NH리츠도 `흥행불패` 증명…서울스퀘어, 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 잠실SDS타워 등에 투자하는 재간접 리츠로출발 1조규모로 키워.직접투자도.

 

NH리츠도 `흥행불패` 증명…317대1 경쟁률 7.7조 몰렸다

김제림 기자

입력 2019.11.20

올해 공모주 청약중 최대규모

 

NH농협리츠운용이 출시한 NH프라임리츠가 공모주 청약에서 높은 경쟁률을 이어가며 리츠의 인기를 입증했다. 20일 NH투자증권에 따르면 18~20일 3일간 공모주 청약을 받은 NH프라임리츠는 총 317.62대1의 경쟁률을 기록했다. 청약증거금만 7조7499억원이 들어와 올해 공모주 청약 중 최대 증거금이 몰렸다. 이는 지난달 개인공모주 청약을 받은 롯데리츠 청약경쟁률 63.28대1의 경쟁률이나 청약자금 4조8000억원을 뛰어넘은 금액이다.

 

NH프라임리츠에 몰린 7조7499억원은 역대 공모주 청약증거금 중 6번째로 높은 금액이다. NH프라임리츠는 서울 도심과 강남 알짜 입지의 오피스를 기초자산으로 한 리츠라는 점에서 청약 일정이 시작되기 전부터 큰 관심을 받았다.

 

 

 

공모가 5000원에 청약물량을 받으면 연평균 배당률(매각 차익 제외)은 5.52%였다. 서울스퀘어, 삼성물산 서초사옥, 강남N타워, 잠실SDS타워 등에 투자하는 재간접 리츠로 기관 수요예측 때 이미 711.65대1의 경쟁률을 올리며 흥행에 성공했다. 입지상 매력에다 한 개인이 여러 계좌로 청약할 수가 있어 시중의 뭉칫돈이 몰렸다. 특히 높은 상품성에 비해서 공모로 조달하는 금액이 688억원에 불과해 경쟁률이 높게 형성됐다.

 

NH프라임리츠는 다음달 상장이며 향후 유상증자를 통해서 직접 실물 자산을 편입해 규모가 커질 것으로 보인다. NH농협리츠운용은 향후 2년 내 자산 추가 편입으로 1조원 규모의 리츠로 키울 것이라고 밝히기도 했다. 직접 실물자산을 편입할 경우 배당수익률 향상과 공모리츠에 대한 세제 혜택을 동시에 누릴 수 있을 것으로 보인다.

 

[김제림 기자]

[ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

 

ㅡㅡㅡ

 

삼성 건물'에 투자하는 NH리츠…주의할 점 3가지

 

증권안재만 기자

 

삼성물산(028260)서초사옥, 삼성SDS(018260)타워 등을 보유한 펀드 및 리츠에 투자하는 재간접리츠 NH프라임리츠가 이달 18~20일 일반 공모 청약을 받고 상장한다. 리츠(REITs)는 부동산 투자 전문 뮤추얼펀드로, 소유한 부동산에서 임대료를 받아 주주들에게 배당하는 상품을 말한다. 그리고 재간접리츠는 리츠에 투자한 뒤 리츠로부터 배당을 받으면 그 배당금을 주주와 나누는 구조다.

 

최근 기획재정부가 공모리츠에 대해선 배당세율을 14%에서 9%로 인하하고, 분리과세 혜택을 부여하겠다고 발표하면서 리츠에 대한 관심이 뜨겁다. 이 때문에 NH프라임리츠 또한 공모 청약이 흥행 성공할 가능성이 높다. 하지만 NH프라임리츠는 지난해 이후 상장한 신한알파리츠(293940), 이리츠코크렙(088260), 롯데리츠 등과 달리 재간접리츠라 주의해야 할 것이 있다는 게 전문가들의 지적이다.

 

①직접 보유한 건물 아니라 운용자가 팔기로 결정하면 팔아야 해

 

NH프라임리츠의 투자처는 쉽게 얘기해 ‘핫’한 건물들이다. 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등인데 모두 프라임 오피스로 분류된다. 프라임오피스란 서울 핵심권역에 위치한 연면적 약 3만㎡(9000평) 이상 빌딩을 말한다. 서울에 이런 프라임 오피스는 46개에 불과한데, 이 가운데 4개를 편입하고 있는 것이다.

 

 

 

(왼쪽 위부터 시계방향으로) 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 /미래에셋대우 제공

문제는 NH프라임리츠는 각 건물을 보유한 펀드나 리츠의 투자자일 뿐이고, 지분율도 각 펀드와 리츠의 10%에 불과하다는 점이다. 현재 규정상 공모리츠는 사모리츠의 지분을 10%까지밖에 담을 수 없다. 현재 사모리츠 지분을 50%까지 담을 수 있는 시행령 개정이 추진되고는 있으나 아직 확정되진 않았다.

 

현재 각 자산(빌딩)의 운용자는 만기를 맞는 데로 매각할 계획이다. 만기는 2024년 1월부터 2026년 2월까지 잔여 기간이 길지는 않다.

 

NH프라임리츠는 불과 3~4년 뒤에는 다시 어떤 자산을 편입할지 고심해야 하며, 추가 자산을 어느 것으로 담느냐에 따라 리츠의 성패가 갈릴 전망이다. 이로 인해 예상 수익률을 가늠하기 어렵다는 것이 전문가들의 지적이다. 현재 NH프라임리츠가 약속한 배당수익률은 연 5%선이다.

 

②자산비중 절반이 서울스퀘어, 삼성 계약기간 2년밖에 안남아

 

NH프라임리츠는 삼성그룹 계열사들이 입주해 있는 건물에 투자한다고 홍보하지만, 전체 자산 중 절반에 가까운 46%는 서울역 앞에 있는 서울스퀘어다.

 

그리고 마찬가지로 임차인 관리가 어려운 편인 강남N타워 비중이 22%다. 임대료를 떼어먹을 가능성이 전혀 없는 삼성물산 서초사옥(입주자는 삼성화재)과 삼성SDS타워는 비중이 각각 15%, 17%에 불과하다.

 

서울스퀘어는 대우그룹 본사였던 시절 이후 여러번 주인이 바뀌었는데, 임차인 관리가 어려운 건물로 꼽힌다. 입지 때문에 임대료가 비싼 수준이라 임대료를 감당할 수 있는 기업군이 많지 않은 것이다. 임대료는 3.3㎡당 월평균 12만9000원으로, 강남역 인근이나 여의도, 시청 인근보다 비싼 수준이다. 부동산 임대정보업체 JLL에 따르면 서울의 평균 임대료는 3.3㎡당 8만4000원으로, 서울스퀘어 임대료가 평균보다 54%나 비싸다. 현재 서울스퀘어와 강남N타워는 공실률이 각각 4.7%, 1.4%다. 서울스퀘어에 입주해 있는 대표기업은 11번가, 위워크 등으로 적자 상태다.

 

현재 100% 임대돼 있는 삼성물산 서초사옥과 삼성SDS타워라고 완전히 안심할 수 있는 것은 아니다. 잔여 계약기간이 얼마 남지 않았기 때문이다. 특히 삼성물산 서초사옥은 잔여 임대기간이 2년2개월에 불과하다. 삼성물산 서초사옥을 들고 있는 현대38호펀드(코크렙제43호리츠)는 입주자인 삼성화재(000810)가 빠져나가면 8만1117㎡(2만4538평)인 사옥을 어떤 기업으로 채울지 고민해야 하는 상황이 된다.

 

삼성SDS타워 또한 잔여 임대기간은 4년하고도 7~8개월밖에 남지 않았다. 잠실역에서 200미터 정도 떨어져 있는 삼성SDS타워 또한 삼성SDS가 이전을 결정하면 타격이 예상된다.

 

③배당 수익률보다 오피스 가격 흐름이 중요

 

앞서 상장한 이리츠코크렙이나 롯데리츠는 리테일(유통) 리츠로, 당장 문을 닫거나 폐점하지만 않는다면 임대료가 지속적으로 들어와 안정적이다. 그래서 비교적 안전한 투자처라는 인식이 있었다.

 

하지만 NH프라임리츠와 같은 대형 오피스는 조금 다르다고 봐야 한다. 임대료와 시세 변동이 꽤 있기 때문에 시세 흐름을 면밀히 살펴보고 청약 여부를 결정해야 한다. 쉽게 얘기해 5%를 배당받는다고 해도 오피스 가격이 10% 떨어진다면 투자자들은 손해인 셈이다.

 

이광수 미래에셋대우 애널리스트는 "재간접리츠다 보니 집합투자업자보수 등 수수료를 지불해야 하고, 실물 부동산을 영속 보유하지 못한다는 점 등이 기존 리츠와 다르다"면서 "재간접리츠가 갖는 불확실성에 대해 고려할 필요가 있다"고 설명했다.