머니투데이 중기&창업팀 허남이 기자 | 2019.02.11
최근 청계천과 세운상가, 용산 등을 중심으로 도심재개발 논의가 활발하게 이뤄지고 있다. 도심재개발이란 구 도시정비법상의 ‘도시환경정비사업’과 동일한 것으로 이해된다. 구법에는 ‘상업지역 ‧ 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이나 상권활성화 등이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업을 도시환경정비사업으로 정의하였으나(구법 제2조 제2호 라목), 현행법은 도시환경정비사업을 재개발사업의 하나로 편입했다(현행법 제2조 제2호 나목).
권재호 변호사/사진제공=법무법인 센트로
권재호 변호사/사진제공=법무법인 센트로
▶토지등소유자가 사업시행자가 되려면.
종래 구 도시정비법에서는 도시환경정비사업으로 지정되기만 하면 ‘조합’뿐만 아니라 ‘토지등소유자’도 사업시행자가 될 수 있었다. 그러나 현행법에 따르면 도심재개발이라 하더라도 토지등소유자가 “20인 미만인 경우”에만 토지등소유자가 사업시행자가 될 수 있다(제25조 제1항). 반대로 토지등소유자가 20인 이상인 경우에는 도심재개발이라 하더라도 토지등소유자가 사업시행자가 될 수 없고, 반드시 조합을 결성해야 한다. 구 도시환경정비사업과의 차이다. 그리고 현행법은 구법과 달리 토지등소유자 3/4 이상 동의만으로 족한 것이 아니라, 추가적으로 토지면적 1/2 이상 동의를 받도록 정하고 있다. 토지등소유자간 형평을 위하여 신설된 규정으로서 주의하여야 할 부분이다.
▶ 토지등소유자가 사업시행자로 인정받는 시기 = 사업시행인가
조합 방식의 경우에는 조합설립인가처분이 있으면 인가받은 조합이 사업시행자가 된다. 그러나 토지등소유자의 경우에는 추진위원회나 조합설립인가처분이 존재할 수 없다. 따라서 토지등소유자는 관할관청으로부터 사업시행인가를 받을 때에 사업시행자가 된다. 이 경우 사업시행인가는 설권적처분이다(大法 2011두19994).
▶1인의 토지등소유자가 사업시행자가 될 수 있는지.
토지등소유자가 사업시행자가 되는 경우, 토지등소유자 전부가 사업시행자가 될 필요는 없다. 1인의 토지등소유자도 사업시행자가 될 수 있다(憲裁 2009헌바128,148). 따라서 개발업자 등 정비사업에 경험이 많거나, 자금력이 있는 업체가 토지를 매수한 다음, 다른 토지등소유자의 동의를 얻어 사업시행자가 되는 것이 가능하다. 이 경우 경험이 없는 토지등소유자들 전부가 사업시행자가 되는 것보다 좀 더 신속한 사업 추진이 가능하다. 시공자 선정은 구 도시환경정비사업과 동일하다. 즉, 토지등소유자가 재개발사업을 시행하는 경우에는 규약이 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있고, 반드시 경쟁입찰을 거쳐야 할 필요는 없다(제29조 제5항).
▶1인의 사업시행자와 나머지 토지등소유자의 관계는.
사업시행자인 1인과 나머지 토지등소유자의 관계는 어떠한가. 도시정비법에는 아무런 규정이 없다. 따라서 달리 규약에 정함이 없는 한, 1인의 사업시행자만이 사업에 관한 책임을 부담하게 될 가능성이 높다. 사업시행자가 아닌 다른 토지등소유자들은 특별한 사정이 없는 한 사업시행자가 타인과 체결한 계약에 따른 효력을 직접 받지는 않는다. 나머지 토지등소유자는 사업시행인가에 동의를 하였더라도 분양신청을 하지 않는 방법으로 청산을 받을 수도 있을 것이다.
토지등소유자 방식은 조합 방식에 비해 의사결정이 신속하게 이루어져 사업 추진이 용이하다는 장점이 있으나, 신속한 사업추진에 매몰된 나머지 각종 법적 문제를 간과하여 사업 자체가 무산되는 경우도 있다. 법무법인 센트로는 순화1-1구역을 시작으로 수많은 사업시행자와 함께 도심재개발사업을 성공시켜왔다. 사업시행자가 도심재개발을 신속하고 매끄럽게 진행하기 위해서는 처음부터 법률전문가로부터 조력을 받아 리스크를 최소화하는 것이 반드시 필요할 것으로 보인다. /도움글 권재호 법무법인 센트로 변호사
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