중앙일보 조인스랜드
입력 2021.09.29 11:00
#부동산 틈새상품이 달아오르는 것은 물론 풍부한 유동성 때문이다. 상품 투자성을 좌우하는 요인은 환금성이고 거래 제한 규제가 큰 걸림돌이다. 주택은 대개 분양권 상태에서 전매제한을 받은 데 비해 이 상품들은 전매가 자유롭다.
안장원 기자
시중에 돈 풀리자 ‘틈새상품’ 인기, 분양권에 웃돈 붙고 전매도 활발
요즘 부동산은 글자 그대로 움직이지 않는다는 뜻의 부동산(不動産)이 아니다. 부동산 시장의 주류인 주택에 이어 그동안 주목받지 못했던 ‘틈새상품’이 들썩이며 몸값이 치솟고 있다. 초저금리로 잔뜩 불어난 유동성이 주택시장에 집중된 규제 장애물을 피해 흘러든다. 소유권 없이 세입자로 살 수 있는 권리에 불과한 임차권도 돈이 된다.
분양가가 시세보다 수억 원 저렴한 ‘로또’ 분양 뺨칠 정도로 틈새상품 청약경쟁이 치열하다. 특히 ‘생활숙박시설’이 가장 뜨겁다. 내부 구조가 호텔 등 일반적인 숙박시설과 달리 취사 등 생활이 가능한 아파트를 빼닮았다. 바닥 난방이 되고 주방·발코니 등이 있다.
지난달 서울 강서구 마곡지구에 분양한 롯데캐슬르웨스트가 최고 6049대 1, 평균 657의 경쟁률을 기록하며 시장을 놀라게 했다. 876실 모집에 신청 건수가 57만여 건이었다. 청약 사흘간 건당 200만원인 청약신청금으로 1조1500여억원이 몰렸다.
부산시 부전동 서면푸르지오시티시그니처, 충북 청주시 가경동 흥덕구 힐스테이트청주센트럴 등 지방에서도 경쟁률이 600~800대 1에 달했다.
경기도 용인시 보정동에 짓는 84㎡(이하 전용면적) 아파트인 수지구청역 롯데캐슬하이브엘이 지난 2일 227대 1의 경쟁률을 보였다. 상당한 시세차익을 기대할 수 있는 로또 분양 단지가 아니다.
이 아파트는 입주 후 10년간 거주할 임차인을 모집한 민간임대주택이다. 앞서 대전시 신탄진동 동일스위트리버스카이2단지, 경기도 평택시 안중역지엔하임스테이 등의 경쟁률도 100~200대 1이었다.
▲ 부동산 시장의 유동성이 커지면서 소비자들의 관심이 규제 문턱이 낮은 '틈새상품'으로 쏠리고 있다. 서울 남산N서울타워에서 바라본 풍경이다. 뉴스1
오피스도 청약경쟁률 고공행진에 합류했다. 지난달 서울 강동구 고덕아이파크디어반(590실 모집)의 경쟁률이 최고 411대 1, 평균 32대 1이었다. 사무실로 쓸 수 있는 37~296㎡ 규모의 업무시설이다.
부동산 틈새상품이 달아오르는 것은 물론 풍부한 유동성 때문이다. 상품 투자성을 좌우하는 요인은 환금성이고 거래 제한 규제가 큰 걸림돌이다. 주택은 대개 분양권 상태에서 전매제한을 받은 데 비해 이 상품들은 전매가 자유롭다. 수지구청역롯데캐슬하이브엘과 같은 민간임대주택은 공공지원 민간임대와 달리 임차권 거래에 제한이 없다.
김규정 한국자산신탁 자산승계연구소장은 “전통적으로 임대수익형으로 꼽히던 상품들이 시세차익형 상품으로 바뀌었다”고 말했다.
실제로 생활숙박시설 등 분양권이나 임차권에 많게는 1억원이 넘는 웃돈이 붙어 거래되고 있다. 지난해 8월 분양한 인천시 송도 힐스테이트송도스테이에디션 생활숙박시설의 웃돈이 최고 2억300만원이다. 업계에 따르면 1년 새 3분의 1 정도가 전매됐다.
수지구청역 롯데캐슬하이브엘 임차권도 계약과 동시에 웃돈이 1억8000만원까지 형성됐다. 인근 부동산중개업소 관계자는 “임차인이 나중에 분양전환(소유권 이전) 받을 가격이 주변 시세보다 훨씬 저렴할 것으로 예상해 웃돈이 생겼다”고 말했다.
생활숙박시설과 임대주택 인기는 주택 공급 부족의 반사이익이 크다. 정부가 생활숙박시설의 주거용을 금지하겠다고 하지만 생활숙박시설이 주택 인정을 받을 것이란 기대가 많다.
실제로 정부는 한시적이나마 생활숙박시설을 사실상 주택인 오피스텔로 용도 변경할 수 있게 할 방침이다. 급등하는 아파트 가격보다 가격이 저렴하다는 평가를 받으며 투자수요를 끌어당기고 있다.
해운대해수욕장 옆 주거복합단지에 국내 최고층 아파트인 엘시티와 함께 2019년 들어선 생활숙박시설인 엘시티더레지던스가 4개월 새 27억여원 올라 거래됐다. 지난 4월 초 29억6000여만원에 팔린 205㎡가 8월 초 56억9000만원에 주인을 바꿨다. 엘시티 186㎡ 시세가 45억원 선이다.
명품 효과도 있다. 용도를 떠나 랜드마크(지역 대표건물)로 희소가치가 큰 부동산은 돈이 넘쳐 화폐가치가 떨어지는 상황에서 안전자산으로 주목받고 있다. 김윤성 미드미네트웍스 상무는 "부동산시장에서도 고급스러운 럭셔리 상품이 주도하고 있다”고 말했다.
일례로 고덕 아이파크디어반 꼭대기층에 들어서는 분양가 최고 39억원인 펜트하우스(204~296㎡)가 평균의 10배가 넘는 400대 1의 경쟁률을 보일 정도로 인기를 끌었다.
주택과 비주택의 경계가 없는 젊은 세대의 주거 트렌드도 한몫하고 있다. 생활숙박시설·오피스 등은 주거 기능을 충분히 갖출 수 있어 일과 주거를 한꺼번에 해결할 수 있다. 발코니도 갖추고 평면 구조가 아파트와 크게 차이 나지 않는다.
주택보다 가벼운 세금도 메리트다. 주택 분양권 양도세의 경우 세율이 보유 기간 1년 미만 70%, 1~2년 60%다. 하지만 오피스·생활숙박시설 등 분양권은 각 10%포인트 낮다. 임차권은 부동산을 취득할 권리가 아니어서 분양권 과세 대상에서 빠져 있다. 준공 후 생활숙박시설·오피스를 주택으로 사용하지 않으면 종합부동산세가 없고 주택 수에서 제외돼 조정대상 지역의 다주택 양도세·종부세 중과 적용을 받지 않는다.
박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "본래 기능의 사용가치보다 교환가치가 너무 올라가면 가격에 거품이 낄 수 있다”며 "시장이 과열되면 정부 규제가 강화될 우려도 있다”고 말했다.
ㅡㅡㅡ
제도적 빈틈 노린 투기수요 집중 취득세, 양도세 등 세금 부담 없어 건설, 부동산업계 “임차권 거래시 주의해야”2021-09-05
서지원 기자연합뉴스연합뉴스[금강일보 서지원 기자] 충청 지역의 부동산 가격이 가파르게 상승하면서 민간임대아파트에 대한 관심도 높아지고 있다.
문제는 제도적 빈틈을 노린 투기수요까지 대거 몰리면서 실수요자들에게 피해가 발생할 수 있다는 점이다.
건설업계와 부동산업계에서도 수요자들의 각별한 주의가 필요하다고 입을 모은다.5일 부동산업계에 따르면 임대아파트 임차권은 일반아파트 분양권과 달리 취득세, 재산세, 양도세 등 세 부담이 없다. 청약 당첨 포기에 따른 불이익이 없으며 전매도 자유롭다.
수요자들은 정부의 강력한 부동산 규제 대책이 나오면서 취득세와 양도세 산정시 가지고 있는 아파트 분양권이 주택수에 포함돼 세금에 대한 부담을 가질 수밖에 없다.
이에 이들은 양도세가 없고 규제도 다소 덜한 민간임대아파트로 눈길을 돌리고 있는 추세다.
통상 민간임대는
월 임대료를 내는 임대차계약방식(월세형)으로 입주자 모집공고를 내는데 실제 계약은 매매예약방식(전세형)으로 체결되는 경우가 많다.
●전세형은 향후 분양전환가격을 미리 결정해 미래 불확실성을 없애고, 임대보증금과 매매예약증거금을 입주시까지 납부, 추가금 납입없이 분양전환을 받을 수 있는 방식이다.
●월세형은 계약기간 종료 후 퇴거해야 하지만 전세형은 분양전환에 따른 거주우선권이 생기는 셈이다. 이 같은 내용을 시행사가 청약 당첨자를 대상으로 안내하는 탓에 실거주 목적이 아니더라도 우선 청약에 나서자는 분위기가 조성되고 있다.
○ 또 임차권 거래는 '암거래 시장'이 형성돼 있고 다
주택자들이 임대주택에 청약해 당첨되거나 전매를 통해 임차권을 취득한 뒤 웃돈을 붙여 차익을 실현하거나 자녀에게 증여해도 과세 정보가 노출되지 않는다. 여기에 민간임대아파트의 경우 주택수에 포함이 되지 않고 중도금 이자가 없으며 임차권 승계시 분양권 양도세가 없어 시간이 흐를수록 관심이 높아지고 있다.
■부동산 관계자들은 민간임대아파트에 생긴 프리미엄은 허공에 도는 돈이라며 이번 투자 현상은 도박판으로 변질될 수 있다고 지적한다.
실제로 충청권 민간임대아파트에도 프리미엄이 형성되고 있다. 최근 대전에서 분양한 A아파트는 적게는 3000만 원~많게는 5000만 원 가량의 프리미엄이 붙은 것으로 알려졌으며 충남 홍성군 일원 민간임대단지인 '홍성 승원팰리체'는 적게는 1000만 원~많게는 3000만 원가량의 임차권 프리미엄이 형성됐다. 또 지난해 분양한 당진시 수청2지구의 지엔하임은 적게 2000만 원~많게는 4000만 원까지 가격이 형성된 것으로 전해진다.
@가장 큰 문제는 분양전환에 임박해 웃돈을 주고 매수한 수요자가 피해를 볼 가능성이 크다는 점이다.
임차권은 실질적으로 주택을 소유하는 분양권 개념이 아니어서 달리 제재할 방법도 없다는 지적이 나온다. 관리주체인 지자체 역시 법적 근거가 없어 사실상 단속에 나설 수도 없는 실정이다. 건설업계도 마찬가지다.대전 한 건설사 관계자는 "분양전환 전까지 주택에 대한 소유권은 시행사가 갖기 때문에 당첨자 계약 시점에 관련 안내를 하고 분양전환 직전에 최종적으로 소유 의향을 묻는다"며 "장기임대다 보니 임대 기간을 모두 못 채울 수 있다는 점에서 거주자 편의를 고려해 확인하는 차원"이라고 설명했다.
이어 "만약 임대기간을 못 채운 임차인이 또 다른 임차인에게 향후 거주우선권에 대한 피를 붙여 임차권을 넘긴다면, 이와 관련한 부분은 시행사도 시공사도 알 수 없다"고 난감해했다.
부동산업계에서도 주의를 당부한다. 대전의 한 공인중개사는 “민간임대아파트는 임대라는 점에서 확실히 내 집이 아니고, 지금 형성된 프리미엄 가격은 허공에 사라질 수 있다는 위험성이 존재한다”며 “입주 시점과 수년 후 분양 시점에서 가격이 올라갈 수도 있겠지만 당연히 떨어질 수 있는 위험성도 존재한다”고 경계를 표했다.서지원 기자 jiwon401@ggilbo.com©금강일보