재건축초과이익환수제 부활, 안전진단 강화, 분양가상한제 확대 등 재건축 규제 '3종 세트'가 4~5년 후 새 아파트 공급을 급격하게 줄이는 효과
최근 규제 일변도인 정부 정책 방향과 재건축에 부정적인 현 지자체 등의 방침이 반영된 결과로 해석된다. 분양가상한제 시행에 이어 안전진단까지 강화돼 재건축 공급이 크게 위축되면서 기존 재건축·신축 단지를 주축으로 한 서울 집값 급등세도 가속화할 것으로 염려
2019.10.16
올림픽선수촌·월계시영 등
재건축 잇단 탈락 시장 `충격`
"아파트 외벽 갈라지는데…"
주민들은 `도시빈민화` 반발
목동·성산시영 등도 `먹구름`
공급위축에 집값 불안 불보듯
기존 재건축·신축은 반사이익
서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트가 15일 송파구로부터 정밀안전진단 불합격 등급을 받아 재건축 진행이 중단됐다. 아파트 외벽 틈새가 점점 더 벌어지자 벌레 유입, 부식 등을 막기 위해 신문지 더미를 끼워 임시변통한 모습. [한주형 기자]
서울 강남·강북에서 '재건축 잠룡'으로 꼽혀왔던 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트와 노원구 월계동 월계시영아파트가 잇달아 사업 시작 단계인 안전진단에서 고배를 마셨다. 최근 규제 일변도인 정부 정책 방향과 재건축에 부정적인 현 지자체 등의 방침이 반영된 결과로 해석된다. 분양가상한제 시행에 이어 안전진단까지 강화돼 재건축 공급이 크게 위축되면서 기존 재건축·신축 단지를 주축으로 한 서울 집값 급등세도 가속화할 것으로 염려된다.
올림픽선수촌아파트는 둔촌주공과 함께 강남 재건축을 상징하는 대단지다.
이 아파트 재건축은 지역 주민들이 자발적으로 결성한 '올림픽선수촌아파트 재건축 모임(올재모)'을 중심으로 추진됐다.
매일경제가 입수한 올림픽선수촌아파트 안전진단 종합평가표에 따르면 이 아파트는 주거환경(D), 건축마감 및 설비노후도(D), 비용분석(E)에서 기준을 통과했지만 구조안전성 부문(50%)에서 'B등급'을 받으면서 최종 C등급으로 불합격 판정을 받았다. 국토교통부가 지난해 안전진단 평가 항목별 가중치에서 구조 안전성 부문 비중을 상향(20%→50%)한 것이 불합격에 결정적이었다. 안전진단을 통과하지 못하면서 올재모가 용역비용으로 납부한 2억7000만여 원 역시 돌려받지 못하는 '매몰비용'이 됐다.
서울 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트
강북 재건축 기대주인 월계시영 역시 정밀 안전진단 전 단계인 예비 안전진단에서 고배를 마셨다. 월계시영은 총 3930가구 규모로 현재 정밀 안전진단을 진행 중인 성산시영과 함께 강북 재건축 최대어로 꼽힌다. 노원구 관계자는 "재건축 관련 규정이 바뀌거나 건물이 더 노후하면 사업을 추진하는 편이 나을 것"이라고 말했다.
이번 결과는 다른 대형 재건축 단지들의 행보에도 큰 영향을 미칠 전망이다. 현재 마포구 성산동 성산시영아파트는 정밀 안전진단을 진행 중이며, 양천구 목동 신시가지아파트 단지들 역시 정밀 안전진단을 신청했거나 용역비용을 모금하고 있다.
정비업계 관계자는 "대규모 재건축을 허가하면 시장을 자극할 우려가 있다는 점이 평가에 불리하게 작용할 것"이라고 말했다. 재건축초과이익환수제 부활, 안전진단 강화, 분양가상한제 확대 등 재건축 규제 '3종 세트'가 4~5년 후 새 아파트 공급을 급격하게 줄이는 효과를 내면서 기존 신축 주택 가격만 밀어 올릴 것이란 지적도 나온다.
서울시에 따르면 2015년 이후 재건축 정비구역으로 지정된 곳은 총 31곳에 불과하다. 특히 구역이 지정된 곳이 지난해 2건, 올해는 아직 1건도 없을 정도로 재건축 추진 가도가 꽁꽁 얼어붙었다. 재건축 규제 풍선 효과로 안전진단을 통과한 기존 재건축 단지와 신축 아파트 가격이 들썩이고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "정부는 재건축 규제를 풀어 허용해주고, 조합원은 공공 임대주택, 소형 평형 분양 등을 늘리면서 공공성을 확보하는 윈윈 전략이 필요하다"고 조언했다.
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정부가 안전진단 허들을 높이기 위해 주거환경 부문 비중을 대폭 줄이면서 층간소음, 주차, 녹물 등 주거환경 악화와 안전문제도 심각하게 대두되고 있다. 정부가 집값 논리에만 매몰돼 주거 안전을 등한시하면서 재건축 단지 주민들이 강제로 '도시빈민'으로 내몰리고 있다는 지적이다.
올재모에 따르면 올림픽선수촌아파트는 현재 스프링클러(자동 소화 설비) 노후화로 물이 새면서 스프링클러 밸브를 잠근 상태로 화재 위험에 무방비로 노출돼 있다. 천장과 외벽 균열, 콘크리트 노출 등으로 인한 붕괴 위협에 주민들 불안감이 커지고 있다. 올재모 관계자는 "정부가 정치 논리가 아닌 주민들의 안전과 팩트에 근거해 안전진단을 진행해야 한다"고 말했다.
[정지성 기자 / 나현준 기자]
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2019.10.16
올림픽선수촌 재건축 제동여파
목동은 구조 더 열악해 기대
올재모 송파구에 이의신청
재건축 안전진단을 추진 중인 서울 양천구 목동신시가지아파트 일대. [한주형 기자]
서울 시내 대표적 재건축 잠룡인 송파구 방이동 올림픽선수촌아파트가 정밀안전진단에서 고배를 마시고 법적 대응까지 예고하자 이를 지켜본 초기 재건축 단지들도 바짝 긴장하고 있다.
16일 최근 정밀안전진단을 신청하거나 준비 중인 양천구 목동신시가지아파트 주민들은 충격과 불안감 속에서도 "목동은 상황이 더 심각한 만큼 통과할 수 있을 것"이라며 침착함을 잃지 않으려 애쓰는 모습이었다. 특히 주민들은 올림픽선수촌아파트 안전진단 불합격에 결정적인 역할을 한 '구조안전성'(비중 50%) 부문에서 목동이 더 열악해 충분히 통과할 수 있다고 주장한다. 목동신시가지아파트는 현재 5·6·9·13단지가 정밀안전진단을 신청해 진행 중이며 10단지도 안전진단비용을 모금하고 있다.
신종섭 목동신시가지 6단지 재건축추진준비위원장은 "6단지는 모래 아래 쇠기둥을 박았는데 이를 받쳐줄 지지대가 없어서 내하력(구조물 하중 변화에 대한 저항력)이 취약하다"며 "최근 태풍이 왔을 때 일부 주민들이 진동을 느껴 밖으로 대피했다"고 말했다.
공교롭게도 지난 14일 정밀안전진단을 신청한 목동신시가지 5단지도 예정대로 진행할 방침이다. 5단지 한 주민은 "화재가 나면 소방차가 바로 접근하지 못하는 등 위험하다"고 말했다.
한편 전날 안전진단에서 탈락한 올림픽선수촌아파트는 송파구를 상대로 법적 대응을 검토하고 있어 거센 후폭풍이 예상된다. '올림픽선수촌아파트 재건축 모임'(올재모)은 전일 정밀안전진단 결과가 발표된 직후 송파구청을 상대로 즉각 이의신청을 제기했다.
올재모는 이의신청 답변을 받는 대로 감사원에 감사를 청구하고 행정법원에 효력정지 가처분 신청도 낸다는 방침이다. 특히 주민 자체 전문가들이 조사한 진단 결과와 구청의 진단 결과 간 현격한 차이가 있어 이번 결과를 받아들이기 어렵다고 주장한다.
올재모 관계자는 "구조적으로 수리가 안 되는 부분이 많은데 구조안전성에서 'B등급'은 말이 안 된다"며 "집값을 잡기 위해 재건축은 무조건 규제하려는 정치 논리로만 해석된다"고 말했다.
백준 J&K도시정비 대표는 "구조 비중을 지나치게 높인 것은 사실상 재건축을 완전 봉쇄하려는 정치적 목적으로밖에 볼 수 없다"며 "주민들이 못 살고 이사 갈 정도가 되어야 재건축이 되기 때문에 주민들 원성이 높아질 것"이라고 지적했다.
[정지성 기자 / 나현준 기자]
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