2018년 04월 21일(토) 15:16 [데일리시사닷컴]
[전문]조재현 양천구의원 재건축 관련 구정질의
존경하는 50만 양천구민 여러분, 지역발전을 위해 불철주야 애쓰고 계신 전희수 의장님과 선배·동료 의원님 여러분 그리고 의회를 찾아주신 언론사 관계자 여러분, 양천구민의 복리증진을 위해 수고하고 계신 김수영 구청장님과 관계공무원 여러분! 안녕하십니까? 목1동 신정1, 2동 출신 조재현 의원입니다.
오늘 저는 최근 큰 이슈가 되고 있는 양천구의 재건축 사업과 관련된 이야기를 말씀드리고 구청장님의 의견을 들어보고자 구정질문을 하게 되었습니다.
제가 12년간 의정활동을 하면서 제 출신동에서 참으로 다양한 개발사업들을 접할 수 있었습니다. 신정1동 신정4구역 재개발, 신정1동 제일시장 재건축, 목1동 지역주택조합, 신정1동 지역주택조합, 신정2동 지역주택조합, 대경연립 재건축, 신정2동 쌍용아파트 리모델링이 바로 그것입니다.
그런데 이중에서 현재 사업이 완료된 곳은 신정1동 신정4구역 재개발이 유일합니다. 특히 대경연립 재건축의 경우는 사업시작 이후 무려 20년이 다되어 가는데도 착공을 못하고 있습니다.
신정1동 제일시장 재건축의 경우 지난 10년간 수많은 시행사들이 사업을 시도하였으나 중도에 포기하고 나갔으며, 목1동 405번지 지역주택조합사업은 토지사용승낙 비율을 높이지 못해 사실상 사업이 중단된 상태로 모집된 많은 조합원들이 현재 어떤 상황인지 구청을 통해서는 어떠한 정보도 얻을 수가 없습니다.
신정1동 특별계획구역 지역주택조합사업은 작년에 3개의 정비업체가 난립하다가 최근 1곳만 남고 전부 철수 했으며, 현재 지구단위계획 해제 민원이 다수여서 사실상 사업 폐기 수순을 밟고 있습니다. 신정2동 지역주택조합사업은 수년전부터 동의서 징구를 하고 있으나 용적률 문제로 사업수익성 확보가 쉽지 않아 난항을 겪고 있는 것으로 알고 있습니다.
쌍용아파트 리모델링은 상당히 좋은 조건으로 건축심의를 통과하였으나 6년째 추가적인 동의서 징구에 어려움을 겪고 있으며, 마지막으로 대경연립 재건축은 최근 조합임원이 변경되어 의욕적으로 사업을 추진하고 있으나 재건축 구역 토지 면적의 절반을 차지하는 약 1천평의 토지가격이 불과 수년전에는 82억원 하던 것이 지금은 약 200억원으로 급등하여 사업진행에 난항을 겪고 있습니다.
그동안 급격히 상승한 토지비는 결국 조합원들의 추가적인 부담과 분양가 상승으로 귀결되며 이는 사업의 리스크를 높이고 주변의 집값도 상승시키는 부작용을 낳습니다. 또 건물주들 중에는 사업이 장기화 되자 대출이자 비용을 견디지 못하고 팔고 나간 사람들도 많은데 결국 재건축 진행과정에서 문제가 생기게 되면 여러 가지 다양한 부작용들이 함께 발생한다는 것을 알 수 있습니다.
각 사업마다 사업진행을 어렵게 하는 속사정들은 다양하지만 한 가지 공통된 점은 많은 주민들이 해당 사업에 대한 정보와 지식이 너무 부족하다는 점입니다. 생계 때문에 공부하기는 쉽지 않고, 구청의 문턱은 높고, 조합에서 주는 정보도 믿기 어렵다 보니 주변의 뜬소문이나 그럴듯한 감언이설에 넘어가는 경우가 많습니다.
구청의 무관심도 한 원인이 되는데 2016년부터 조합과 관련된 거의 모든 정보가 공개되도록 바뀌었지만 구청에서 기본적인 실태 조사가 되고 있는지 의문입니다.
또한 일반적으로 대다수의 개발 사업들은 초기에 사업자금을 조달하지 못해 많은 어려움을 겪게 됩니다.
결국 이러한 자금을 외부에서 조달하다 보니 차후 조합이 주민들의 권익을 대변하지 못하고 시행사나 시공사에 질질 끌려가면서 문제를 야기하는 경우가 허다합니다.
그래서 이러한 문제점들을 최소화하고자 최근 우리 구청에서도 재개발과 일부 단독주택 재건축에 공공관리제도를 시행하고 있는 것으로 알고 있습니다.
최근 정부의 안전진단 규제로 인해 목동아파트의 재건축이 이슈가 되고 있습니다. 목동아파트 재건축은 아주 중요한 일이기 때문에 우리 구청에서는 수년전부터 마스터플렌, 지구단위계획 등으로 이를 지원하고 있습니다.
그러나 이러한 관리계획 수준의 지원만으로는 성공적인 사업을 이끌 수 없습니다. 타구의 경우 구청장들이 아주 적극적으로 재건축을 지원하고 있는데 대표적으로 강남구, 영등포구, 과천시를 꼽을 수 있습니다.
강남구의 경우 정부의 안전진단 강화에 대응하기 위해 예비비로 강화된 안전진단의 문제점을 찾기 위한 용역을 실시한 사례도 있으며, 정비계획을 지구단위계획으로 갈음하여 시간과 비용을 단축시킨 사례도 있습니다. 또한 과천시는 안전진단과 정비계획을 구청이 주도하여 사업추진을 원활히 하였고, 영등포구는 재건축에 공공관리제도를 도입하여 안전진단, 정비계획 뿐만 아니라 추진위, 조합설립 지원 및 사업자금 융자 알선까지 해주고 있습니다.
타구에서는 성공적인 재건축 사업을 이루기 위해 구청장들이적극적으로 나서서 일을 하고 있음에도 우리 양천구청은 안타깝게도 기본적인 법규조차 해석하지 못하고 있습니다.
2009년 구청장이 안전진단 비용을 부담할 수 있게 바뀐 이후 서울에서만 동작구, 광진구, 동대문구, 영등포구, 강남구, 송파구의 수만세대 공동주택이 구청이 주도하여 안전진단을 받았습니다. 우리 양천구청과 심지어 의회 전문위원마저도 이것이 상위법 위반이라는 어처구니없는 주장을 하고 있는데, 그럼 위에 언급한 저 구청들은 전부 불법을 저지르고 있다는 얘기입니까? 인터넷으로 5분만 검색해봐도 다 알 수 있는 사실을 수십 년간 실무를 해온 공무원들이 몰랐을 리는 없습니다. 저는 개인적으로 공무원들이 내용을 무언가 눈치를 보느라 반대로 이야기 한 것이 아닌가하고 생각합니다.
물론 재건축의 안전진단과 정비계획을 구청에서 하게 되면 많은 예산이 소요되는 것은 맞습니다. 그러나 재건축이 순차적으로 이뤄지기 때문에 감당하지 못할 정도는 아니라고 생각합니다. 구청장 의지의 문제이고 또 예산상황이 정 안 좋으면 법취지대로 소유자에게 부담시키면 됩니다.
중요한 것은 구청이 비용을 부담하느냐 아니냐 하는 것이 문제의 본질이 아니고, 목동아파트 재건축이 시작된다면 그동안 겪어왔던 재건축의 문제점들을 최소화 하여 어떻게 하면 성공적인 재건축을 이끌 수 있느냐 하는 것이 관건입니다.
앞서 제가 제기했던 재건축의 문제점들이 공공관리제도로써 일부라도 해소가 될 수 있다면 비용은 차후 문제입니다. 구청의 예산상황이 어려우면 반반씩 매칭으로 해도 되고, 그것도 어려우면 기금형태로 만들어 대여해주고 나중에 회수하는 방안도 생각해 볼 수 있습니다. 또 초과이익이 발생했을 경우 안전진단과 정비계획 비용을 공제해주는 것도 좋다고 생각합니다.
재건축이 잘못 진행되면 앞서 대경연립의 예처럼 그 부작용이 너무 큽니다. 만약 구청에서 예산을 투자해서 재건축이 투명하고 건전하게 진행될 수 있다고 한다면 충분히 투자할 가치가 있다고 생각합니다.
공동주택이 많지 않은 지역출신 동료 구의원들께서는 이런 비용을 쓰는 것이 뭔가 아깝고 부당하다고 느끼실지 모르겠지만 제가 발의한 조례는 단순히 아파트에만 해당되는 것은 아닙니다. 신월동 지역은 노후 된 연립주택이 슬럼화 된 곳들이 있는데 나중에 이런 곳의 재건축을 할 때 신정2동의 대경연립처럼 되지 말라는 법이 없습니다. 실제로 재개발에 실패한 곳이 몇 군데 있지 않습니까? 대안으로 주거환경관리사업을 하고 있는데 저는 개인적으로 정말 쓸 때 없는 사업이라고 생각하고 있습니다.
또한 목동아파트 재건축을 예로해서 경제논리로 따져도 예산상 문제될게 별로 없습니다. 재건축이 시작되면 공동주택지원금이 남을 것이고 그 금액이면 안전진단 비용을 상쇄하고 남습니다. 또한 목동아파트 14개 단지가 재건축이 되면 세대수가 두 배로 늘어나는데 재산세는 3배가 늘어나고 인구유입으로 인한 시너지 효과는 더 큽니다. 지금 양천구의 재산세 600억원 중 약 200억원이 목동아파트에서 걷힙니다. 재건축이 완료되면 목동아파트에서만 걷히는 재산세가 대략 600억원이 됩니다. 안전진단, 정비계획 60억원 투자로 재건축 잘돼서 매년 600억씩 받으면 성공한 장사 아닙니까?
저는 제일 걱정인 것이 만약 지금처럼 정부의 규제가 오래 지속된다면 목동아파트에서는 안전문제와 직결된 주차장 신설, 화재예방시설 지원을 비롯해 배관교체 지원 등의 요구가 봇물 터지듯 나올 수 있습니다.
지금은 재건축을 명분으로 해서 구청에서 적극적으로 나서지 않고 있습니다만 주차장 하나만 만들어도 백억원 이상 소요될 텐데 나중에 구청에서는 이를 어떻게 감당할 겁니까?
이제 마무리를 하도록 하겠습니다. 정부의 정책을 믿고 최근 4년 이내에 목동아파트를 매입한 분들은 지금 상당히 분노하고 또 당황해 하고 있습니다. 정부의 집값을 잡겠다는 의지에는 어느 정도 수긍이 가는 부분이 있지만 그러나 이렇게 과격한 정책 변화는 결국 정책이 바뀔 시기만을 기다리는 투기세력을 오히려 더 양성할 수 있고, 공급부족에 의한 풍선효과로 주변 집값의 상승을 더 부축일 수 있습니다.
재건축 안전진단 강화부분은 우리의 힘으로 해결하기 어렵다고 해도 그 이외의 것들은 지금부터 우리가 준비를 해놓아야 할 시기가 되었다고 생각합니다. 지구단위계획만 해놓으면 재건축 준비가 다 되는 게 아닙니다. 미리미리 준비해야 할 일들이 산더미처럼 쌓여있습니다.
지하철, 소각장, 선별장 같은 기반시설에 대해서도 논의가 있어야 하며, 또 최근 급물살을 타고 있는 신정차량기지 이전의 경우도 현재 인천에서 화곡역을 거처 홍대로 가거나 2호선으로 합쳐지는 지하철 노선이 논의되고 있는데 교통사각지대인 곰달래길과 목4동 지역을 경유하여 우리 양천구에 유리한 방향으로 노선을 변경해야 한다는 주장도 나오고 있습니다.
이외에도 여러 가지가 있지만 시간상 생략하도록 하겠습니다.
아무쪼록 앞으로 우리 양천구청에서는 양천구의 100년 미래를 좌우할 목동아파트 재건축 사업이 주민들간의 갈등 없이 투명하게 진행될 수 있도록 각별한 관심과 노력을 해야 할 것입니다. 제가 금번에 발의한 조례도 선심성이 아니라 이러한 차원에서 발의가 되었다는 것을 말씀드리고 차기 구청장과 구의회에서는 이러한 주제들로 더 활발하게 논의가 진행되기를 기대하겠습니다.
시간이 조금 남아서 본의원이 이번에 대표발의한 공동주택지원금 지원조례 개정과 관련하여 한 말씀 드리겠습니다. 최근 재활용품 가격 인하에 대비하기 위해 이 조례를 만들었는데 재활용품과 음식물쓰레기를 처리할 수 있는 시설에도 지원을 할 수 있게 개정하였습니다. 재활용품을 처리할 수 있는 시설이라는 것은 예를 들면 페트병을 그냥 배출하면 가치가 떨어지지만 이것의 라벨과 뚜껑을 떼고 통만 잘게 분쇄해서 모아두면 경제적 가치가 더 증가합니다. 일본은 이미 이런 기계들이 편의점 등에 많이 도입되어 있습니다. 음식물처리시설은 말 그대로 음식물쓰레기를 퇴비화 하거나 부피를 줄여 자체적으로 처리하는 기계입니다. 아무쪼록 구청에서는 이런한 것들이 활성화돼서 쓰레기를 줄이고 환경을 지킬 수 있도록 많은 노력을 해주시기를 바라면서 구정질문을 마치도록 하겠습니다.
구청장께서는 목동아파트 재건축 문제에 대해 말하고 싶은 이야기가 있으시면 자유롭게 이야기 해 주시면 되겠습니다. 끝까지 경청해 주셔서 감사합니다.
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