주택은 이념 아닌 현실 문제… 잘못된 정책이 '투기판'을 만들어"
최보식 선임기자
입력 2020.07.27
지난 토요일 서울 시내에서 '징벌세금 못 내겠다! 미친 세금 그만 해라!' '사유재산 보장하라! 임대인도 국민이다!'라며 신발을 벗어던지는 항의 시위가 또 벌어졌다.
문재인 대통령이 국민과의 대화에서 '부동산 문제만큼은 자신 있다'고 큰소리치고 무려 22번의 부동산 대책을 내놨지만 서울 아파트 값은 무려 52%나 상승했다. 역대 어느 정권에서도 이런 집값과 세금 폭등은 없었다.
주택·부동산 현장에서 35년 몸담은 소위 '업자'인 김승배(59) 한국부동산개발협회 회장은 지금 사태를 이렇게 말했다.
"현장에서는 이런 결말이 뻔히 보였다. 주택은 이념이 아닌 현실의 문제다. 정책을 결정하는 이들이 사무실에 앉아 현실과 동떨어진 왜곡된 시각으로 이 문제에 접근했다. 집값을 잡겠다면서 올라가게 만드는 정책을 해왔다."
강남 부자만 때려잡는 줄 알았는데
서울대 공대 건축학과를 나온 그는 대우건설 주택부문에서 근무한 뒤 시행업체인 피데스개발을 차려 성공했다. 주택 관련 부설연구소를 운영하고 있으며 서울시 부동산 정책 자문위원으로도 활동했다.
김승배 회장은 “재건축·재개발을 투기로만 보면 주택 정책의 큰 그림을 그릴 수 없다”고 말했다.
김승배 회장은 “재건축·재개발을 투기로만 보면 주택 정책의 큰 그림을 그릴 수 없다”고 말했다.
―왜 지금 이 시점에서 '부동산 민심'이 폭발했나?
"부동산 정책에 영향을 받는 사람들이 늘어났다. 서울 강남 부자만 때려잡는 줄 알았는데, 보유세 인상으로 집 한 채 보유한 서민들까지 그 대상이 된 것이다. 우리나라 주택 보유 가구 비율(2018년 기준)은 56%가 넘고, 2인 이상 가구가 67.5%나 돼 수적으로 집 있는 사람이 훨씬 더 많다."
―보유세 부담이 높아져도, 집값 상승으로 그 이상의 이득을 보고 있지 않나?
"집값 상승의 이득은 팔지 않으면 실현되지 않고 나중에 집값이 떨어지면 사라질 수 있다. 보유세를 올려도 충격을 완화하는 쪽으로 하고, 집을 처분할 수 있게 출구를 내줘야 한다. 지금은 퇴로를 막은 채 '전격 Z작전'처럼 하고 있다. 과거에는 집 매물을 내놓게 하려고 일시적으로 양도세를 줄여줬다."
―종합부동산세·재산세 등 보유세를 대폭 인상해놓고, 양도세·취득세·등록세 등 거래세도 올리니 불만이 폭발하는 것인데.
"숨통을 조이는 규제와 세금으로만 해결하려니 시장에서 먹힐 리 없다. 보유세를 때리면 집을 내놓을 것으로 봤지만, 양도세가 너무 높으니 그냥 두들겨 맞으며 갖고 있는 것이다. 1가구 1주택자는 집 팔고 양도세를 물면 옮겨가고 싶은 아파트를 살 수가 없다. 은행 대출도 못 받는다. 이는 실질적으로 주거 이전에 제약을 가하는 것이다."
―집값 폭등의 근본적 원인은?
"집값 폭등은 사람들이 원하는 아파트 숫자보다 공급이 적어 생기는 것이다. 수요만큼 공급 안 되면 가격이 올라가는 게 시장 원리다."
―공급이 적은 게 아니라, 투기 세력이 여러 채씩 사들이고 시중에 풀린 돈이 갈 데 없어 '가수요'가 높은 것이 아닌가?
"수요란 원하는 지역에 원하는 품질을 말하는 것이다. 서울 강남에 살고 싶은 사람이 많다면 그곳에 아파트를 많이 지으면 가격은 안 올라간다. 아파트를 살 때는 '가격이 안 떨어지고 올라갈 것'이라는 계산에서 사지, 집값이 떨어질 것으로 예상되면 전세를 택하지 무리하게 집을 사려 하지 않는다."
―우리 사회에서 부자 상당수가 부동산으로 부를 축적해왔다. 아파트를 한번 사고팔면 일반 직장인들이 받는 일년 봉급보다 몇 배를 더 버는 상황이 벌어져왔다. 사회적 위화감은 물론이고, 이는 결코 공정과 정의일 수 없지 않은가?
"전적으로 동의한다. 사람들은 평균적으로 10년에 한 번 정도 집을 사고판다. 지역별로 예상되는 수요만큼 계속 공급이 되고 아파트 매매로 큰 수익이 발생하지 않으면 투기 광풍은 일어나지 않는다. 잘못된 부동산 정책이 투기판을 만드는 것이다."
―서울 시내 아파트를 사놓으면 언젠가는 오르고 돈을 벌게 된다는 '부동산 불패 신화'가 있는데?
"노태우 정부 시절 200만호 주택 건설을 하자, IMF가 오기 전까지 물가상승률을 뺀 주택 실질 가격이 40%나 떨어졌다. 1996~1997년에 전국 미분양 아파트가 17만호였다. 서울 아파트에도 미분양이 많았다. 당시 내가 근무한 대우건설에서만 미분양을 5800여호 갖고 있었다. 사람들이 집을 안 사니, 아파트 건설 업체들이 그때 많이 도산했다."
노무현 부동산 정책 실패의 再版
―노무현 정권 4년 차인 2006년 서울 아파트 가격이 전년 대비 24% 상승하는 등 지금과 비슷한 상황을 맞았다. 노무현의 국정 지지율은 12.6%까지 떨어졌는데?
"노무현 정권에서도 지금처럼 규제 대책을 쏟아냈으나 집값이 솟구쳤다. 막판에 기조를 바꿔 동탄·파주·문정 등에 2기 신도시를 확대 지정하는 공급책을 썼지만 이미 늦어 집값을 잡지 못했다. 그 뒤 용인·고양 등 도시 개발까지 이뤄져 이명박 정권 때는 주택이 단기간에 과잉 공급됐다. 글로벌 금융 위기까지 겹쳐 2009~2010년에는 집값이 30~40% 내렸다. 수요만큼 공급이 있으면 집값은 안정된다는 뜻이다."
―인구는 줄어들고 청년 실업률이 높아지니 집값이 떨어질 거라는 예측이 있었는데
."국민 짜증 날 수밖에"·"전국이 투기판"
정치
2020-07-02 22:49
■ 진행 : 최영주 앵커
■ 출연 : 김헌동 / 경실련 부동산건설개혁본부 본부장
* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.
[앵커]
지금 야권, 진보, 보수 가릴 것 없이 모두 현 정부의 부동산 대책에 비판을 하고 있습니다. 들어보시죠.
[김종인 / 미래통합당 비상대책위원장 : 최근에 다시 젊은 세대가 부동산 가격이 그치지 않으니까 지금 집을 사지 않으면 앞으로 더 비싸질 것이라는 심리적 요인까지 작용하면서 최근에 부동산 가격이 계속 증가>하고 있습니다. (중략) 지난 11월에 (대통령)이 말씀하신 것처럼 부동산은 이 정부가 틀림없이 잡을 수 있다는 이런 확신을 어떻게 입증할 것인지 다시 한번 입장을 표명해 주시길 바랍니다.]
[심상정 / 정의당 대표 : 김현미 건설교통부 장관은 엊그제 열린 국회 예결특위질의에서 정부의 부동산 정책이 실패한 것 아니냐는 지적에 아니다 정부의 부동산 정책은 다 종합적으로 작동하고 있다고 답했습니다. 치솟는 집값에 고통받는 서민들에게는 분통이 터질 이야기입니다. 이 발언이 문재인 정부의 전반적인 인식을 반영한 것이라면 큰일이 아닐 수 없습니다.]
[앵커]
이쯤에서 드는 의문은 현 정부의 부동산 대책은 도대체 어디서부터 꼬인 건가, 그리고 앞으로 풀 수는 있는 건가 하는 의문입니다. 어떻게 보십니까?
[김헌동]
글쎄, 지금 두 야당을 대표하는 분들이 나와서 오늘 처음 지금 김종인 비대위원장은 미래통합당의 총선 전 1개월 정도 황교안 대표하고 총선 현장 쫓아다니면서 정책도 발표하고 했습니다. 그런데 그때도 집값이 오르고 있었는데 그때 부동산과 관련된 발언을 하는 걸 제가 본 적이 없습니다. 그리고 지금 부동산 대책이 나오기 한 달 전부터 집값이 뛰고 있는데 그동안 가만히 있다가 최근에 여러 가지 문제가 생기니까 부동산과 관련된 발언을 처음으로 하셨는데 진의가 뭔지 진짜 저는 미래통합당은 부동산값이 뛰기 시작하면서 대통령 지지율도 떨어지고 탄핵당했고 그리고 지난 문재인 정부가 부동산값이 오르는데도 지지율이 높은 이유는 미래통합당이 너무 못해서다, 저는 그렇게 보고 있습니다. 그래서 지금이라도 정확한 부동산 대책을 제시하면 되는데 그럴 의향이 있는지 조만간 찾아가서 직접 만나서 확인을 해 볼 계획이고 그다음에 정의당도 뒤늦게라도 사실은 좀 이런 발언을 좀 해달라고 부탁을 했습니다. 정의당도 좀 서민을 대변하고 집 없는 분들, 청년들 이런 분들을 위해서 정당이 만들어진 당이니 좀 강력하게 해 달라라는 부탁을 제가 드렸습니다. 그랬더니 흔쾌히 앞으로 그렇게 할 것이다, 또 상임위도 국토위로 가서 열심히 이 문제를 목소리를 내겠다라고 하셨으니까 기대를 하고 있습니다.
[앵커]
민주당은 종부세 개정안에 부동산 5법을 재추진하겠다라고 나섰는데 지금 김종인 비대위원장, 그러니까 야권에서는 그동안 세제개편으로 집값을 잡은 적이 없다라고 지적을 하는 것 아니겠습니까? 실제 그렇습니까, 어떻습니까?
[김헌동]
실제 그렇습니다. 세제개편을 한다고 하면 아까도 말씀드린 대로 10억짜리 아파트 가진 사람을 정부가 15억, 20억 만들어놓고 그 사람들한테만 세율을 높이는 그런 방식으로는 안 됩니다. 지금도 개인은 법인보다 종부세를 3배를 더 냅니다. 법인은, 삼성이나 롯데나 이런 데는 한 5조, 10조짜리 빌딩을 가지고 있어도 부과되는 세율이 0.7%인데 개인은 10억, 20억짜리 아파트를 가지면 세율이 2%. 법인, 재벌보다 3배의 종부세를 지난 15년 동안 더 내왔습니다. 그러면 종부세나 이런 걸 제대로 걷으려면 땅을 많이 가지고 있고 부동산을 많이 가지고 있는 법인에다가 부과를 해야지 법인 세금은 깎아주고. 아까도 말씀드린 대로 집을 50채, 100채, 500채 가진 사람한테는 종부세를 하나도 안 걷으면서 집을 한 채나 두 채 가진 사람들에게만 자꾸 종부세를 더 걷겠다는 것은 그건 제가 보기에 아무리 더 걷어도 크게 세수가 늘지 않을 뿐더러 그분들한테 화만 돋워서 오히려 부작용이 생긴다. 그런 식으로 해서는 안 된다. 공평하게 과세를 해서 개인이든 법인이든 똑같은 조건으로 하고 그리고 집을 한 채 가진 사람보다는 세 채, 열 채, 백 채, 이백 채 가진 사람들한테는 세율을 더 높여서 제대로 세금을 걷어야지. 그리고 진짜 세금을 더 걷겠다는 생각이 있으면 대통령께서는 법을 개정할 필요도 없습니다. 국토부 장관은 본인이 할 수 있습니다. 지금 공시지가, 공시가격을 현재의 시세의 45%밖에 안 되는 걸 두 배로 당장 올릴 수가 있습니다. 그러면 당장 내년부터 세금을 2배 더 걷을 수 있는데 그렇게 쉽게 할 수 있는 건 안 하고 여야가 정쟁하고 갈등만 생기는 그런 법안을 만들어서 한다고 하니까 제가 믿을 수가 없는 겁니다.
[앵커]
오늘 말씀하신 것 중에 계속 오진, 그러니까 잘못 진단을 했기 때문에 잘못된 대책이 나온다라고 말씀을 하셨는데
[김헌동]
부작용만 자꾸 생기는 거죠.
[앵커]
지금 문재인 정권 후반기, 정말 집값 안정을 위해서 정말 해야 될 것, 대책 어떤 걸 해야 해야 되는지 마지막으로 정리를 해 주시죠.
[김헌동]
제가 만약에 저거라면 정부가 승인하는 모든 아파트의 분양가 상세 내역을 분양원가를 전부 공개시켜야 됩니다. 그리고 정부가 가지고 있는, 대통령은 한국토지주택공사라는 공영개발회사를 가지고 있고 서울시장은 SH라고 서울도시주택공사를 가지고 있습니다. 그 회사들이 분양하는 아파트의 원가를 공개해야 됩니다. 그다음에 분양가 상한제를 해야 됩니다. 좀 전에 말씀드린 대로 공시지가를, 공시가격을 2배로 올려야 됩니다. 아주 간단한 그런 정책들이 있고 그다음에 아파트를 신도시에다가 아파트를 짓거나 정부가 있는 국공유지에 여러 땅이 있습니다. 그런 땅에다가 토지는 분양을 하지 않고 건물만 분양하면 됩니다. 예를 들어서 아파트 같은 경우는 자기가 자기 땅이 어디인지 구체적으로 없습니다, 단독주택하고 달라서. 그렇다면 건물은 한 평을 짓는 데 500만 원 정도 듭니다. 그러면 스무 평 정도의 아파트는 1억이면 짓습니다. 전국 어디다 짓든 건축비는 같습니다. 정부가 의지가 있다면 싱가포르 같은 데는 전부 다 그런 방식으로 합니다. 건물만 분양을 해서 20평 정도 되는 아파트를 1억에 공급을 정부가 몇십만 채를 하면 헌 아파트 5억, 10억 되는 거를 굳이 사려고 사람들이 줄을 서지 않습니다. 정부가 마음을 먹으면 대통령께서 올바른 길로만 가신다고 하면 집값은 금방 떨어집니다.
[앵커]
알겠습니다. 오늘 해법까지도 들어봤습니다. 지금까지 김헌동 경실련 부동산건설개혁본부 본부장과 함께했습니다. 잘 들었습니다.
[김헌동]
감사합니다.
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