슬기로운 내 집 짓기.
등록일 2021.09.16
신축이 필요한 부동산을 소유한 고객이나 매입하려는 고객을 상담하다 보면 건물을 지으려면 절차도 복잡하고 신경도 많 이 쓰이며 주변에서 필연적으로 분쟁이 발생 한다는 이야기를 들었다는 말씀들을 많이 하신다. 분쟁은 필연적이며 이를 피 할 수 없을까?
●분쟁이 발생하는 요인을 보면 공사비 등 비용에 관한 부분과 공기 지연에 따른 손실부담에서 발생하는 경우가 대다수를 이 룬다.
●건축 분쟁은 명확하지 않은 설계를 근거로 한 공사도급계약에서 가장 많이 발생한다. 도장 공사를 예로 들자면 ‘흰 색 페인트 마감’으로 표기된 설계도서를 기준으로 어느 회사의 페인트를 사용하는지 몇 회 도장 하는지 어떠한 공법으로 시공 하는지에 따라 비용의 차이가 발생 한다.
●이러한 공정에 대한 재료의 spec 지정과 명확한 시방서가 있어야 시공사도 견적을 명확히 제시 할 수 있고 건축주도 동일 조건의 견적을 받아 시공비를 비교 할 수 있다.
●또한 공사 현장에서는 예측 하지 못 한 여러 변수들이 발생한다. 소음 등의 민원으로 공사를 중지하거나 공법을 바꿔야하는 경우도 발생하고, 기상 상 황애 따라 작업 일수가 부족해지고 자재의 수급난에 따른 가격의 인상 및 수급이 어려워 질 수 도 있다. 이 모든 것을 예측 하고 공사도급계약에 반영하는 것은 현실적으로 어렵다.
●건축의 단계는 크게 설계/인허가, 시공/준공의 단계로 나눌 수 있다.
설계사는 건축주의 건축 목적 및 디자인 취향을 반영 하여 건축관련 법규에 맞게 설계도서를 작성하고 건축허가까지 담당한다. 착공 신고부터 준공까지는 시공사와 감리사가 담당하며 보통은 건축설계를 한 설계사에 감리 업무를 맡기는 경우가 많다. 건축주는 주변 민원인들 뿐 아니라 설계/감 리, 시공사와 원만한 관계를 유지하고 업체간 이견이 있을 경우 이를 조율해야 한다. 주변에 악성 민원인까지 있다면 여간 머리가 아픈게 아니다.
건축을 진행하며 분쟁을 줄일 수 있는 최선의 방법은 자금계획 및 건축계획을 사전에 충분히 검토 수립하고, 적정한 비용 에 일을 맡아 줄 설계, 시공사를 선정하는 것이다.
건설 장비와 인력을 투입하였으나 민원이나 기상여건 등으로 공사를 못 해도 비용은 발생한다. 이렇게 발생한 추가 비용이 수억원이라면 이 비용은 누가 분담해야 할까? 공기 지연에 따른 건축주 의 임대수입 감소는 누가 부담해야 할까? 이런 경우 어떻게 대처 할지에 대해 미리 고민하고 공사도급계약시 충분한 협의 를 통해 업무 분담 조건을 계약서상에 명확히 기재한다면 분쟁을 미연에 방지 할 수 있을 것이다.
■건축 경험과 시간이 부족 한 건축주는 PM(Project Management)사를 선정하여 업무를 위임하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
이창섭 국민은행 부동산 전문위원
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등록일 2021.09.16
신축이 필요한 부동산을 소유한 고객이나 매입하려는 고객을 상담하다 보면 건물을 지으려면 절차도 복잡하고 신경도 많 이 쓰이며 주변에서 필연적으로 분쟁이 발생 한다는 이야기를 들었다는 말씀들을 많이 하신다. 분쟁은 필연적이며 이를 피 할 수 없을까?
●분쟁이 발생하는 요인을 보면 공사비 등 비용에 관한 부분과 공기 지연에 따른 손실부담에서 발생하는 경우가 대다수를 이 룬다.
●건축 분쟁은 명확하지 않은 설계를 근거로 한 공사도급계약에서 가장 많이 발생한다. 도장 공사를 예로 들자면 ‘흰 색 페인트 마감’으로 표기된 설계도서를 기준으로 어느 회사의 페인트를 사용하는지 몇 회 도장 하는지 어떠한 공법으로 시공 하는지에 따라 비용의 차이가 발생 한다.
●이러한 공정에 대한 재료의 spec 지정과 명확한 시방서가 있어야 시공사도 견적을 명확히 제시 할 수 있고 건축주도 동일 조건의 견적을 받아 시공비를 비교 할 수 있다.
●또한 공사 현장에서는 예측 하지 못 한 여러 변수들이 발생한다. 소음 등의 민원으로 공사를 중지하거나 공법을 바꿔야하는 경우도 발생하고, 기상 상 황애 따라 작업 일수가 부족해지고 자재의 수급난에 따른 가격의 인상 및 수급이 어려워 질 수 도 있다. 이 모든 것을 예측 하고 공사도급계약에 반영하는 것은 현실적으로 어렵다.
●건축의 단계는 크게 설계/인허가, 시공/준공의 단계로 나눌 수 있다.
설계사는 건축주의 건축 목적 및 디자인 취향을 반영 하여 건축관련 법규에 맞게 설계도서를 작성하고 건축허가까지 담당한다. 착공 신고부터 준공까지는 시공사와 감리사가 담당하며 보통은 건축설계를 한 설계사에 감리 업무를 맡기는 경우가 많다. 건축주는 주변 민원인들 뿐 아니라 설계/감 리, 시공사와 원만한 관계를 유지하고 업체간 이견이 있을 경우 이를 조율해야 한다. 주변에 악성 민원인까지 있다면 여간 머리가 아픈게 아니다.
건축을 진행하며 분쟁을 줄일 수 있는 최선의 방법은 자금계획 및 건축계획을 사전에 충분히 검토 수립하고, 적정한 비용 에 일을 맡아 줄 설계, 시공사를 선정하는 것이다.
건설 장비와 인력을 투입하였으나 민원이나 기상여건 등으로 공사를 못 해도 비용은 발생한다. 이렇게 발생한 추가 비용이 수억원이라면 이 비용은 누가 분담해야 할까? 공기 지연에 따른 건축주 의 임대수입 감소는 누가 부담해야 할까? 이런 경우 어떻게 대처 할지에 대해 미리 고민하고 공사도급계약시 충분한 협의 를 통해 업무 분담 조건을 계약서상에 명확히 기재한다면 분쟁을 미연에 방지 할 수 있을 것이다.
■건축 경험과 시간이 부족 한 건축주는 PM(Project Management)사를 선정하여 업무를 위임하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.
이창섭 국민은행 부동산 전문위원
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