서울 30평 아파트 10억시대
다주택자 매물 나오게 하려면
양도세 인하 등 한시조치 필요
◆ 부동산 3대 대못 뽑아라 ② ◆
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7일 잠실의 한 상가 내 공인중개사 사무소 전경. 1주택자 다주택자의 재산세·종합부동산세 세무 상담을 한다는 광고판이 눈길을 끈다. 정부가 보유세와 양도세를 대폭 올리면서 국민들은 주택을 사지도, 팔지도, 갖고 있지도 못하는 처지에 놓이게 됐다. [이승환 기자]
문재인정부 들어 부동산 시장을 옥죈 '대못' 가운데서도 집을 갖고 있거나 집을 갖고자 하는 국민 전부를 고통받게 한 대표적인 정책이 바로 '부동산 증세'다. 현 정권은 부동산을 살 때 내는 취득세는 물론이고 부동산을 보유할 때 내는 재산세·종합부동산세, 부동산을 팔 때 내는 양도소득세를 전방위적으로 모두 올렸다. 역대 정부 최고 세율에, 역대 정부 최다 세목을 올린 셈이다.
하지만 증세 효과는 현재 국민들이 주택을 사지도 팔지도 갖고 있지도 못하는 처지로 귀결됐다. 극단적으로는 국민으로부터 헌법에 보장된 거주 이전의 자유를 빼앗은 셈이란 비판까지 나온다. 이뿐만 아니다. 부동산 관련 세금이 뛰면 집주인들은 결국 이를 집값·전셋값·월셋값에 반영시킨다. 집주인 역시 딱히 돈 나올 곳이 없기 때문에 그럴 수밖에 없는 구조다.
당연히 집값은 오른다. 한 부동산 전문가는 "세금이 오르면 집값도 밀려 올라갈 수밖에 없다"며 "집값을 잡겠다며 증세를 하는 건 비논리적"이라고 꼬집었다.
매일경제신문 부동산부는 부동산 증세로 인해 발생하는 여러 가지 문제 해결 방법을 찾기위해 전문가들의 다양한 의견을 청취했다. 이를 통해 매일경제신문은 △공시가 속도 조절 △종부세 공제 기준 상향 △ 양도세·취득세 부담 완화를 통해 세금 충격을 완화해야 한다는 제언에 도달했다.
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첫째, 보유세 부담을 줄이기 위한 지나치게 빠른 '관 주도 공시가 인상' 속도를 늦춰야 한다. 국토교통부는 지난달 주택의 공시가를 2030년까지 실거래가의 90% 수준에 맞추겠다고 발표했다. 이미 시세 대비 공시가율이 75.3%로, 실거래가가 높은 15억원 이상 아파트는 2025년까지 공시가율 90%를 달성하겠다고 밝혔다. 시장에서는 '증세를 위한 꼼수가 아니냐'는 비판이 이어진다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "공시가 현실화 영향으로 재산세 부담이 지나치게 빠르게 늘고 있는 상황"이라며 "경기 침체가 길어지는 상황에서 세금 징수가 늘어날 경우 조세 저항이 만만치 않을 것"이라고 지적했다.
둘째로 '종부세 공제 기준 상향'을 현행 '공시가 9억원'에서 '12억원 이상'으로 조정해야 한다. 현 정부는 집값은 천문학적으로 올려놓고 세금 기준점들은 요지부동으로 잡아놔서 형평성에 문제를 야기하고 있다. 1가구 1주택자 종부세 공제 기준인 공시가 9억원은 2009년 정해진 뒤 바뀌지 않고 있다. 당시 서울 아파트 중위가격은 5억원에 못 미쳤지만 올해 1월부터 9억원을 넘어섰다. 집값은 두 배 가까이 올랐지만 공제 기준은 11년째 변함없다. 이렇다 보니 종부세 대상자는 매년 늘어 서울에 사는 중산층들이 직격탄을 맞고 있다. 올해 종부세 대상자는 74만4000명으로 지난해 59만5000명과 비교해 14만9000명이나 늘었다.
당초 종부세 도입 취지는 상위 1% 부유층에게서 세금을 더 걷겠다는 것이었지만 집값이 상승하면서 평범한 중산층까지 종부세를 부담해야 하는 처지가 됐다.
지난 7월 '종부세법 개정안'을 대표 발의한 추경호 국민의힘 의원실에 따르면 공제 기준이 12억원으로 오를 경우 1주택 보유자 중 종부세 대상자(2018년 기준)의 2021년 종부세 부담액은 156만원 수준으로 현행 기준(9억원)을 유지할 때(363만원)보다 207만원 줄어드는 효과가 있는 것으로 나타났다. 동시에 1가구 1주택자 기준 취득세와 양도세를 계산할 때 사용하는 고가주택의 기준 금액인 '실거래가 9억원' 역시 '실거래가 12억원' 수준까지 높일 필요가 있다. 이 기준은 12년 전인 2008년 10월 도입됐다. KB부동산 통계에 따르면 지난 9월 서울 아파트의 평균 매매가격은 10억312만원으로 이미 10억원을 돌파했다. 1주택자의 경우 실거래가가 9억원을 넘는 주택부터는 취득세가 최고 세율인 3%로 높아진다. 양도세의 경우 실거래가가 9억원을 넘는 부분에 대해 부과된다. 만일 9억원 기준을 높여준다면 그만큼 취득세와 양도세 부담이 줄어들면서 매물 잠김 현상이 해소될 수 있다.
결국 부동산 거래가 물꼬를 트며 시장 거래를 활성화해 전세난 해소에 도움이 될 것이란 뜻이다.
오문성 한양여대 세무회계과 교수는 "고가주택은 말 그대로 값비싼 주택이란 뜻인데 중산층이 사는 서울 30평대 아파트도 고가주택으로 봐야 할지에 대해선 논란의 여지가 있다"며 "부동산 가치가 올라가는 만큼 고가주택 기준도 조정을 해주는 게 맞는다"고 말했다.
마지막으로 '다주택자 양도세 중과 완화'를 제언한다. 문재인정부의 첫 번째 종합부동산 대책인 '8·2 대책' 발표 시 정부는 비과세 실거주 요건을 '2년 보유'에서 '2년 거주'로 바꾸고, 다주택자의 양도세율을 최대 40%에서 60%까지 올렸다. 이후 12·16 대책에선 1주택자의 양도세 장기보유특별공제 조건에 '거주 요건'을 포함시켰고, 7·10 대책에선 다주택자의 양도세율을 최대 75%까지 상향시켰다. 여기에 다주택자를 대상으로 취득세율을 12%로 올리는 대책까지 발표되면서 주택 매수자의 심리에 찬물을 끼얹었다.
특히 심각한 부분은 양도세와 보유세 강화가 동시에 진행됐다는 점이다. 부동산 학계에선 '보유세를 올리면 거래세는 낮춰야 한다'는 개념을 기본 형태로 인식한다. 국토연구원 및 세법 전문가에 따르면 일부 국가가 집값 안정을 위해 조세 제도를 활용했지만 관련 세금을 한꺼번에 올린 사례는 없다. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 "보유세를 올릴 거면 양도세와 취득세 규제라도 풀어야 한다"며 "다주택자가 거래할 수 있는 퇴로를 열어주지 않고선 왜곡된 부동산 거래 상황을 해결하기 어렵다"고 밝혔다.
[김동은 기자 / 손동우 부동산전문기자]
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