2020.05.13 02
[이데일리 김정훈 기자]
[이데일리 문승관 기자] 지방자치단체가 추진하고 있는 산업단지 조성 개발사업이 난관에 봉착하면서 개발자금으로 투입한 이른바 ‘산단 프로젝트파이낸싱(PF)’의 부실 우려가 커지고 있다. 코로나19 여파로 미분양 사태가 속출하고 있는데다 경기 하강 등의 영향으로 제때 분양이 이뤄지지 않으면서 채무 리스크가 커지고 있다. 자산유동화(ABS) 시장 경색과 함께 지자체의 재정난에 따른 디폴트(채무불이행) 현실화까지 언급되고 있다. 지자체가 채무보증을 서면서 무분별하게 일으켰던 PF대출이 ‘시한폭탄’으로 작용하고 있다.
12일 금융투자업계에 따르면 20개 지자체가 산단 개발을 위해 보증을 서서 조달한 PF대출규모는 지난 3월말 현재 약 2조5500억원에 이른다. 이 가운데 7개 사업장에서 약 2000억원의 손실이 발생했다.
경남 하동 대송산단PF를 비롯해 강원 원주 부론일반산단, 충남 아산 인주 일반산단 등은 미분양 확대와 개발사 참여 저조 등으로 기존 PF대출 부실화 가능성이 커졌다. 현재로서는 추가 PF대출을 통한 사업 재개도 불투명한 상황이다.
산단 조성 공사는 대체로 토지 규모가 커서 토지 매입에만 상당한 자금이 필요하다. 시공비나 대출이자 부담도 만만치 않다. 은행이 PF대출을 줄이면서 증권사가 주축이 돼 지방 산단 자산담보부기업어음(ABCP) 판매주관에 뛰어들었다. 지자체에서 신용보강을 해 준 증권사가 이를 증권화해 투자자에게 판매하면 그 자금으로 PF대출을 해준다. 자산유동화 시장이 코로나19 사태로 얼어붙으면서 ABCP 신규 발행과 차환발행 모두 꽁꽁 묶였다.
재정난을 겪고 있는 지자체로서는 산단 개발을 더 진행하지 못하고 있다. 대형증권사 한 관계자는 “경남 하동 대송산단PF를 비롯해 강원 원주 부론일반산단PF 등 지방 일반산단 상당수가 지자체에서 사업자 미분양 전체 금액에 대한 상환대책 등을 제시하는 등 한시적 대책 마련으로 한고비 넘겼지만 여전히 우려가 큰 상황”이라며 “현재 손실이 난 7개 사업장 이 외에 5개 사업장이 손실에 직면해 있다”고 말했다.
이 관계자는 “전국의 일반산단이 대부분 비슷한 상황”이라며 “전체적으로 미분양률은 다소 낮지만 코로나19 사태 이후에는 급격히 치솟을 수 있다”고 전망했다.
전문가들은 산단PF 부실화 문제는 일시적인 문제가 아닌 추세적인 문제라고 입을 모은다. 일반산단의 미분양률은 연 7.5% 안팎에서 유지하고 있지만 산업단지 규모가 매년 확대하고 있어 과잉공급논란이 이어지고 있다.
국토교통부 산업입지정보시스템에 따르면 지난 2017년 1189개였던 전국 산단 개수는 올해 3월말 현재 1221개로 약 2.7% 증가했다. 전국 47개 국가 산단 미분양면적도 2017년 753만8169㎡에서 올해 3월말 856만6000㎡로 늘고 있다.
부동산 전문 PEF 한 관계자는 “지자체의 특수성으로 지자체가 시공사를 대신해 채무 보증을 서면 신용만큼 이자 부담을 덜고 시공사 도급비용도 낮출 수 있지만 반대로 경기 악화 시 부메랑으로 돌아올 수 있다”며 “추가 PF조성도 사실상 어려워 기존 PF도 동반 부실화 가능성이 크다”고 설명했다.
대형 회계법인 부동산인프라자문 담당자는 “산단 개발은 개발 계획을 수립한 지자체가 토지 수용 절차를 거쳐 토지를 사들인 뒤 인프라를 조성해 이를 기업에 분양한 후 완성하는 구조”라며 “일반 부동산 개발PF와 달리 5년 이상 장기간 소요되는 작업이어서 개발금융 주관사와의 호흡이 중요한 데 증권사가 자산유동화 시장 경색을 이유로 추가 PF대출에 발을 뺀다면 지자체가 단독으로 사업을 추진할 수 없는 상황에 이를 수 있다”고 경고했다.
이 관계자는 “중앙정부가 지자체에 적절한 위험관리를 유도할 수 있도록 규제의 틀을 마련해야 한다”며 “현재의 자본규제에서는 부동산PF 대부분이 지자체 신용보강으로 높은 신용등급을 받기 때문에 이 부분을 어떻게 규제하고 관리할 수 있을지에 대한 검토가 필요하다”고 덧붙였다.
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