우선분양 기대했지만 시행사 매각에 '세입자 날벼락'
.판교밸리 제일풍경채 입주민들이 수익률에 눈이 먼 시행사의 무책임한 행동으로 인해 ‘주거 불안’에 떨고 있다.
앞서 판교밸리 제일풍경채의 시행사인 HMG는 성남시 고등공공주택 지구에 건설한 해당 아파트 지분을 모 자산운용사에 2000억원에 매각했다.
입주민들은 4년 임대기간 이후에 주변 시세를 반영한 분양 전환가격을 내고 ‘내 집 마련’의 꿈을 이룰 수 있을 것이라 생각했지만, 시행사가 민간분양 전환 전에 평당 가격을 높여서 자산운용사에 매각하는 ‘꼼수’를 부려 높은 분양가를 울며 겨자먹기로 떠안던지, 고분양가를 감당하기 힘든 입주민들은 살던 집에서 내몰리게 됐다
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14일 풍경채 대책위원회(이하 대책위)에 따르면 HMG계열사인 대주주가 이 아파트의 지분을 모 자산운용사에 매각했다는 의혹을 제기했다.
대책위는 “2021년 감사보고서 및 고등s1PFV를 통한 공개 확인이 필요하다”며 “매각 추정금액은 세대당 9.5억원으로 알려졌으며, 인근 고등호반써밋 분양가 6.2억원을 기준으로 하면 1790억원, 건설원가를 정확히 알 수 없지만 4억 정도를 가정한다면 약 3000억원 정도의 수익이 발생한다”고 말했다.
이를 통해 HMG는 분양가상한제를 회피하면서 수익을 고스란히 가져갈 수 있게 됐지만 입주민들은 새로운 임대인을 상대로 12억원 이상(시행사 예상분양가격)에 분양을 받아야하는 불합리한 상황이 발생했다
더욱이 12억원 이상이 예상분양가라고 가정할 경우 인근의 고등호반써밋 분양가 6.2억원 기준 3149억원, 예상건설원가 4억원 기준 4344억원의 천문학적 수익이 시행사인 HMG와 이를 인수한 자산운용사에게 발생된다.
입주민들은 이미 입주할 당시 5.5억원의 임차보증금을 부담하며 분양가의 상당수를 조달했지만 거주지에서 내몰리게 됐다. 또한 새로운 임대인의 등장으로 2000억원의 추가적인 부담이 발생하게 됐다.
문제는 민간임대주택법에 대한 구체적인 분양전환 가격 산정 방법이 나와있지 않아 입주민을 보호할 법적‧제도적 장치도 부족한 실정이다.
◇ 민간분양전환 임대아파트…제2, 3의 화천대유 사태 재현 우려
판교밸리 제일풍경채 아파트는 민간분양전환 임대아파트다. 시행사가 LH로부터 토지를 분양받아 시공사를 선정하여 아파트를 공급하고 4년간 임대 후 분양전환을 공고하며 분양한다. 여기서 임차인은 우선분양권을 가지게 된다.
특히 민간분양전환 임대아파트의 경우 공공임대아파트와는 달리 청약을 위한 별도의 자산이나 소득기준이 없어 비교적 분양받기 쉽고, 조건도 까다롭지 않고 임대기간도 4년으로 짧은 편이다.
하지만 의무임대기간 만료 후 분양전환 가격은 임대인이 결정하도록 입주자 모집공고에 명시돼 있으나 구체적인 분양전환 가격 산정에 대한 방법이 나와있지 않은 상황이다.
지난 2004년 정부는 국민임대주택건설등에관한특별조치법을 제정하여 공공주택 확산에 나선 바 있다. 이를 통해 이명박 정부 당시에는 보금자리주택, 박근혜 정부에서는 뉴스테이(기업형임대주택)와 행복주택으로 확산됐고 문재인 정부에서는 정점을 찍었다.
그러나 LH가 소화할 수 있는 공급 물량이 절반이 되지 않다보니 민간건설사의 참여를 위한 각종 유인책이 쏟아졌다. 대표적인 예로 공공택지일 경우 분양가상한제가 적용되지만 이를 민간임대로 전환하면 분양가상한제를피할 수 있게 했다.
결국 ‘4년 민간임대’가 공공택지에 적용되는 분양가 상한제를 회피하기 위한 꼼수로 전락하고 만 것이다.
여기에 지난 2018년 국토교통부는 택지개발지구 내 분양 용지를 임대용으로 사용할 수 있는 범위를 제한하는 택지개발업무처리지침과 공공주택업무처리지침을 개정했다. 이에 따라 분양 주택건설 용지에서 공급할 수 있는 임대주택은 공공임대주택과 임대 의무기간이 8년 이상인 공공지원 민간 임대주택으로 제한된다.
대책위는 분양주택용지에서 임대주택용지로의 변경은 국토부 지침이 변경된 현재 위법이지만 판교밸리 제일풍경채 모집공시 기준으로 살펴보면 ‘위법이 아난 편법의 사례’로 보인다고 주장하고 있다.
최근 성남 대장동 개발사업에 3억을 증자해 3000억원의 수익을 얻었다는 화천대유처럼 ‘판교밸리 제일풍경채’ 또한 아파트 민간임대 사업을 통해 시세차익으로 적게는 1000~8000%이상의 수익을 노릴 수 있어 제2의 화천대유 사태가 발생할 수 있다는 우려가 나온다.
◇ 법적‧제도적 보호장치 우선돼야
법적·제도적으로 보호를 받을 수 없는 입주민들은 아파트 단지에 플랜카드 등을 설치하며 자신들의 억울함을 호소하고 있다. 이와 함께 민간분양전환 임대아파트 입주민들의 법적·제도적 보호를 위해서도 나서고 있다
대책위 관계자는 “시행사가 예전부터 조기 분양을 운운하다가 자산운용사에게 고가에 아파트 단지를 넘겼다”며 “시행사 입장에서는 더 많은 수익을 거뒀지만 임차인인 우리에겐 ‘주거 불안’과 경제적 부담만 가중된 상황”이라고 말했다.
그러면서 “대장동이나 공공임대아파트의 경우 논란이 되다 보니 시행사 수익률을 높이지 않게 법안을 마련하고 있지만 우리 같은 민간분양전환 임대아파트의 세입자는 법적‧제도적인 부분에서 홀대를 받고 있다”고 호소했다.
이어 “성남시나 국회의원들에게 우리의 입장을 전달하고 있지만 법 자체가 허술하고 이를 이용해 시행사가 수익률을 계속 높이고 있는데 이를 막을 수 있는 법이 없어 우리와 같은 피해를 입는 곳이 계속 발생할 가능성이 있다”고 강조했다.
HMG 관계자는 “매각을 했기 때문에 관리를 하는 회사가 따로 있다. 입장을 줄 게 없다”는 입장을 전했다
마찬가지로 성남고등S1PFV관계자는 “PFV법인이 바뀌지 않았고 해당 내용 임차인과 계약된 내용 그대로 이행되며, 계약서대로 원리원칙에 따라 시행할 예정”이라고 말했다.