2019-11-27
… 전문가 “부동산 침체땐 손실 우려”
간접투자상품의 일종으로 부동산투자회사의 주식을 사들여 수익을 거두는 공모 리츠(REITs)가 인기를 끌고 있다. 1%대 저금리 시대에 상대적으로 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다.
26일 금융투자업계에 따르면 다음 달 5일 코스피에 상장하는 NH프라임리츠의 일반투자자 대상 공모 청약 경쟁률은 317.6 대 1을 기록했다. 청약 증거금으로만 역대 부동산 리츠 공모 청약 증거금 중 최대 규모인 7조7499억 원이 모였다.
NH프라임리츠는 △서울스퀘어 △강남N타워 △삼성물산 서초사옥 △삼성SDS타워 등 4개 부동산을 핵심 자산으로 한다. 공모가 5000원 기준 1년 차 예상 배당수익률은 5%대다.
리츠는 개별 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 임대료 수익 등을 투자자에게 배당하는 상품이다. 배당 수익과 더불어 시세 차익도 노릴 수 있다. 정부가 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’ 등으로 리츠 배당 수익에 세제 혜택을 추진하고 있는 점도 인기 요인 중 하나다. 실제 지난달 30일 코스피에 상장된 롯데리츠의 한 주당 가격(25일 기준)은 6500원으로 공모가(1주당 5000원)보다 30% 올랐다. 지난해 상장된 신한알파리츠와 이리츠코크렙의 한 주당 가격도 각각 8450원, 7150원으로 공모 당시보다 각각 69%, 43% 올랐다.
다만 부동산 전문가들은 리츠의 인기에 휩쓸린 무분별한 투자는 금물이라고 조언한다. 부동산 시장이 침체될 경우 손해를 볼 수 있기 때문이다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “리츠의 수익률은 결국 핵심 부동산 자산의 안정성과 임대 지속성 등에 달려 있다”며 “국내 주식시장에 상장된 리츠 상품 중 주가가 하락한 사례도 있는 만큼 무리하게 접근해선 안 될 것”이라고 말했다.
정순구 기자 soon9@donga.com
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NH리츠, 안정적인 배당 수익률 보유
연평균 5%대 전망…18일 공모청약·내달 코스피 상장
개미들도 오피스 투자 길 열려…서울 핵심 4곳 투자
서철수 NH농협리츠운용 대표는 12일 NH프라임리츠 IPO 기자간담회에서 "2년 내에 추가 편입해 약 1조원 규모의 리츠로 키울 예정"이라고 상장 이후의 포부를 밝혔다. 사진 = 김소윤 기자
롯데리츠(REITs·부동산투자신탁)에 이어 NH프라임리츠가 연내 상장을 준비 중이다. NH프라임리츠는 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS 타워 등 서울 핵심 지역 오피스 4곳에 투자하는 상품으로, 연 5%대 배당수익률과 탄탄한 자산이 강점이다.
12일 이종은 NH프라임리츠 본부장은 여의도에서 기자간담회를 개최하고 유가증권시장(코스피) 상장에 대한 성장 전략 및 향후 계획 등을 소개하며 “NH프라임리츠는 이번 상장을 통해 시장을 선도하는 초우량 공모상장리츠로 도약해 나갈 것”이라며 “특히 NH농협그룹 시너지를 활용한 리츠 모델을 기반으로 국내외 우량 자산을 지속 발굴해 성장 모멘텀을 더욱 강화시키겠다”라고 강조했다.
NH프라임리츠는 도심권역(CBD)의 서울스퀘어, 강남권역의 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 4개 핵심 자산을 기반으로 포트폴리오를 구성해 안정성을 확보하고 향후 자산 가치 상승을 통한 매각차익으로 수익성 확대 여력을 높였다. NH프라임리츠는 앞으로도 프라임급 자산 편입을 통해 성장 모멘텀을 더욱 강화할 계획이다.
즉 핵심 권역에 위치한 래드마크급 프라임 오피스 자산 포트폴리오를 보유하고 있다는 게 NH프라임리츠의 가장 큰 강점이다. 프라임오피스란 서울 핵심권역에 위치한 연면적 약 3만㎡(9000평) 이상 빌딩을 말한다. 서울에 이런 프라임 오피스는 46개에 불과한데, 이 가운데 4개를 편입하고 있는 것이다.
NH프라임리츠의 또다른 투자포인트는 안정적인 배당수익률이다. NH프라임리츠는 주요 공제회 및 연기금, 금융사가 투자한 검증된 초우량 자사능로 포트폴리오를 구성해 안정적인 임대수익을 기대할 것으로 예상되고 있다.
또 부동산재간접형 공모·상장리츠(REITs) 특성상 각 펀드별로 숙련된 전문가에 의한 자산운용으로 운용의 안정성과 효율성을 높였다는 설명이다. 리츠(REITs)는 부동산 투자 전문 뮤추얼펀드로, 소유한 부동산에서 임대료를 받아 주주들에게 배당하는 상품을 말한다. 그리고 재간접리츠는 리츠에 투자한 뒤 리츠로부터 배당을 받으면 그 배당금을 주주와 나누는 구조를 말한다.
NH프라임리츠는 공모가 5000원 기준으로 1년차 배당률을 5%대로 설정했다. 주요 리츠들의 내년 예상 배당 수익률은 신한알파리츠 3.1%, 이리츠코크렙 4.6%, 롯데리츠 4.7%인데 비해 높은 수준이다.
또 상장한 이후 4개의 서울 오피스 지분 증권을 매입할 계획이다. 서울스퀘어가 46%, 강남N타워가 22%, 삼성물산 서초사옥 15%, 삼성SDS타워가 17%의 비중으로 담긴다.
다만, 유의해야 할 점도 있다. 각 건물을 보유한 펀드나 리츠의 투자자일 뿐이고, 지분율도 각 펀드와 리츠의 10%에 불과하다는 점이다. 현재 자본시장법 규정상 공모리츠는 사모리츠의 지분을 10%까지밖에 담을 수 없도록 돼 있다. 기존의 펀드와 리츠에 투자하기 때문에 수수료가 추가로 발생할 수 있고 만기도 존재한다.
현재 각 빌딩의 운용자는 만기를 맞는 데로 매각할 계획이다. 만기는 오는 2024년 1월부터 2026년 2월까지로 잔여 기간이 길지는 않다. 이 중 서울스퀘어와 삼성물산 서초사옥 건물의 만기는 앞으로 7년, 삼성SDS의 건물의 만기는 5년이다.
즉 NH프라임리츠로서는 불과 3~4년 뒤 다시 어떤 자산을 편입할지 고심해야 하며, 추가 자산을 어느 것으로 담느냐에 따라 리츠의 성패가 갈릴 전망이다.
다만 이에 대해 이종은 본부장은 크게 염려할 필요가 없다고 당부했다. 그는 “가령 삼성물산 서초사옥의 공실률이 100%라고 극단적으로 가정했을 때, 배당수익률은 4.97%나 된다. 즉 NH프라임리츠는 여러 개의 자산을 담고, 앞으로도 추가적으로 자산을 담아줌으로써 리스크를 분산하고 있다”라며 “즉 아무리 극단적인 환경에서도 수익률 하락은 막아줄 것”이라고 말했다.
한편, NH프라임리츠는 11월13일~14일 양일간 기관투자자들을 대상으로 수요예측을 거쳐 같은달 18일~20일 3일간에 거쳐 일반투자자 대상 공모 청약에 들어간다. NH프라임리츠는 주당 공모가격을 5000원으로 확정했으며, 이번 공모를 통해 약 688억원을 조달할 계획이다.
해당 리츠의 일반투자자 청약 물량은 총 공모 물량인 1376만주의 70.9%인 976만주이며 일반투자자가 청약할 수 있는 증권사는 주관사인 NH투자증권과 인수단으로 참여하는 키움증권, 하나금융투자, 한국투자증권 등이다.
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돈 몰리는 리츠 시장 판 커진다…투자 시 주의점은?
기사입력 : 2019-12-07 06:00
한아란 기자
NH프라임리츠 증거금 7.7조 몰려
상장 첫날 상한가→2% 하락 전환
주가변동·공실률·리스크 등 따져야
주유소·해외자산 리츠 등 상장예정
[한국금융신문 한아란 기자]
저금리 기조와 국내 증시부진 장기화로 부동산 간접투자 상품인 공모 리츠(REITs·부동산간접투자회사) 시장에 자금이 몰리고 있다.
최근 리츠는 비교적 안정적으로 지속적인 수익을 기대할 수 있는 투자처로 주목받고 있다. 올해에만 두 개 리츠가 상장돼 성공적으로 증시에 안착한 가운데 내년에도 다양한 리츠의 출시로 공모 리츠 시장이 본격적인 확장국면에 진입할 전망이다.
6일 한국거래소에 따르면 NH프라임리츠는 유가증권시장 상장 첫날인 5일 개장 직후 상한가로 직행했다.
장 마감 때까지 이를 유지해 시초가 5000원 대비 가격제한폭(30.00%)까지 오른 6500원에 거래를 마쳤다. 공모가(5000원)와 비교해도 30% 뛴 수준이다.
NH프라임리츠는 서울 핵심 업무지역에 입지한 주요 오피스 빌딩에 투자해 배당수익을 내는 부동산 재간접형 공모 상장 리츠다.
서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등의 부동산수익증권을 핵심 자산으로 한다. 이들 4개 자산을 기초로 향후 다양한 우량 자산을 편입한다는 계획이다.
NH프라임리츠는 지난달 18~20일 진행한 일반투자자 대상 공모청약에서 317.62 대 1의 경쟁률을 기록했다.
청약 증거금으로만 역대 국내 부동산 리츠 공모청약 중 최대인 7조7000억원이 몰리며 흥행에 성공했다.
공모가 기준으로 1년 차 예상 배당률은 5.27%다. 향후 7년간 연평균 배당 수익률 목표치는 5.52%로 제시했다.
편입 자산의 펀드 만기 시에는 기초자산 가치 상승에 따른 매각차익으로 추가수익도 기대할 수 있다.
앞서 지난 10월 30일 상장한 롯데리츠도 상장 첫날 상한가로 치솟는 등 인기를 끌었다.
롯데리츠는 일반투자자 대상 공모주 청약에서도 경쟁률 63.28 대 1을 기록하며 4조7000억원이 넘는 증거금을 모았다.
다만 주가가 크게 오르면 주당 배당 수익률도 큰 폭 떨어질 수밖에 없다. 게다가 상장 초기 자금 쏠림현상에 따른 주가 변동성 확대에 대한 우려도 나온다.
NH프라임리츠는 이날 장 초반 6580원까지 올랐다가 다시 하락 전환해 전 거래일 대비 3.08% 내린 6300원에 거래를 마쳤다.
롯데리츠 역시 상한가를 찍은 상장 첫날 이후 그다음 거래일에는 2% 하락 마감했다.
지난해 8월 상장한 신한알파리츠는 지난달 초 9200원선까지 치솟으며 공모가(5000원) 대비 85% 오르기도 했으나 고평가 논란이 일자 한 달 만에 다시 20% 넘게 떨어졌다.
김세련 이베스트투자증권 연구원은 “최근 한국 주식 시장의 불확실성 확대와 정부의 저금리 기조 유지에 따라 리츠의 퍼포먼스가 좋지만, 너무 단기에 주가 슈팅이 나타난 데다 주식 시장이 긍정적으로 선회할 경우 투자 수익률이 악화될 리스크는 반드시 인지해야 한다”고 조언했다.
오피스 빌딩의 공실률이나 리츠에 담긴 자산의 업황 등 편입 자산의 건전성도 꼼꼼히 살펴봐야 한다.
김지영 교보증권 연구원은 “리츠는 주식에 비해 주가 변동성이 낮지만, 주식과 마찬가지로 자산가치 하락 리스크와 주가변동 리스크가 있다”며 “특히 부동산시장 침체로 리츠 보유자산 가치 하락 시 큰 손실이 발생할 수 있다”고 말했다.
이어 “오피스텔의 경우 입주 폭탄으로 인해 수익률 5% 선이 붕괴돼 이에 따라 향후 수익률에 대한 고민은 필요하다”며 “2020년 신규 오피스 공급 현황을 보더라도 향후 1~2년간 공실률이 상승할 가능성이 높아 보인다”고 내다봤다.
김세련 연구원은 “부동산 가격의 폭락은 결국 리츠 수익성 악화로 연동된다”며 “임대 자산을 기준으로 하는 오피스 빌딩은 장기 임차인이 있다면 배당 지급에는 문제가 없겠지만 부동산 개발 리츠, 자산가치를 노리고 차익 실현을 목표로 부동산 수익증권에 투자한 재간접형 리츠, 대출을 직접 일으켜 이자수익을 수취하는 모기지 리츠 등은 주가 하락이 불가피하다”고 설명했다.
금리 상승 리스크도 고려할 필요가 있다. 금리가 오르면 리츠는 이자 부담 증가로 등으로 수익성이 낮아질 수 있기 때문이다.
앞으로 다양한 자산을 편입한 리츠가 상장하면서 공모 리츠 시장은 더욱 활황을 보일 전망이다.
국내 리츠는 상장 절차 등이 까다롭고 진입 장벽이 높은 공모형 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모형이 주를 이룬다.
지난 2011년 7월 에이리츠를 시작으로 케이탑리츠, 모두투어리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠 등이 국내 주식 시장에 상장돼 있다.
올해 상장한 롯데리츠와 NH프라임리츠까지 합치면 현재 국내 상장 공모 리츠는 7개다. 지난 10월 기준 국내 전체 리츠 수는 237개에 달한다.
내년에는 국내 첫 주유소 리츠와 해외 자산에 투자하는 리츠 등이 공모 시장에 등장한다.
코람코자산신탁은 현대오일뱅크와 함께 매입한 SK네트웍스 직영주유소 193개를 자산으로 하는 공모리츠를 내년 하반기를 목표로 상장 추진하고 있다.
마스턴투자운용은 서유럽 4개 국가의 사무용 빌딩에 투자하는 리츠 상장을 준비하고 있고, 제이알투자운용은 벨기에 사무용 빌딩에 투자하는 리츠를 상장할 계획이다.
이경자 삼성증권 연구원은 “2020년에 국내에서도 리테일·주유소·오피스 등 다양한 리츠 출시가 계획돼 있지만 해외 자산까지 확대되며 본격적인 상장 리츠 확장기가 예상된다”고 밝혔다.
한아란 기자 aran@fntimes.com
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