[중앙일보 조인스랜드] 입력 2020.10.26
최근 상업용 부동산 중에서도 꼬마빌딩에 대한 투자가 활발하게 이루어지고 있다. 투자가 활발하게 된 이유는 다양하지만 주택 관련 규제의 강화로 인한 풍선효과, 저금리 기조, 주식 및 채권 등 전통 자산의 수익 하락을 이야기할 수 있다.
이러한 꼬마빌딩의 투자가 활발해지나 누구나 다 성공적인 투자를 달성하는 것은 아니다. 투자자의 시간, 비용, 그리고 노력까지 세 박자가 고르게 갖춰져야 이뤄질 수 있는 것이다. 그렇다면 이러한 성공적 투자를 위해서 투자자가 반드시 짚고 넘어가야 하는 항목에는 어떠한 것이 있을까? 부동산 생애 주기 단계에 맞춰서 매입-보유 및 운영-매각 단계로 각각 구분된 체크리스트를 공유해보겠다.
□매입단계
매입 단계에는 총 6가지의 점검 항목이 존재한다.
그 중
첫 번째는 투자 목적과 함께 성향을 확인하는 것이다.
안정 투자를 추구할 것인지 위험 투자를 것인지에 대한 기준을 수립하고 이후 투자 유형을 계획하는 것을 권하고 싶다.
안정적인 임대수익만을 고려하거나 자본이득(시세차익)만을 고려할 것인지, 또는 두 가지를 함께 고려할 것인지에 대한 계획이 필요한 것이다. 이러한 계획에 따라 매입하고자 하는 대상 부동산의 위치, 가격, 규모 등이 변화할 수 있기 때문이다.
두 번째는 입지의 적정성을 검토하는 것이다.
대다수의 부동산 전문가들은 부동산은 곧 입지라고 말한다. 입지라는 표현은 조금 포괄적일 수 있으나 교통, 거주, 교육, 편의시설, 자연환경 등의 요소들을 통칭한다고 볼 수 있다. 이 요소들은 수많은 키워드가 존재한다고 말할 수 있는데, 입지가 가격을 결정하는 중요한 요소인 만큼 내 투자 목적에 부합하는 입지의 선정이 중요하다. 예를 들어 강남권역은 자본이득이 상당히 큰 권역이고 도심권역은 임대수익이 큰 권역인 것이다.
세 번째로는 자산실사와 함께 법규의 위반사항을 검토하는 것이다.
자산실사는 시설물 실사와 법률 실사로 구분하며 시설물은 건축, 구조, 기계설비, 전기설비, 소방설비를 점검하고 법률 실사는 매도인, 부동산, 계약, 인허가, 보험 관련 사항으로 나눌 수 있다.
이러한 자산실사와 법률실사는 비용이 제반되고 꼬마빌딩을 매입하는 투자자는 대부분 몇 천 만 원에 달하는 이러한 비용을 매몰비용으로 인식하여 생략하는 경우가 많다. 매입 이후 운영단계에서 아무런 일이 발생하지 않는다면 다행이지만 그렇지 않다면 어떻게 되는 것일까? 마치 화재보험을 가입하고 화재가 나지 않아 비용이 환급되지 않는 것을 아쉬워하는 것과 일맥상통한다.
네 번째로는 임대차계약과 임차인의 리스트(현황)를 검토하는 것이다.
안정적인 임대 수익의 확보를 위해 임대차계약을 검토하고 임차인의 신용도 등을 면밀히 분석해야 한다.
관련된 사례로 설명하겠다. 성수동에 위치한 약 50억 원의 소형 빌딩을 매입한 A씨는 성수역과 비교적 가까우며 대규모 지식산업센터 배후, 카페 거리 등으로 부동산의 가치가 급격하게 상승하고 있는 곳에 부동산을 매입하기로 하고 부동산 중개법인을 통해 계약을 체결했다. 계약 당시에 중개 법인을 통해 임대차계약 현황, 체납 현황, 건물의 물리적 상태 등을 개략적으로 살펴보았고 큰 이상이 없는 것 같아 잔금과 소유권 이전을 완료하였다.
그런데 문제는 이후 발생하였다. 임차인에게 임대료를 청구하고자 임대차 계약서를 꼼꼼하게 살펴보았는데, 가장 뒷장 특약사항에 렌트프리(무상임차) 관련 사항이 기재가 되어 있던 것이다. 소매 업종임을 감안하여도 총 매년 3개월씩 무상 임차를 제공한다는 내용으로 협의가 되었던 것이다.
여기서 발생한 문제는 무엇일까? 임대차 계약서에 명시된 임대료는 명목 임대료이다. 쉽게 이야기하여 렌트프리 등이 반영되지 않은 표면상 임대료인 것이다. 실제 임차인에게 제공되는 각종 혜택을 반영하면 그것이 바로 실질 임대료인 것이다. 실질 임대료가 하락하면 투자수익률 또한 동반 하락하게 된다. 이렇듯, 임대차계약 검토는 매우 중요하다.
다섯 번째로는 주변 임대료 및 관리비 수준을 조사하는 것이다.
최근에는 각종 포털사이트에서 부동산과 관련된 정보를 수없이 제공하여 내가 투자하고자 하는 부동산 주변의 임대료와 관리비 시세를 쉽게 조사할 수 있다. 좀 더 꼼꼼하게 확인을 위해서는 주변 부동산에 직접 방문하여 문의하거나 건물에 ‘임대’ 현수막을 육안으로 확인하고 유선으로 전화하여 조사하는 것이다.
물론 주변 시세와 내가 투자하고자 하는 부동산의 임대료와 관리비가 동일할 수는 없다. 하지만 시세를 확인하고 투자하고자 하는 대상 부동산의 강점과 약점을 파악하여 금액을 조정하는 것이 시장에서 합리적으로 임대할 수 있는 대안인 것이다. 자칫 잘못된 임대료와 관리비는 장기 공실로 연계되는 경우가 빈번하다.
여섯 번째로는 매입금액을 검토하고 수익률을 예상하는 것이다.
이와 함께 매매 계약서에서의 약관과 약정을 검토하고 특약사항 등을 조율하는 것이다. 매입금액의 검토는 소유주의 요구수익률과 연결된다. 기본적으로 비교적 저렴한 금액으로 매입을 하면 요구수익률을 상회하는 것이고 높은 금액으로 매입하면 요구 수익률을 하회하는 것이다. 최근 저금리 기조에 예금 금리보다 부동산 수익률이 높다고 투자하는 경우가 빈번한데 기준금리와 부동산 투자수익률을 비교하는 것은 바람직하지 않다.
동시에 매매 계약서상에 불리한 조항을 면밀하게 살펴봐야 한다.
만약 어려움이 있다면 부동산 컨설팅 회사 또는 법무법인에 의뢰할 것을 권장한다. 가장 중요한 것은 소유권 이전 시기에 발생 할 수 있는 각종 제세 공과 또는 비용의 부담 주체이다. 이것이 명시되어 있지 않은 경우는 자칫 예상하지 못했던 비용이 지출될 수 있다.
▲ 부동산 생애 주기 각 단계에 따라 확인할 사항들이 있음을 잊어서는 안 된다. ※사진은 독자의 이해를 돕기 위한 것으로 기사 내용과는 전혀 관련이 없습니다.
□ 보유 및 운영 단계
매입 단계 이후 투자한 부동산을 보유하고 운영하는 단계에서는 총 4가지 항목에 대한 사전 점검이 필요하다.
첫 번째로 인수인계 항목을 사전 확인하는 것이다.
부동산의 매입 단계에서는 비교적 많은 행정업무들이 제반된다. 계약 체결 및 소유권이전까지는 중개 대리인과 법무사가 대행해 주지만, 소유권이전 이후 시점부터는 모두 투자자에게 귀속된다. 단, 부동산 자산관리 회사에 해당 업무를 위탁하는 경우는 제외된다.
부동산 자산관리 회사는 준공승인 필증, 평가서, 도면 및 도서, 시방서, 승인서, 시험성적서, 유지 보수 현황, 하자 이행증권, 장비 이력 대장 등 약 100여 가지 이상의 항목에 대한 체크리스트를 보관하고 있다. 꼬마빌딩은 상대적으로 인수 항목이 많지 않는다는 장점을 갖고 있지만, 반대로 매도자가 분실했거나 소유하지 않고 있는 경우도 상당히 많이 존재한다. 특히 각종 필증과 시험성적서 등은 반드시 보관하여야 하므로 목록을 별도로 정리하여 보관 및 이력을 유지하는 것이 중요하다.
두 번째로 운영예산을 수립 및 준비하고 각종 유지 보수 계약을 체결하는 것이다.
부동산은 보유 및 운영 기간 동안 고정 지출과 예비비에서 지출되는 비용 그리고 생각하지 못하였던 부분에서 지출되는 비용 등이 상당하다. 안정적인 수입을 예측하고 비용의 효율적 관리를 위해, 운영예산을 월간과 연간으로 각각 나누어 수립하여야 한다.
통상적으로 부동산 운영에서의 수입은 임대료, 관리비, 주차비, 보증금 운용이익, 기타 수입으로 구분하고, 지출은 시설관리 용역비, 유틸리티비(전기, 수도, 가스, 기타), 각종 유지 보수비(승강기, 시스템경비), 법정 검사비(승강기, 가스 점검) 소모품비, 제세 공과(재산세, 도로점용료, 교통유발부담금 등), 각종 보험료 등으로 구성된다.
이러한 수입과 비용을 월간으로 예측하는 것이 운영예산을 수립하는 것이다. 보통 비용으로 산출된 금액의 5~10% 이내를 예비비로 산정하기도 한다. 동시에 각종 유지 보수 계약을 체결하여야 한다. 유지 보수 계약은 투자자가 직접 운영하고 관리할 수 없으므로, 법정 면허와 허가를 보유한 전문 업체에게 의뢰하는 것으로 승강기, 시스템 경비, 소방안전 관리 등이 존재한다.
세 번째로 임대 전략을 수립하고 표준 임대차 계약서를 작성하는 것이다.
임대 전략은 임대 활성화 방안을 계획하는 것인데 크게 3가지로 구분한다. 임대차 계약조건의 융통성을 확보하는 계약, 임대 Favor(임대인이 제공하는 주차, 간판 등) 강화로 임차인의 의사결정을 지원하는 것, 입주사 서비스를 강화하는 서비스 분야 등이 대표적이다. 최근 최고급 오피스빌딩은 임대 활성화를 위하여 임차인을 위한 다양한 프로모션을 개발하거나 발굴하고 있다.
이와 더불어 표준 계약서를 구비하여 작성해야 한다. 표준화된 서식으로 기준을 수립하여 임차인 변경 또는 신규 계약 시, 기본 현황 외에는 동일한 조건을 적용하기 위해서이다. 임차인별로 조건이 달라진다면 투자자 입장에서는 건물을 관리하고 유지하기 여간 어려운 것이 아니다.
표준임대차 계약서는 일반적으로 임대차 물건의 표시, 사용목적, 임대차 계약기간 및 기간의 연장, 임대차 보증금, 임대료 및 제관리비, 관리비 연체, 보증금 반환, 임대료 및 관리비 조정, 입주와 손해배상, 보험, 원형 유지, 건물 내 조작 및 설비 신설, 임차인 부담 제세 공과, 수선비 부담 주체, 권리양도 및 전대 금지, 제3자 공용제한, 임대인의 점검 의무, 임차인 준수 사항, 임대인 및 임차인의 계약 해지 및 해제, 원상복구 및 명도, 임대인 처분 권리, 임대차 물건 훼손 및 면책사유, 주차장 이용, 임차인 변경 통지, 일반 법령, 특약 등으로 구성된다.
네 번째로 운영규정을 수립하고 보험에 가입하는 것이다.
흔히 관리 규정이라고 칭하기도 하는데, 임대차 계약서에 담기에는 양과 내용이 상당하여 건물관리 규정으로 대체하는 것이다. 쉽게 이야기하여 건물을 이용하면서 임차인 관점에서 준수하여야 하는 사항들을 기재한 것이다. 이 또한 표준 임대차 계약서처럼 한 가지의 기준을 정립 후 동일한 내용을 임차인에게 배포하여야 한다.
최고급 오피스빌딩은 대다수가 이 관리 규정이 존재하지만 꼬마빌딩은 작성을 하여도 임차인이 준수하는 경우가 많지 않아 생략하는 경우가 대부분이다. 하지만 어떤 분쟁이 발생했을 경우, 건물관리 규정이 상당히 용이하게 작용하는 경우가 있다. 실내 흡연 등 위험한 요소에 대해서는 간략하게 작성하여 활용하는 것을 추천한다.
계속해서 보험 가입 여부이다. 보험은 임대인의 재산과 임차인의 재산, 생명을 보호하기 위하여 반드시 필요한 것이다. 가끔 어떤 투자자는 “화재가 발생하지 않으면 소멸되는 비용인데 꼭 가입을 해야 하나”라고 문의한다. 아직 일정 규모가 되지 않는 경우 화재보험 가입 의무가 없지만, 그 판단은 투자자 몫인 것이다. ‘보험 가입으로 투자 수익이 저하 된다’고 말하는 투자자도 다수 있는데, 화재가 발생해서 각종 배상을 해주어야 하는 위험보다는 화재보험에 가입하는 것이 시간, 비용 그리고 투자자의 스트레스를 줄일 수 있는 효율적인 수단임을 명확하게 인지하여야 한다.
□ 매각 단계
부동산 생애 주기에서 마지막에 해당하는 매각(처분) 단계에 대해 이야기해보고자 한다. 부동산을 매입하는 순간에 매각에 관련된 계획을 수립하는 투자자는 없을 것이라 생각할 수 있겠지만 부동산 펀드, 리츠 등의 간접투자기구는 최초 매입 및 투자 시부터 처분(Exit) 시점을 미리 계획하여 투자를 하고 있다. 하지만 꼬마빌딩은 이를 적용하기가 상당히 제한되므로 개략적으로 3가지 항목에 대해 이야기해보고자 한다.
첫 번째로는 매각 시점을 선정하는 것이다. 부동산은 주식이나 채권 등의 전통자산처럼 가격의 변화를 매일 확인하기가 상당히 어렵다. 부동산은 중장기적으로 투자하는 자산이므로, 대내외 환경 등을 고려하여 최적의 시점을 포착하고 선별하여 매각 시점을 선정하는 것이 중요하다.
예를 들어 저금리 기조 현상이 종료되고 금리가 인상되는 시점에는 잠재적 투자자로 하여금 대출 이자에 대한 부담 때문에 투자 심리가 위축되므로 해당 시점에 대한 매각을 신중하게 검토하여야 할 것이다. 이렇게 매각 시점은 부동산 가격의 결정하는 중요한 요소이므로 신중하게 검토하여야 한다.
두 번째로는 투자 성향에 대한 매각 차익의 예상금액이다. 부동산 본연의 역할은 안정적인 임대수익과 매각 시 매각 차익 즉 자본이득이다. 매각 차익은 양도소득세와 직접적으로 연결되는 만큼 중요한 사항이 아닐 수 없다. 개인이 투자하는 경우 최소 6%에서 최대 42%의 양도소득세가 발생하고, 법인은 최소 10%에서 최대 25%의 법인세가 발생하기 때문이다.
매각 차익을 예상하는 방법은 국토교통부의 부동산 실거래가 시스템을 통해, 최근에 매각했던 사례를 확인하고 투자자가 최초에 매각했던 금액과 비교하는 것이다. 이를 통하여 정확하지는 않지만 매각 차액에 대한 차익과 함께 양도소득세 또는 법인세 등을 산정할 수 있을 것이다.
세 번째로는 매각 지연 시의 대안을 수립하는 것이다. 부동산은 공급과 수요가 일치해야 거래가 발생한다. 쉽게 이야기하면 내가 아무리 좋은 부동산을 매물로 내놓아도 투자자가 없다면 거래는 이루어지지 않는다는 것이다. 그렇다면 만약 매각이 지연된다면 어떻게 해야 할 것인가?
조속한 매각을 위하여 매각금액을 인하한다거나 매각 금액의 더 높은 상향 조정을 위하여 단기적 측면의 임대 개편 등의 전략을 수립할 수 있을 것이다. 매각 지연은 생각보다 많은 리스크를 갖고 있으므로, 반드시 매각 철회나 매각의 추진 등으로 이원화해서 추진하는 전략을 꾀하여야 할 것이다.
<본 글은 필자 개인의 의견으로 중앙일보와는 관련이 없습니다.>