2020.01.19 05:23
땅집고가 이번에 소개할 책은 현재 부동산 전문 방송인으로 활동 중인 황태연 더리치에셋 대표가 펴낸 ‘2030년 서울 부동산 플랜(자유문고)’입니다.
[땅집고 북스] 입지 좋고 부동산 개발 잠재력 큰 서울 도심권
[땅집고] 종로구와 중구, 용산구가 포함된 서울 도심권. /2030서울도시기본계획
서울 도심권에 속한 자치구는 종로구, 중구, 용산구 등 3곳이다. 도심권 면적은 서울 전체의 9.4%에 해당하는 5600만㎡, 인구는 서울 인구의 6.4%인 55만명이다.
서울시의 도심권 개발 목표는 두 가지다. 역사문화 도심으로서의 위상을 강화하는 동시에 글로벌 도시 경쟁력을 높이는 것이다. 종로구와 중구는 노후 주택 비율이 높아 주거환경 개선이 필요하다. 박원순 서울시장은 도심 환경에 맞춰 ‘종로·광화문 공공임대주택 정책’을 제시했다. 용산구는 미군기지가 이전하면서 용산공원으로 본격 개발할 계획이다. 서울시 계획대로 개발이 끝나면 도심권 주거환경은 이전과는 사뭇 달라질 전망이다.
■개발 제한 완화 기대감 커지는 종로·중구
[땅집고] 한양도성으로 분류되는 서울 4대문 내 도심 야경. /한양도성 홈페이지
종로구와 중구는 서울의 중심업무지구인 광화문을 끼고 있어 유동인구가 풍부하다. 조선이 수도 한양을 중심으로 발전했던 역사가 지금까지 이어져 서울의 중추 역할을 하고 있는 것이다. 하지만 이 지역에 대한 부동산적 가치를 섣불리 매기기는 어렵다. 현실적으로 서울시민이 활용할 수 있는 주거용 부지가 너무 적어서다.
[땅집고] 박원순 서울시장이 제시한 도심 업무용 빌딩 내 주택 '어포더블 하우스'. /WBUR 제공
박원순 서울시장은 2018년 스페인 바르셀로나에서 “그린벨트(개발제한구역)를 풀지 않는 범위 안에서 주택 공급이 필요하고, 도심 업무용 빌딩 일부에 공공임대주택이나 분양주택을 만들었으면 좋겠다”고 했다. 현재 종로와 광화문 일대는 4대문과 한양도성 문화재, 청와대 등과 인접해 엄격한 고도제한을 받고 있다. 박 시장 발표대로 앞으로 서울시가 고도제한을 풀어준다면 ‘업무용 빌딩 내 주택 공급’이 활발해질 전망이다. 서울시는 민간사업자에게 용적률 인센티브를 주는 조건으로 전체 공급 주택의 10~20%를 기부채납받는 방식을 택할 계획인 것으로 알려졌다. 만약 도심 임대주택 공급이 현실화하고 광역급행철도(GTX) A, B 노선까지 놓이게 되면 도심 지역의 부동산 가치는 급등할 것으로 예상한다.
[땅집고] 수도권 광역급행철도(GTX) A,B,C 노선도. /국토교통부
■ 용산 한남 뉴타운, 여의도·강남까지 차로 20분
서울 도심권에서 주거 가치가 가장 높다고 평가받는 지역은 바로 한남뉴타운(이태원·이촌·한남·동빙고동 일대)이다. 남산과 한강 사이에 자리한 전통 부촌(富村)으로, 주거환경이 쾌적하고 서울 강남과 강북을 넘나들기 편리한 입지라서다. 총 5개로 구획된 한남뉴타운에는 1만 1658가구의 아파트와 주택 등이 들어설 예정이다. 일부 구역은 전철역이 다소 멀고 학군이 잘 갖춰지지 않아 아쉽지만 전문가들은 한남뉴타운에 대해 누가 뭐래도 ‘블루칩’이라고 입을 모은다.
[땅집고] 용산구 한남동 한남뉴타운 개발 계획도. /조선DB
[땅집고] 용산 개발의 핵심으로 불렸다가 지금은 중단된 용산국제업무지구 투시도. /조선DB
한남3구역은 우리나라 역대 재개발 사업 중 가장 큰 규모를 자랑한다. 다만 지난해 시공사 선정 과정에서 현대건설·GS건설·대림산업 등 3개 대형 건설사의 지나친 수주 경쟁으로 입찰이 무효화됐다. 이 시공사들이 조합원에게 위법적인 혜택을 제공한 사실이 대거 적발되기도 했다. 한남3구역 조합은 오는 5월 시공사를 다시 선정할 계획이다. 만약 한남뉴타운 개발이 끝나면 입지적 강점이 더욱 빛을 발할 것으로 보인다.