2019.01.30
다우존스 주택건설지수
최고점대비 40% 급락
서브프라임 대출은 급증
中도 美 부동산시장서 발빼
2008년 금융위기전과 흡사
미국 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 거래량이 뚝 떨어진 데 이어 주택 관련 기업 주가도 급락하고 있다. 이 와중에 낮은 신용등급을 의미하는 `서브프라임`을 대상으로 한 대출도 급증하는 것으로 나타나 2008년 전 세계를 뒤흔들었던 금융위기와 경기 침체 수순을 그대로 밟고 있는 것 아니냐는 우려가 커지고 있다.
30일(현지시간) 파이낸셜타임스(FT)는 미국 주택 건설업체들의 주가 하락과 미국 주택 거래량 급감이 경기 침체의 신호가 될 수 있다고 보도했다. FT와 블룸버그에 따르면 미국 주택 건설기업으로 구성된 다우존스주택건설지수는 지난 한 해 최고점 대비 40% 이상 하락했다.
올해 초 상승 전환했지만 여전히 고점 대비 32% 하락하고 있다. 같은 기간 다우존스산업평균지수가 각각 3.42%, 6.23% 하락해 사실상 큰 조정이 없는 것과는 대조적이다. 마이클 메이어 뱅크오브아메리카메릴린치 이코노미스트는 "주택 시장을 대하는 투자자들 심리가 과거와는 완전히 바뀐 것"이라며 "이러한 심리의 변화는 향후 주택 판매량에도 큰 영향을 미칠 수 있다"고 언급했다.
주식시장은 경기 흐름을 앞서 반영하는 일종의 `경기선행지수`로 볼 수 있어 주가의 급락이 미국 주택 경기를 예측하는 가늠자가 될 수 있다는 분석이다.
FT는 "주택 관련 기업의 주가 하락은 2008년 금융위기의 시발점이 됐던 미국 주택 시장 붕괴와 닮아 있다"며 "당시 미국 주택 시장이 꺾이기 약 1년 전인 2005년부터 다우존스주택지수가 하락했고 주택 경기가 본격적으로 꺾인 2007년 이후 리세션이 시작됐다"고 언급했다. 실제 미국 주택 시장은 냉각 상태다. 지난 22일 전미부동산중개인협회는 지난해 12월 미국 기존 주택 판매량이 전달보다 34만가구(6.5%) 감소한 499만가구(연간 환산 기준)라고 발표했다. 이는 2015년 11월 이후 최저치이며 전문가들의 예상치(525만가구)를 크게 밑돈다. 블룸버그에 따르면 이미 지난해 초부터 미국 기존 주택 매매는 전년 동월 대비 감소하는 추세로 돌아섰다.
미국 주택 가격이 과거에 비해 지나치게 상승한 점도 부동산 경기 전망을 더욱 어둡게 만드는 요인으로 지목된다. 2012년부터 상승하기 시작한 미국 주택 가격은 부동산 버블이 최고조에 달했던 2006년 가격을 훌쩍 뛰어넘었다. 미국 주택가격지수인 케이스실러지수는 2018년 11월 기준 205.85로 2006년 버블 당시(184.55)보다 11.5%나 늘었다. 그간의 경기 호조나 낮은 실업률 등을 감안하더라도 이미 미국 부동산 가격이 버블 붕괴 직전까지 온 것 아니냐는 불안감이 커지고 있는 이유다.
이 가운데 2008년 금융위기의 뇌관이었던 `서브프라임 대출` 역시 급증하고 있는 것으로 나타나 침체 우려가 더욱 확산되고 있다. 미국 신용평가기관 트랜스유니언이 최근 발표한 `2018년 3분기 대출 보고서`에 따르면 지난해 3분기 미국 내 개인 대출 잔액은 1324억달러(약 147조8908억원)로 전년 동기 대비 18% 늘었다. 특히 서브프라임 대출은 전년 동기 대비 28% 증가해 개인 대출 중에서도 가장 빠른 증가 속도를 보였다.
미국에서 신용등급은 신용도, 부채 규모, 담보 능력 등에 따라 프라임, 알트에이, 서브프라임 등 세 등급으로 분류된다. 서브프라임은 이 중 가장 신용등급이 낮아 대출 금리가 상대적으로 높고 대출 요건도 까다롭다. 하지만 뒤집어 말하면 금리가 높은 만큼 위험이 큰 대신 금융기관이 대출을 통해 얻는 수익은 높다. 2008년 미국 내에서 서브프라임 등급에 무분별한 주택담보대출(모기지)을 해 준 결과 금융위기를 겪은 후 서브프라임 관련 대출이 한때 주춤했지만, 경기가 회복세에 접어들면서 다시 빠르게 늘고 있는 추세다. 경제가 호황일 때는 큰 문제가 없지만 침체기에 접어들면 서브프라임 대출이 금융위기 뇌관으로 작용할 수 있다.
보고서에 따르면 미국 내 모기지 규모가 큰 폭의 변동이 없는 가운데서도 서브프라임 모기지론은 꾸준히 늘고 있다. 지난해 2분기 미국 모기지 규모가 0.7% 상승하는 데 그친 반면, 서브프라임 대출은 3.4% 증가한 것으로 나타났다. 특히 서브프라임 대출은 금융위기 이후 시장에서 거의 퇴출되는 분위기였지만, 지난해 하반기부터 `비프라임(non-prime) 대출, 비적격(non-qualified) 대출` 등으로 이름을 바꿔 다시 등장하고 있는 추세다.
중국 투자자 등 `큰손`들이 발을 빼면서 미국 주택 시장뿐 아니라 상업용 부동산 시장도 주춤하고 있다. 29일 월스트리트저널(WSJ)은 부동산 조사업체 리얼캐피털애널리틱스 자료를 인용해 중국 투자자들이 미국 상업용 부동산 시장에서 8억5400만달러(약 9535억원) 순매도를 기록했다고 보도했다. 특히 중국 투자자들은 지난해 4분기를 포함해 3분기 연속 순매도했으며 이렇게 장기간 순매도를 지속한 것은 사실상 처음이라고 밝혔다. 작년 한 해 전체를 놓고 보면 중국 투자자들의 미국 상업용 부동산 순매입액은 26억3000만달러(약 2조9364억원)로 6년 만에 최저치를 기록했다. 2012년 이후 보험사와 기업 등 중국 투자자들은 뉴욕의 랜드마크 빌딩과 캘리포니아 베벌리힐스 등 고급 주택가 등을 매입하며 미국 부동산 시장에 적극 돈을 쏟아부었다. 하지만 최근 중국 정부가 자국 기업에 대한 자본 통제를 강화하는 등 경기 둔화를 늦추기 위한 대응에 나서자 중국 투자자들이 자금을 회수하고 있는 것으로 보인다. WSJ는 "중국 투자자들이 미국 부동산 시장에서 후퇴하고 있는 것은 세계 2위 경제 대국의 성장 둔화가 전 세계적으로 반향을 일으키면서 금융시장을 휘젓고 있다는 신호"라고 언급했다.
[이새봄 기자]
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