가상화폐, 증권형 토큰으로 제도권 첫발…'투자자 보호' 길 열어.증권형 토큰에 자본시장법 적용 의미는특금법으로 거래소 규제 이어정부, 발행과정에 사실상 개입보다 적극적인 '관리 모드'..

2021/06/28

증권형 토큰에 자본시장법 적용 의미는

특금법으로 거래소 규제 이어
정부, 발행과정에 사실상 개입
보다 적극적인 '관리 모드'로

'증권성' 개념 정의 아직 안돼
실제 적용까지는 산넘어 산

美선 이미 증권형 토큰 발행시
기존 증권과 동일한 규제 적용
◆ 증권형 토큰 도입 ◆

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금융위원회가 증권형토큰(Security Token) 발행을 자본시장법 안으로 끌어들이기로 한 이유는 혼탁해진 가상화폐 시장을 바로잡고 투자자를 보호하기 위해서다. 가상화폐 발행사로부터 증권신고서와 투자설명서를 받아 직접 심사한 뒤 살아남을 코인을 걸러내겠다는 의미다. 현재 가상화폐는 근거 자산 없이 무분별하게 발행돼 가격 급등락이 심하고 발행사에 문제가 발생했을 때 투자자를 보호할 수 있는 근거가 없었다. 금융위가 추진하는 증권형토큰은 기초자산이 있는 경우만 토큰으로 허용해주겠다는 것이어서 시장 혼란을 바로잡는 효과가 기대된다.


다만 금융위가 증권형토큰 기준의 핵심 개념인 '증권성'의 의미를 어떻게 해석하느냐에 따라 새로운 가상화폐공개(ICO)가 사실상 어려워질 수 있다는 분석도 나온다.

금융위는 우선 가상화폐의 '증권성'을 검토하고 있다. 일반적으로 배당 등 이익을 얻으려 보유하는 코인을 '증권형토큰'으로 본다. 반면 블록체인 플랫폼 안에서 다양한 서비스에 사용되는 코인은 '유틸리티토큰'으로 분류된다. 하지만 대부분 가상화폐가 여러 가지 성격을 동시에 띠고 있어 금융위 해석에 따라 증권성 여부가 달라질 가능성이 크다.

예를 들어 금융위는 부동산 지분을 토큰화한 '부동산수익증권(Digital Asset Backed Securities·DABS)'을 '증권형토큰'으로 간주할 것으로 전해졌다. DABS는 신탁사가 위탁받은 자산을 기초로 발행한 수익증권을 블록체인 기술로 디지털화한 토큰이다. '규제 샌드박스' 제도로 정부의 영업 승인을 받은 카사코리아와 루센트블록, 세종텔레콤, 엘리시아가 대표적인 예다.


DABS가 자본시장법으로 편입되면 앞으로 이들 업체는 증권신고서를 낸 뒤 토큰을 발행해야 한다. 지식재산권 등 법적 권리를 토큰화한 것도 증권형토큰에 포함될 수 있다. 반면 비트코인이 유행한 이후 국내에서 무분별하게 발행된 탈중앙화된 가상화폐는 증권형토큰으로 보기 어렵다. 코인을 발행한 재단과 투자자 사이에 특정 계약 없이 시장에서 가격이 형성되기 때문이다.

금융위가 검토하는 방안은 미국과 유사하다. 미국 증권거래위원회(SEC)는 2018년 증권형토큰공개(STO)에 기존 증권 발행과 같은 규제를 적용하겠다고 밝혔다. 투자자 보호를 위해 발행사는 공시를 하고 재무제표를 공개할 의무가 있다. 대신 SEC는 증권형토큰을 발행했음에도 제대로 신고하지 않은 곳은 엄격하게 다룬다. 최근 SEC와 소송을 벌이고 있는 리플이 대표적인 예다. 리플 발행사인 리플랩스의 성공에 따라 리플 가격이 상승하는 것을 투자자들이 알고 리플을 사들여 '증권'에 해당한다는 게 SEC 주장이다.


전문가들은 사실상 프로젝트로 발행·판매되는 상당수 가상화폐가 '증권성'을 갖고 있어 규제 속으로 들어올 것이라고 보고 있다. 이 경우 자본시장처럼 가상화폐 발행을 사실상 정부가 관리하는 상황이 벌어질 수 있다. 지금은 가상화폐 발행사가 수장짜리 '백서(가상화폐 프로젝트 계획서)'만으로 투자자를 모집하지만, 앞으로 금융당국의 꼼꼼한 심사를 받아야 하기 때문이다.

금융위가 증권성을 넓게 해석하면 사실상 가상화폐 발행이 어려워질 것이란 전망도 나온다. 여전히 가상화폐에 부정적인 금융위가 증권신고서에 대해 승인을 하지 않거나 차일피일 미룰 수도 있기 때문이다. 권오훈 변호사는 "미국과 규제 방향은 같지만 미국은 문제없으면 허용해주는 '네거티브 규제'지만 '포지티브 규제'인 한국은 안 해줄 가능성이 있다"고 말했다. 블록체인법학회 부회장인 구태언 변호사는 "만약에 금융위가 가상화폐 발행 때 사고파는 걸 '투자계약'으로 본다면, ICO를 금융위에 신고하고 진행하라는 의미"라고 말했다.

금융위는 또 태스크포스(TF) 내 '제도점검반'에서 가상화폐 거래소의 제도권 편입 관련 방안도 검토하고 있다. 현재 국회에 계류 중인 가상화폐 관련 법안에 낼 의견을 검토 중인 것으로 전해졌다.

[윤원섭 기자 / 이새하 기자]
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○ 은행부터 신탁사까지 뛰어든 DABS 뭐길래?

상장 리츠나 부동산 펀드 외에도 커피 한 잔 값으로 강남 고가 빌딩에 투자할 수 있는 방법이 올 하반기부터 보다 다양해진다. 부동산 유동화 증권 거래 플랫폼이 국내에서 처음으로 문을 열기 때문인데, 이는 건물주가 플랫폼에 보유 건물을 상장하면 일반 투자자들이 주식처럼 소액을 사들이는 방식으로 운영된다.
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시중에 유동성이 넘치면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산과 주식 시장으로 쏠리는 상황에서 부동산 유동화증권이 새로운 투자처로 떠오를 지 주목된다.

8월 17일 금융권에 따르면 올 하반기에 핀테크업체 카사코리아는 부동산 유동화증권 거래소를 연다.
이는 스마트폰 앱을 통해 상업용 부동산에 소액 간접 투자할 수 있는 플랫폼이다.


해당 거래소 운영방식은, 신탁사가 상업용 부동산을 담보로 디지털 유동화 수익증권(DABS)을 발행하면 해당 플랫폼 이용자들은 앱을 통해 DABS를 소유하거나 거래할 수 있다. 1DABS 당 5,000원부터 투자할 수 있다.
소액으로도 서울, 수도권 지역의 상업용 빌딩 투자가 가능한 셈이며, 앱을 통해 매물의 주요 정보 확인과 CMA 계좌 개설 등이 가능해 이용자의 편의성까지 높인 것이 특징이다.

1. DABS (Digital Asset Backed Securities)
- DABS란 디지털 자산유동화증권의 줄임말로, 상업용 부동산의 자산유동화증권(ABS)* 을 디지털화 한 것.
DABS는 빌딩 수익증권의 공유지분 성격을 가지며, 이를 소유함으로써 건물의 임대수익을 배당처럼 받을 수 있고,
건물의 가치변동에 따라 DABS를 매도할 때 시세차익을 얻을 수 있음. (출처: KASA)
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은행부터 신탁사까지 뛰어든 DABS 뭐길래…새로운 투자처 될까 [sedaily]


은행부터 신탁사까지 뛰어든 DABS 뭐길래…새로운 투자처 될까

#.대학생 A 씨는 강남 테헤란로의 고층건물로 투자 수익을 내고 있는 어엿한 건물 투자자다. 수입이라곤 아르바이트비가 전부인 그가 건물에 투자한 방법은 간단하다. 부동산 유동화증권(ABS) 거래 플랫폼을 통해 주..



“블록체인 기술로 강남 빌딩 투자 장벽 낮춘다”
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2.요약
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상장 리츠나 부동산 펀드 외에도 커피 한 잔 값으로 강남 고가 빌딩에 투자할 수 있는 방법이 올 하반기부터 보다 다양해진다. 부동산 유동화 증권 거래 플랫폼이 국내에서 처음으로 문을 열기 때문인데, 이는 건물주가 플랫폼에 보유 건물을 상장하면 일반 투자자들이 주식처럼 소액을 사들이는 방식으로 운영된다.
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시중에 유동성이 넘치면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금들이 부동산과 주식 시장으로 쏠리는 상황에서 부동산 유동화증권이 새로운 투자처로 떠오를 지 주목된다.
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8월 17일 금융권에 따르면 올 하반기에 핀테크업체 카사코리아는 부동산 유동화증권 거래소를 연다.
이는 스마트폰 앱을 통해 상업용 부동산에 소액 간접 투자할 수 있는 플랫폼이다.
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해당 거래소 운영방식은, 신탁사가 상업용 부동산을 담보로 디지털 유동화 수익증권(DABS)을 발행하면 해당 플랫폼 이용자들은 앱을 통해 DABS를 소유하거나 거래할 수 있다. 1DABS 당 5,000원부터 투자할 수 있다.
소액으로도 서울, 수도권 지역의 상업용 빌딩 투자가 가능한 셈이며, 앱을 통해 매물의 주요 정보 확인과 CMA 계좌 개설 등이 가능해 이용자의 편의성까지 높인 것이 특징이다.
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3.설명
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1. DABS (Digital Asset Backed Securities)
- DABS란 디지털 자산유동화증권의 줄임말로, 상업용 부동산의 자산유동화증권(ABS)* 을 디지털화 한 것.
DABS는 빌딩 수익증권의 공유지분 성격을 가지며, 이를 소유함으로써 건물의 임대수익을 배당처럼 받을 수 있고,
건물의 가치변동에 따라 DABS를 매도할 때 시세차익을 얻을 수 있음. (출처: KASA)
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* : 부동산, 매출채권, 유가증권 등과 같은 기업이나 은행이 보유한 유무형의 유동화자산을 기초로 하여 발행된 증권
(출처 : naver

2. 수익증권 (Beneficiary Certificates)
- 고객이 맡긴 재산을 투자운용하여 거기서 발생하는 수익을 분배받을 수 있는 권리(수익권)를 표시하는 증서.
쉽게 말해 투자신탁회사에 운용을 맡겨 얻은 수익을 되돌려 받을 수 있는 권리를 표시한 증권.
(출처 : naver)
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3. 규제 샌드박스
- 새로운 제품이나 서비스가 출시될 때 일정 기간 동안 기존 규제를 면제, 유예시켜주는 제도를 말함.
즉, 신기술, 서비스가 국민의 생명과 안전에 저해되지 않을 경우 기존 법령이나 규제에도 불구하고, 실증 또는 시장
출시할 수 있도록 지원하는 것. (출처 : naver)


카사코리아의 해당 플랫폼을 처음 들었을 때, 이렇게도 부동산을 거래할 수 있겠구나! 하는 생각이 들었다.
물론 필자는 해당 분야. 특히, 프롭테크에서 경험은 전무할 뿐 아니라, 지식이나 아는 것도 많지는 않다.
하지만, '그 만큼 혁신적이고, 좋은 플랫폼으로의 역할이 기대되기에 다양한 기업들과 컨소시엄을 이루고,
규제 샌드박스에도 선정되지 않았나' 하는 생각이 든다.

대단하다" "혁신적이다" 라는 생각을 하면서도, 오늘 글은 조금은 비판적인 측면에서 내 의견을 피력해보고자 한다.
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Q. 부동산 펀드, 리츠하고는 어떻게 다른가요?
부동산 펀드나 리츠는 대부분 기관이나 자산가만 투자할 수 있는 사모이기 때문에, 일반인이 투자할 기회가 많지 않습니다. 하지만 카사의 서비스를 통해 일반인들도 쉽게 상업용 부동산에 투자할 수 있으며, 부동산 펀드와 다르게 카사 앱을 통해 언제든지 환매가 가능합니다. 또한 일부 상장되어 있는 리츠는 대형 빌딩 투자에 집중되어 있지만, 카사에서는 중소형 상업용 부동산에도 투자할 수 있습니다.


먼저, 카사의 플랫폼은 투자자에게 있어 투자할 수 있는 부동산의 폭을 획기적으로 늘려준다는 점에서 칭찬할만 하다.
답변과 같이 대부분의 부동산 펀드와 리츠는 사모형태로 되어 있어 일반인이 투자할 기회도 많지 않았으며, 현재 상장되어있는, 그리고 올해 내에 상장될 리츠의 수를 세어봐도 그 수가 많지 않다.
특히, 대형빌딩 위주의 투자를 넘어 일반 중소형 상업용 부동산에도 투자할 수 있다는 점도 투자의 폭이 확대된다는 점에서 매력적이다.


그러나, 투자의 폭이 넓어진다는 것 외에 다른 이점이 있는가? 라고 생각했을 때에는 "딱히..."라는 의구심이 달린다.

먼저, 부동산 유동화증권 거래소에 상장되어 쉽게 환매가 가능하다는 것은, 부동산 펀드와는 차이가 있을지 모르나, KOSPI에 상장되어 있는 리츠와는 크게 다를게 없다는 생각이 든다. 또한, 최근 상장된 이지스레지던스리츠 및 앞으로 상장될 코람코에너지리츠 등 기존 오피스를 넘어 다양한 분야로 확대되는 리츠 양상을 보면, 투자 폭의 확대라는 해당 플랫폼의 장점도 무색해지는 듯 하다.


또한, 유동화증권 및 리츠에서 나오는 수익은 바로 해당 실물자산에서 나오는 수익. 즉, 임대료이다. 이 임대료는 해당 건물을 임차하는 임차인으로부터 나온다. 이러한 측면에서, 상장되어 있는 리츠의 대부분은 대형 상가 소위, 프라임오피스라고 불리우는 상가건물로 건물별로 다르지만 대부분이 우량한 임차인으로 구성되어 있어 [임차료연체]와 같은 수익에 지대한 영향을 미치는 일은 발생하기 어렵다.
그리고 이러한 건물들은 자산관리를 전문으로 하는 소위 PMC (Property Management Company) 에서 건물을 관리하고 있어, 건물의 가치상승 및 공실리스크, cash flow 관리 등 측면에서 더 장점이 있다


그러나, 중소형상가와 같은 경우에는 이런 대형 빌딩과는 달리 임차인의 구성이 체계적이지 못하며, 최근 발생한 "우한 코로나 사태"와 같은 일이 발생한다면 [임차료연체]와 같은 리스크를 감수해야 할 것이며 이는 DABS의 수익률에 지대한 영향을 미치게 될 것이다.
또한, 프라임 오피스와는 달리 신탁회사가 해당 건물을 관리하기에, 해당 건물만을 전문적으로 관리하는 대형빌딩보다는 관리측면에서 문제가 발생할 가능성이 더 높다. 이는 공실리스크, 가치상승 측면에서도 기존 대형빌딩을 위주로한 리츠에 비해 나은 점이 크게 없다.


해당 플랫폼은 손쉽게 부동산 투자를 할 수 있는 장점이 있다고 하지만, 나는 한편으로는 그렇지 않다는 생각도 든다.
해당 대상이 부동산이든 아니든 분명한 것은 투자하고자 하는 건에 대한 충분한 분석은 필수라고 생각한다.
이러한 측면에서도, 과연 기존 리츠보다 나은 점은 크게 보이지 않는다.

상장된 리츠는 조금만 찾아봐도 리츠가 담고 있는 물건의 소재지, 면적, 주요 임차인, 임차인의 계약기간, 이를 관리하는 AMC에 대한 정보, 일정 기간동안 올라오는 보고서 뿐 아니라 다양한 애널리스트, 투자자들의 생각과 의견도 찾아볼 수 있다. 그리하여 굳이 가보지 않아도, 해당 리츠에 대한 충분한 정보를 얻을 수 있다

그러나, 중소형 상가에 대한 정보는 찾기가 쉽지 않다. 물론, 해당 플랫폼 뿐 아니라 신탁회사에서도 지속적으로 물건에 대한 정보와 보고서를 제출하겠지만, 과연 상장된 리츠만큼일까?
소액이면 상관 없겠지만, 비교적 큰 돈을 투자한다고 했을 때, 과연 가보지도 않고 투자를 쉽게 결정할 수 있을까? 얼마 되지 않는 정보를 가지고 투자를 결정할 수 있을까? 하는 질문이 머릿속에 떠오른다.


이렇게 여러 측면에서 봤을 때, 카사코리아에서 발행하는 부동산 수익증권 1DABS가 롯데리츠 1주보다 나은 것이 크게 없다고 필자는 생각한다.
근본적인 수익률 측면에서 우월하거나, 차별화된 그 무엇이 더해지지 않는다고 하면 "혁신"이라는 이름으로 기대 받았던 유망주에서 끝날 수도 있겠다는 생각이 든다.
물론 아직 플랫폼 자체도 아직 열지 않은 시점에서 이른 판단일 수 있겠지만, 지금의 필자의 시선에서 봤을때는 그렇다는 것이니, 앞으로 카사코리아의 부동산 유동화증권 거래소의 행보를 기다려보는것도 좋을 것 같다 !

개인적인 사설로, 최근 리츠의 분위기가 좋지 않다. 코로나로 인한 증시 급락 이후, 3000조가 넘는 국내 유동성을 기반 으로 국내 증시가 금세 회복되었고, 이는 상장리츠의 보통의 목표수익률인 5%의 수익을 하루, 이틀만에 쉽게 얻을 수 있었고, 이러한 측면에서 리츠가 시장에서 그 관심도가 꺼지지 않았나 생각이 든다.
그러나, 작년 롯데리츠 외 다양한 상장리츠에 대한 뜨거운 관심도를 떠올려보자. 회복된 증시가 박스권에 머무르고 있는 현 상황과, 코로나로 인하여 공모가 언저리를 도는 리츠 주가, 부동산 가격의 급등, 코로나 이후 일상생활의 회복 등을 고려하면, 리츠와 카사코리아의 플랫폼이 작년의 그 영광을 되찾을 수도 있지 않을까 하는 생각을 해본다 !