하거나 각 지자체 재산세과에 연락하면 된다.
공시가격에 대해 의견이 있는 주택 소유자는 다음달 7일까지 한국감정원 각 지역 지사 또는 지자체 재산세과로 의견서를 제출하면 된다. 부동산공시가격알리미 홈페이지에서 온라인으로 직접 의견서 제출도 가능하다. 제출된 의견서는 한국감정원에서 처리 결과를 개별 통지한다.
[정지성 기자 / 추동훈 기자 / 박윤예 기자]
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