1주택자 양도세, 경우의 수만 189개…"장난하나" 격앙
입력2021.08.02.
與, 장기보유공제 또 개편 추진
보유·거주 기간별 분리 이어
양도차익별 공제율도 차등
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더불어민주당이 양도차익에 따라 장기보유특별공제율을 차등화하는 소득세법 개정을 추진하고 있다. 잇따른 양도세제 손질로 과세 기준이 복잡해지면서 실수요자들의 혼란이 커지고 있다. 사진은 서울 송파구 잠실 아파트 단지 전경. 뉴스1
주택 양도소득세가 갈수록 복잡해지고 있다. 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제만 1년 반 사이 두 번 바뀌었다. 여기에 더불어민주당이 추진하고 있는 관련 제도 개편안이 국회를 통과하면 한층 복잡해져 경우의 수만 189개에 이를 전망이다.
2일 유동수 민주당 의원은 주택 양도차익에 따라 장기보유특별공제율을 차등화하는 내용을 핵심으로 하는 소득세법 개정안을 발의했다. 지난 6월 민주당 의원총회를 통해 결정된 내용을 입법화한 것으로 늦어도 9월에는 국회 본회의를 통과시킨다는 것이 민주당의 목표다. 민주당은 개정안이 통과되면 개정안 공포 시점부터 구입하는 주택에 적용할 계획이다.
유 의원 발의안에 따르면 1가구 1주택자의 양도차익이 △5억원 이하 △5억원 초과~10억원 이하 △10억원 초과~15억원 이하 △15억원 초과일 때 각각 다른 공제율이 적용된다. 이에 따른 장기보유특별공제 적용 방식은 189개에 이른다. 2019년 이전만 해도 장기보유특별공제 산정 구간이 보유 기간에 따라 8개에 불과하던 것이 2년 만에 24배 늘어나게 됐다.
문재인 정부는 ‘투자 이익을 환수한다’는 명분 아래 주택 양도소득세를 갈수록 복잡하게 만들고 있다. 실수요자인 1주택 장기보유자에게도 양도차익이 크면 양도세를 많이 물리려다 보니 세법을 ‘난수표’처럼 만든다는 지적이 나오고 있다.
정부 관계자들은 부정적인 반응을 나타냈다. 한 경제부처 관계자는 “이 같은 제도를 만들고 납세자에게 세금을 내라고 할 자신이 없다”고 했다. 일선 세무사들도 황당해하고 있다. “경우의 수를 따져보다 험한 말까지 나왔다” “세법으로 장난치는 게 아닌가” 등의 격앙된 목소리마저 나오고 있다.
2년새 24배 복잡해진 '양도세 계산식'…세무사도 포기할 판
與, 장기보유공제 개편 추진
“고가 주택 기준은 상향하되 부자 감세는 하지 않겠다.”
2일 발표된 더불어민주당의 장기보유특별공제 제도 개편안은 이처럼 다소 모순적인 정책 아래 만들어졌다. ‘세금 폭탄’을 의식하는 수도권 의원과 ‘친서민’ 선명성을 유지하려는 친문 의원들 사이 타협의 결과물이다. 이에 따라 고가 주택 기준은 9억원에서 12억원으로 상향됐지만 장기보유특별공제 제도는 누더기가 됐다.
급증하는 장특공제 경우의 수
1가구 1주택 소유자는 2019년까진 해당 주택을 얼마나 오랫동안 보유했는지만 고려하면 됐다. 2008년까지는 3년 이상 보유 시 10% 공제해주는 것을 시작으로 보유 기간이 1년 더 늘어날 때마다 매년 4%씩 공제율을 추가해줘 20년 이상 보유 시 양도차익의 80%를 공제해줬다. 적용되는 공제율은 보유기간별로 총 18종류였다.
2009년 정부는 1가구 1주택이 국민의 주거생활 안정에 필수적인 요건이라는 점을 강조하며 연도별 공제율을 4%에서 8%로 상향했다. 1가구 1주택 소유자는 장특공제를 받기 위해 3~10년의 보유 기간만 고려하면 됐다. 8가지 경우의 수를 감안해 더 보유할지 양도할지를 선택하면 돼 비교적 간단했다.
이 같은 단순한 장특공제가 복잡해진 것은 2018년 9·13대책 때부터다. 정부는 보유만 하고 실거주하지 않는 경우를 옥죄기 시작했다. 자녀 교육 등의 목적으로 다른 곳에 전세를 살고 있는 경우 등 다양한 이유는 묵살됐다. 정부는 2020년 1월 1일부터 2년 이상 거주하지 않는 경우 1가구 1주택이라도 보유 기간에 따라 최대 30%까지만 공제되는 일반 공제를 적용하겠다는 방침을 밝혔다. 일반 공제의 보유 기간별 공제 구간은 총 13개다. 기존 8개의 경우의 수에 13개가 더해져 총 21가지 경우를 1주택자가 생각하게 만든 것이다.
올해부터는 거주요건에 따른 공제율 차등이 시작되면서 경우의 수가 급격히 늘어났다. 10년 이상 1가구 1주택을 보유한 세대주는 기존에는 80%의 공제율을 적용받았지만 올해부터는 거주 기간에 따라 48~80%까지 총 9개 구간의 서로 다른 공제율을 적용받게 됐다. 보유기간과 거주기간별 공제율 계산 방법을 모두 더하면 거주 기간 2년을 못 채울 때 경우의 수 13개를 별도로 하고도 44개에 이른다.
여당안에 따라 양도차익에 따라 구간별 공제율을 적용하는 방식으로 법이 개정되면 양도세 경우의 수는 기하급수로 늘어난다. 4개의 양도차익 구간별로 44개의 경우의 수가 각각 적용되기 때문이다. 여기에 2년 미만 거주자의 경우 일반 공제를 적용하는 방안은 그대로 유지되면서 2019년만 해도 8개였던 경우의 수는 법 개정 이후 총 189개로 늘어나게 된다.
고가 주택 양도에 공제 축소
구체적으로는 보유기간에 따라 8개로 나뉘어 있던 공제율이 양도차익에 따라 나뉘기 때문이다. 기존에는 보유기간만 다 채우면 최대 40%의 장기특별공제율(거주기간 별도)을 적용받을 수 있었다. 하지만 법 개정안에 따르면 양도차익을 기준으로 △5억원 이하 최대 40% △5억~10억원 최대 30% △10억~15억원 최대 20% △15억원 초과 10%의 공제율이 적용된다. 거주기간과 보유기간을 모두 10년 이상 채우면 지금까지는 80%의 공제율이 적용되지만 양도차익이 15억원을 초과하면 50%까지만 받을 수 있게 되는 것이다. 이 같은 내용은 법 개정안 통과 이후 매입한 주택부터 적용된다.
다주택자가 1주택자가 되는 경우 장기보유특별공제를 적용하는 기준도 바뀐다. 현재는 해당 주택을 취득한 시점을 기준으로 해 중간에 주택을 추가로 사거나 팔았더라도 전체 소유 및 거주 기간이 인정되고 있다. 하지만 2023년 1월부터는 1주택자가 된 이후부터 장기보유특별공제 적용을 위한 보유 및 소유 기간이 산정된다. 아무리 오래 주택을 보유했더라도 중간에 보유한 주택을 2022년 말에 팔았다면 2023년부터 보유 기간이 산정되는 것이다.
관련 제도가 일찍 시행됐다면 서울과 청주 아파트를 보유하고 있다가 청주 아파트를 먼저 팔아 3억원의 세금을 아낀 노영민 전 대통령 비서실장의 사례는 막혔을 것으로 분석된다. 한 세무사는 “시장의 실패에 따른 집값 급등을 세금으로 틀어막으려다 보니 조세제도가 갈수록 왜곡되고 있다”고 말했다.
노경목 기자 autonomy@hankyung.com
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매일경제
[단독] 2023년까지 다주택 안팔면 양도세 폭탄 맞는다
윤지원 기자
입력 2021/08/01
與 "1주택자 된 시점부터 장기보유 공제 혜택 적용"
양도세 개편안 8월국회서 추진…다주택 과세 강화
◆ 與 양도세 개편안 ◆
해당 사진은 기사 내용과 관련없음. [사진 출처 = 연합뉴스] 2023년부터는 다주택자가 주택을 처분하고 1주택자가 되는 시점부터 보유·거주 기간을 기산해 양도소득세 장기보유특별공제를 적용받게 된다. 기존에는 다주택자라 하더라도 주택 한 채에 대해서는 보유·거주 기간을 감안해 양도세를 감면받았으나, 앞으로는 다주택자로 있었던 기간의 보유·거주 기간은 인정하지 않겠다는 것이다.
1일 매일경제가 입수한 유동수 더불어민주당 의원의 소득세법 개정안에 따르면 2023년부터 다주택자의 최종 1주택에 대한 양도세 장기보유특별공제 적용 조건을 최종 1주택자가 된 날부터 기산하기로 했다.
지금은 다주택자가 주택 한 채만 남기고 모두 팔아 1주택자가 됐다면 남은 1주택에 대해 최초 취득 시점부터 보유·실거주 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있었다. 그러나 개정 법안이 국회를 통과할 경우 다주택자가 1주택자가 되더라도 1주택이 된 시점부터 장기보유특별공제를 다시 계산한다.
이마저도 최소 3년 이상 주택을 보유한 이후부터 장기보유특별공제를 받을 수 있기 때문에 1주택이 된 후 3년 이내에 남은 1주택을 매각한다면 장기보유특별공제를 한 푼도 받을 수 없다.
다주택자의 양도세 부담을 강화하는 내용을 담은 이번 유 의원 개정안은 민주당 지도부의 양도소득세 개편안을 최종 법안으로 성안한 것으로 이르면 2일 발의될 예정이며 8월 임시국회에서 추진할 방침이다.
지난 6월 민주당 지도부가 당론으로 채택한 양도세 개편 방안은 양도세 비과세 기준 금액을 현행 시가 9억원에서 12억원으로 상향 조정해 1가구 1주택자의 양도세 부담을 덜어주려는 의도였다. 그러나 개정 법안에서는 다주택자가 1주택이 되는 경우 적용받는 장기보유특별공제 기산일을 변경해 다주택자에 대한 양도세 부담을 강화하는 내용이 추가됐다. 개정안은 또 새로 취득한 주택의 경우 1가구 1주택자라 하더라도 15억원 초과 양도차익이 발생할 경우 장기보유특별공제 비율을 최대 30%포인트까지 축소하기로 했다.
김종필 세무사는 "(이번 개정안은) 다주택자들을 상당히 압박하는 수단이 될 수 있다"며 "2023년까지 법 시행의 여유 기간을 둔 것은 그때까지 다주택을 처분하고 1주택자가 돼 있어야 한다는 시그널을 강하게 주려는 의도로 풀이된다"고 설명했다.
앞서 민주당은 종합부동산세 과세 대상을 현행 공시가격 9억원 초과에서 주택가액 상위 2%로 변경하는 법안을 제출하고 추진했는데 이번 법안은 거래 시 적용되는 양도세 개편을 위한 것이다.
[단독] 다주택 전력 있다면…10년 살았어도 양도세 공제 '0원' 될수도
다주택자 장기보유공제
최종 1주택 된 시점부터
기존 취득시점에서 변경해
양도세 공제 대상 확 줄여
2023년 최종 1주택 은마아파트
양도세 5500만→2억2300만원
전문가 "주택 매각 의사 없애
2023년 이후 매물잠김 우려"
장기보유공제 개정 1년도 안돼
양도세제 더 복잡해져 '누더기'
더불어민주당이 다주택자의 양도세 부담을 강화하는 방안을 검토 중인 가운데 1일 오후 서울 송파구 한 공인중개사 사무실에 양도소득세 세무상담 안내문이 부착돼 있다. [이승환 기자] 2011년 A씨는 기존에 살던 경기 고양시 일산 단독주택을 전세 주고 자녀 교육을 위해 서울 강남구 대치동 은마아파트로 이사했다. A씨는 당시 은마아파트를 8억5000만원에 매입해 2주택자가 됐다. 현재까지 10년 넘게 실거주하는 동안 집값은 24억원으로 크게 올랐다. A씨는 2025년 명예퇴직을 하고 은마아파트와 일산 주택을 처분해 고향 제주로 낙향할 계획이었다. 그런데 A씨의 '세컨드 라이프' 로드맵에 초비상이 걸렸다.
여당인 더불어민주당이 2023년부터 다주택자가 '1주택'이 되는 경우 1가구 1주택 장기보유특별공제(장특공제) 적용 기산일을 현행 '해당 주택 취득 시점'에서 '최종 1주택이 된 시점'으로 변경하는 소득세법 개정안을 추진하기 때문이다.
A씨 계획대로 은퇴 시점인 2025년에 다주택을 처분할 경우 최종 1주택인 은마아파트에 대해 1가구 1주택 장특공제를 사실상 적용받지 못하고 15억원 초과 양도차익에 대해 수억 원의 양도세를 지불하게 된다.
1일 매일경제가 김종필 세무사에게 의뢰해 A씨 세금 부담액을 민주당의 양도소득세제 개편 전후로 나눠 시뮬레이션한 결과 A씨의 최종 1주택인 은마아파트 매각에 따른 양도세액이 세법 시행 전후로 수억 원 차이 나는 것으로 나타났다.
만약 A씨가 일산 자택을 2023년 매각하고 최종 1주택이 된 은마아파트를 2025년 약 24억원(2021년 8월 시세 기준 유지 가정)에 처분할 경우 현행대로라면 양도세를 5599만원만 지불하면 됐지만, 여당이 추진하는 양도세 개편안에 따르면 2억2325만원을 납부하게 된다.
해당 세액은 여당이 이번 소득세법 개편을 통해 장특공제 적용 기한의 기산일 변경과 함께 추진하는 비과세 기준 상향(현행 시가 9억원→개정 12억원)도 함께 적용해 계산한 값이다. 개정안에 따르면 A씨는 2023년 이후 다주택을 처분하고 '최종 1주택자'가 된 시점에서 3년 안에 이사할 경우에 해당하므로 1가구 1주택자 장특공제를 누리지 못하게 된다. 현행 방식대로라면 A씨는 은마아파트 보유·거주 기한이 10년 이상이므로 장특공제를 80%까지 받는다. 민주당의 장특공제 계산 방식 변경은 올해부터 실시된 양도세 비과세 기산 시점 변경 맥락과 효과가 동일하다. 정부는 현행 1가구 1주택 양도세 비과세(2년 이상 보유·2년 이상 거주 시)를 위한 '최종 1주택 규정'을 올해부터 취득 시점에서 최종 1주택이 된 시점으로 변경한 바 있다.
유동수 의원 이 같은 민주당의 개편안은 A씨처럼 처분 계획을 갖고 있던 기존 다주택자에게 2023년까지 다주택을 처분하라는 시그널이 될 수 있다. 그러나 뒤집어서 당장 처분 계획이 없던 다주택자들에겐 오히려 2023년 이후에는 극심한 '매물 잠김' 효과를 불러일으킬 수 있다는 우려가 나온다.
특히 지난 6월부터 시행된 다주택자 양도세 중과 조치까지 감안하면 부동산 시장에 주택 매물이 나올 여지는 더 줄어드는 것이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "집값을 안정시키려면 다주택자들이 집을 내놓을 수 있게 양도세 중과세율 자체를 낮춰야 한다"며 "다주택자에 대한 양도세 규제를 새로이 더하는 것은 주택 처분 의향을 아예 없애버려 2023년 이후 매물 잠김 현상이 더 심화될 수 있다"고 짚었다. 여당의 이번 소득세법 개편으로 가뜩이나 복잡한 양도소득세제가 더 까다로워진다는 우려도 나왔다. 앞서 장특공제를 개정한 지 1년도 되지 않았다. 당정은 10년 이상 보유하면 80%의 세금 감면을 해주는 조치도 올해부터는 거주 요건을 부과해 거주 기간(최대 40%)과 보유 기간(최대 40%)으로 분할하며 복잡하게 만든 바 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 "수없이 양도세를 개편하면서 안 그래도 복잡한 양도세가 더 누더기가 되는 격"이라면서 "표심과 지지층 눈치를 보며 이리저리 왔다 갔다 하는 통에 시장에 주는 메시지도 확실하지 않다는 게 큰 문제"라고 말했다.
[윤지원 기자]
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김도읍 “세금으로 옥죈다고 부동산 안정화 안 된다”
“다주택자 과도한 양도세로 매물 거둬들여 집값 상승”
손덕호 기자
입력 2021.08.03
더불어민주당이 주택양도소득세 장기보유 특별공제 축소를 당론으로 정하고, 이 같은 내용의 소득세법 개정안도 발의했다. 국민의힘은 이 법안이 국회를 통과할 경우 ‘매물 잠김’ 현상이 심해질 것이라며, “그 피해는 서민들이 볼 것”이라고 했다.
김도읍 국민의힘 정책위의장은 이날 당 회의에서 민주당이 발의한 법안에 대해 “이번 개정안 또한 매물 잠김 현상, 똘똘한 한 채 초고가 주택 쏠림 현상 등 부작용이 거셀 것”이라며 “결국 그 피해는 서민들에게 돌아갈 것”이라고 했다.
앞서 민주당 정책위원회 수석부의장인 유동수 의원은 지난 5월 당 부동산특위 제안에 따라 의원총회에서 당론으로 확정된 내용을 담은 소득세법 개정안을 전날 대표발의했다. 법안은 다주택 보유기간을 장기보유 특별공제 기간 상정에서 배제하고, 1주택을 보유하게 된 시점부터 장기보유 특별공제 기간을 세는 것으로 규정했다. 개정안은 2023년 1월 1일부터 이 같은 규정을 적용하도록 하고 있다. 2023년까지 다주택자가 집을 처분하지 않으면 ‘양도세 폭탄’을 부과하는 셈이다.
또 현재 1세대 1주택자는 양도차익과 관계 없이 보유기간과 거주기간별 각각 40%씩 최대 80%를 일괄 적용하는 것도 수정했다. 보유기간별 공제율의 경우 양도차익이 15억원을 초과하는 초고가 주택은 현행 40%에서 10%로 축소하는 등 양도차익 규모에 따라 차등 적용하기로 했다. 대신 양도세 감면 기준선인 ‘고가주택’ 기준을 현행 9억원에서12억원으로 상향했다. 기준선 상향은 법 시행 이후 주택 신규취득자에게 적용된다.
국민의힘 김도읍 정책위의장. /연합뉴스
국민의힘 김도읍 정책위의장. /연합뉴스
이 같은 법안 내용에 대해 김 의장은 “A주택을 30년 보유한 사람이 B주택을 매입하고 2년간 보유한 뒤 팔게 되면 ‘30년 보유’가 삭제되는 악법”이라고 지적했다. 이어 “민주당이 세금을 무기로 다주택자 주택 매매를 유도하겠다는 것인데, 옥죈다고 안정화되지 않는다”며 “실제 다주택자에 과도한 양도세 중과세로 주택 처분 대신 매물을 거두어들여 전세값 상승, 집값 상승 부작용이 지속되고 있다”고 지적했다.
김 의장은 “부동산 대참사는 절대 규제 강화 만으로는 해결할 수 없다”며 “부동산 시장 안정 위해 규제완화 공급확대 등 실질적 대책 내놓아야 할 시기”라고 말했다.
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2023년부터 다주택자 양도세 폭탄 맞는다
중앙일보 2021.08.01
한집에 오래 산 거주자의 양도소득세를 깎아주는 장기보유특별공제를 축소하겠다던 더불어민주당이 적용 대상을 주택 신규 취득자에 한정하기로 방침을 정했다.
민주당 부동산특별위원회 간사 유동수 의원은 1일 “장기보유특별공제 축소는 주택 신규 취득자에만 적용하고, 다주택 보유 기간은 장기보유 기간에서 제외하는 내용을 담은 소득세법 개정안을 2일 당론으로 발의할 것”이라고 말했다.
더불어민주당 박완주 정책위의장(왼쪽)과 유동수 정책위수석부의장이 서울 여의도 국회에서 대화하고 있다. 오종택 기자
민주당은 지난 6월 18일 열린 의원총회에서 1가구 1주택자의 양도세 비과세 기준은 9억원에서 12억원으로 풀어주고, 양도차익이 5억원을 넘기면 금액이 커질수록 장기보유특별공제 혜택을 줄이는 내용의 양도소득세 개편안을 당론으로 정했다.
기존엔 10년 실거주할 경우 최대 80%(보유 40%+거주 40%)까지 받던 장기보유특별공제는 양도차익의 금액에 따라 최대 50%(보유 10%+거주 40%, 20억원 초과시)로 줄게 됐다.
거주 기간에 따른 공제율은 유지하지만 보유기간별 공제율은 양도차익액에 따라 5억원 초과~10억원 이하 구간은 30%, 10억원 초과~20억원 이하는 20%, 20억원 초과는 10%로 최대 공제율이 낮아지는 것이다.
1가구 1주택자도 ‘똘똘한 한 채’를 통한 투기를 막겠단 취지였지만 장기보유특별공제를 믿고 한집에서 오래 산 기존 주택 보유자에게 과도한 세 부담을 준다는 점에서 논란이 제기됐다. 이들의 조세저항을 우려해 민주당이 장기보유특별공제 축소를 주택 신규 취득자에만 한정하기로 한 발 물러난 것이다.
대신 다주택 보유자의 장기보유 기간 산정을 더욱 까다롭게 해 세 부담을 무겁게 할 계획이다. 다주택을 보유한 기간은 장기보유특별공제 기간을 계산할 때 넣지 않고, 1주택만 갖게 된 시점부터 장기보유특별공제 기간을 산정하기로 했다. 다주택자가 시장에 매물을 내놓도록 유도하겠다는 의도다.
민주당은 이런 내용의 소득세법 개정안을 2023년 1월부터 적용해 2022년 말까지 다주택을 처분할 퇴로를 열어줄 방침이다.
송승환 기자 song.seunghwan@joongang.co.kr