2022.01.03
악재 많지만 2022년은 긍정적인 시장 될 것
2022년은 물류부동산 시장에서 많은 변화가 예상된다. 전문가들은 올해도 긍정적인 시장이 될 것으로 예상하고 있지만 시장에 영향을 줄 수 있는 악재들도 적지 않다고 지적하고 있다.
시장의 성장은 이어질 것으로 보이지만 물류센터와 관련된 비용 상승과 저온 물류센터의 공실은 시장에 미치는 영향이 적지 않다는 분석이다. 전문가들이 예상하는 2022년 물류부동산 시장의 키워드를 정리했다.
■ 개발·운영비용 상승
세계적인 고금리 정책이 2022년 국내에도 적용될 것이라는 전망이 우세한 상황이다.
이미 공사비와 보험료 상승 등 관리비가 상승되고 있는 상황에서 금리의 상승은 물류센터 개발 시장에 많은 영향을 미칠 것이라는 것이 전문가들의 분석이다.
■또한 <<부동산 펀드의 종부세 합산>>으로 인해 Cap.rate의 조정이 불가피한 상황이라는 점도 관련 비용의 상승이 이뤄질 수밖에 없는 원인으로 작용하고 있다.
ㆍ이러한 관련 비용의 상승은 부동산 자산가치의 하락을 유도하게 되고 이는 거래절벽으로 이어지면서 추가하락도 생길 수 있다.
ㅡ한 전문가는 “최근 Cap.rate 3% 초반의 물류센터 매매가 이루어짐에 따라 금리가 인상될 경우, 물류센터의 투자 수익에 대한 매력이 떨어 질 수 있고 이는 신규 물류센터의 공급에 차질을 줄 수 있다”고 조심스럽게 예측했다.
ㆍ때문에 전문가들은 우선 기존의 노후화 되고 규모가 작으면서 위치가 좋지 않은 물류센터 먼저 타격을 입을 것으로 예상했다
ᆢ다만 최근에 개발된 대규모의 신규 물류센터는 가격 상승을 이어 갈수도 있어 양극화가 더욱 두드러질 수 있다고 설명하고 있다.
■ㆍ 아울러 국내 물류센터에 대한 투자를 활발히 이어가던 외국계, 국내기관들이 물류부동산에 대한 투자 비중을 낮출 수도 있다는 전망이 조심스럽게 대두되고 있다.
ㆍ금리인상과 더불어 기존 오피스시장, 증권, 금융사품으로 자금이 이동될 가능성이 높다는 판단이다. 이러한 상황은 결국 물류센터를 임차해 운영하는 기업들에게 부담이 될 가능성도 높게 점쳐지고 있다.
ㆍ한 관계자는 “자산에 대한 수익률 저하, 펀드와 리츠의 선매입과 개발의 증가, 택배비의 인상 등으로 인해 임차인이 부담해야 할 임대료가 10~20%정도 상승할 것으로 예상된다”면서 “향후 이러한 상승은 길게는 5년 정도 이어질 것으로 보인다”고 전했다.
■ 저온 물류센터의 공실 급증
2022년 저온물류센터는 과잉 공급으로 인해 어려움이 많을 것으로 예상되고 있다.
지난 몇 년 동안 저온물류센터의 개발이 늘어나고 있는데 이에 반해 수요는 정체를 보이고 있기 때문이다.
이러한 공급과잉은 물류시장의 수요를 반영하지 않고 지가 상승 등의 이유로 개발이 이어지고 있기 때문으로 풀이된다.
.높은 지가와 상승된 개발 비용을 상쇄하기 위해서는 임대료가 상대적으로 높은 저온물류센터를 개발할 수밖에 없다는 것이 개발기업의. 논리이다.
하지만 이는 수요가 뒷받침이 된다는 전제하에서 진행되어야 한다.
하지만 단순히 콜드체인이 주목받고 있다는 이유로 실제 수요는 도외시한 채 저온물류센터를 개발하는 사례들이 늘어나고 있고 현재도 진행중이다.
이렇게 공급된 저온물류센터들 중 많은 물류센터에 공실이 다수 나타나고 있는 상황으로 이를 해소할 수 있는 솔루션이 없다면 이는 장기화될 것이라는 설명이다.
ㆍ
■ 2022년 수도권을 중심으로 저온물류센터의 공실 문제는 뜨거운 감자가 될 것으로 보인다.
ㆍ 다만 새벽배송 등의 전국화 등으로 인해 공급이 많이 이뤄지지 않았던 지역은 아직 여유가 있다는 의견도 있었다
■수도권을 벗어나는 물류센터
ㅡ올해 수도권 외 지역에 물류센터 공급이 늘어날 것으로 예측되고 있다.
ㆍ 그동안 물류센터는 수요가 많은 수도권을 중심으로 공급되어 왔다.
ㆍ2022년은 이러한 수도권을 벗어난 공급이 이어지는 원년이 될 것으로 보인다. 이는 이커머스 시장의 성장과 연관되어 있다는 설명이다. 이커머스의 시장의 성장은 배송 서비스의 권역을 전국으로 확대시키는 방향으로 흐르고 있고 이에 따라 비수도권의 물류센터 수요가 늘어날 것이라는 전망이다.
ㆍ또한 수도권은 인허가가 어렵고 높은 지가와 공사비의 상승으로 개발 수익이 적어지고 있다는 점도 비수도권의 물류센터 개발에 힘을 실어주고 있는 상황이다.
○ 특히 부산·경남권을 중심으로 대구·경북권, 충청권 위주로 개발이 이뤄질 것으로 예상되고 있다.
ㆍ실제로도 현재 대형 물류센터 개발 인허가에 대한 수요가 함안, 칠곡, 상주, 진천, 천안, 세종, 광주 등 충청권과 경상권을 중심으로 접수되고 있는 상황이라는 것이 전문가들의 설명이다.
ㅡ그렇다고 수도권의 수요가 끝난 것은 아니다.
ㆍ 다만 2022년에는 기존의 밀집지역이 아닌 지역으로의 개편이 예상된다.
ㆍ한 관계자는 “수도권 인근 제2외곽순환도로, 포천·세종간 고속도로 개통으로 수도권 물류센터 전략지역이 일부 변화를 가질 것으로 보인다”며 “기존 지역보다는 양주, 포천, 파주, 의정부 등 새로운 수도권 물류센터의 개발이 진행될 수 있다”고 설명했다.
■집적화·복합화로 인허가 어려움 극복?
ㅡ2022년은 대선이 있는 해이다.
ㆍ업계에 따르면 기본적으로 대선이나 총선 등 중요한 선거가 있는 경우 인허가가 더욱 어려워진다고 입을 모으고 있다.
ㆍ또한 지난해 대형 화재들로 인해 인허가에 대한 어려움은 더욱 높아질 것으로 보인다. 관계자들은 물류산업의 인식이 긍정적으로 변했지만 지자체들은 여전히 물류센터를 혐오시설로 간주하고 있으며 대형 화재와 난개발 등의 이유로 강한 규제를 시작했다고 설명하고 있다.
ㅡ때문에 기존의 방식을 벗어난 새로운 접근이 필요하며 이는 더욱[ 집적화와 복합화]로 이어질 수 있다는 전망이다.
ㆍ중소형 물류센터의 난립을 막고 이를 집적화해 물류시설법에 의한 물류단지로 개발하는 것은 물론 단순 물류시설이 아닌 주변 환경에 맞춘 복합형 개발도 중요한 요소가 될 것이라는 설명이다.
☆ 예를 들면 지하철역 인근의 물류센터+지식산업센터를 복합적으로 개발하는 형태이다.
■올해도 주목해야할 ‘이커머스’
물류부동산의 임대차 시장에 가장 큰 영향을 미치고 있는 요인을 꼽으라면 단연 이커머스 시장의 성장이다.
.
이러한 요인은 올해도 여전히 물류부동산 임대차 시장에 큰 영향을 미칠 것이라는 판단이다. 우선 늘어나는 물동량과 이 시장에 새롭게 진입하는 기업들의 물류센터 수요가 늘어날 것으로 보인다.
ㅡ 또한 이와 함께 배송 시간 경쟁에 따른 수요도 지속적으로 늘어날 것으로 보인다.
ㆍ올해도 이커머스 시장의 폭발적인 성장이 예상되는 가운데 늘어나는 물동량을 처리하기 위한 물류센터의 절대적 면적 또한 지속적으로 늘어날 것이라는 예상이다. 가장 주목되는 기업은 반쿠팡연대를 결성한 온라인 플랫폼 선두주자인 네이버 등이며 최근 이베이를 인수한 SSG도 물류부동산 임대차 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 기업으로 예상되고 있다.
악재 많지만 2022년은 긍정적인 시장 될 것
2022년은 물류부동산 시장에서 많은 변화가 예상된다. 전문가들은 올해도 긍정적인 시장이 될 것으로 예상하고 있지만 시장에 영향을 줄 수 있는 악재들도 적지 않다고 지적하고 있다.
시장의 성장은 이어질 것으로 보이지만 물류센터와 관련된 비용 상승과 저온 물류센터의 공실은 시장에 미치는 영향이 적지 않다는 분석이다. 전문가들이 예상하는 2022년 물류부동산 시장의 키워드를 정리했다.
■ 개발·운영비용 상승
세계적인 고금리 정책이 2022년 국내에도 적용될 것이라는 전망이 우세한 상황이다.
이미 공사비와 보험료 상승 등 관리비가 상승되고 있는 상황에서 금리의 상승은 물류센터 개발 시장에 많은 영향을 미칠 것이라는 것이 전문가들의 분석이다.
■또한 <<부동산 펀드의 종부세 합산>>으로 인해 Cap.rate의 조정이 불가피한 상황이라는 점도 관련 비용의 상승이 이뤄질 수밖에 없는 원인으로 작용하고 있다.
ㆍ이러한 관련 비용의 상승은 부동산 자산가치의 하락을 유도하게 되고 이는 거래절벽으로 이어지면서 추가하락도 생길 수 있다.
ㅡ한 전문가는 “최근 Cap.rate 3% 초반의 물류센터 매매가 이루어짐에 따라 금리가 인상될 경우, 물류센터의 투자 수익에 대한 매력이 떨어 질 수 있고 이는 신규 물류센터의 공급에 차질을 줄 수 있다”고 조심스럽게 예측했다.
ㆍ때문에 전문가들은 우선 기존의 노후화 되고 규모가 작으면서 위치가 좋지 않은 물류센터 먼저 타격을 입을 것으로 예상했다
ᆢ다만 최근에 개발된 대규모의 신규 물류센터는 가격 상승을 이어 갈수도 있어 양극화가 더욱 두드러질 수 있다고 설명하고 있다.
■ㆍ 아울러 국내 물류센터에 대한 투자를 활발히 이어가던 외국계, 국내기관들이 물류부동산에 대한 투자 비중을 낮출 수도 있다는 전망이 조심스럽게 대두되고 있다.
ㆍ금리인상과 더불어 기존 오피스시장, 증권, 금융사품으로 자금이 이동될 가능성이 높다는 판단이다. 이러한 상황은 결국 물류센터를 임차해 운영하는 기업들에게 부담이 될 가능성도 높게 점쳐지고 있다.
ㆍ한 관계자는 “자산에 대한 수익률 저하, 펀드와 리츠의 선매입과 개발의 증가, 택배비의 인상 등으로 인해 임차인이 부담해야 할 임대료가 10~20%정도 상승할 것으로 예상된다”면서 “향후 이러한 상승은 길게는 5년 정도 이어질 것으로 보인다”고 전했다.
■ 저온 물류센터의 공실 급증
2022년 저온물류센터는 과잉 공급으로 인해 어려움이 많을 것으로 예상되고 있다.
지난 몇 년 동안 저온물류센터의 개발이 늘어나고 있는데 이에 반해 수요는 정체를 보이고 있기 때문이다.
이러한 공급과잉은 물류시장의 수요를 반영하지 않고 지가 상승 등의 이유로 개발이 이어지고 있기 때문으로 풀이된다.
.높은 지가와 상승된 개발 비용을 상쇄하기 위해서는 임대료가 상대적으로 높은 저온물류센터를 개발할 수밖에 없다는 것이 개발기업의. 논리이다.
하지만 이는 수요가 뒷받침이 된다는 전제하에서 진행되어야 한다.
하지만 단순히 콜드체인이 주목받고 있다는 이유로 실제 수요는 도외시한 채 저온물류센터를 개발하는 사례들이 늘어나고 있고 현재도 진행중이다.
이렇게 공급된 저온물류센터들 중 많은 물류센터에 공실이 다수 나타나고 있는 상황으로 이를 해소할 수 있는 솔루션이 없다면 이는 장기화될 것이라는 설명이다.
ㆍ
■ 2022년 수도권을 중심으로 저온물류센터의 공실 문제는 뜨거운 감자가 될 것으로 보인다.
ㆍ 다만 새벽배송 등의 전국화 등으로 인해 공급이 많이 이뤄지지 않았던 지역은 아직 여유가 있다는 의견도 있었다
■수도권을 벗어나는 물류센터
ㅡ올해 수도권 외 지역에 물류센터 공급이 늘어날 것으로 예측되고 있다.
ㆍ 그동안 물류센터는 수요가 많은 수도권을 중심으로 공급되어 왔다.
ㆍ2022년은 이러한 수도권을 벗어난 공급이 이어지는 원년이 될 것으로 보인다. 이는 이커머스 시장의 성장과 연관되어 있다는 설명이다. 이커머스의 시장의 성장은 배송 서비스의 권역을 전국으로 확대시키는 방향으로 흐르고 있고 이에 따라 비수도권의 물류센터 수요가 늘어날 것이라는 전망이다.
ㆍ또한 수도권은 인허가가 어렵고 높은 지가와 공사비의 상승으로 개발 수익이 적어지고 있다는 점도 비수도권의 물류센터 개발에 힘을 실어주고 있는 상황이다.
○ 특히 부산·경남권을 중심으로 대구·경북권, 충청권 위주로 개발이 이뤄질 것으로 예상되고 있다.
ㆍ실제로도 현재 대형 물류센터 개발 인허가에 대한 수요가 함안, 칠곡, 상주, 진천, 천안, 세종, 광주 등 충청권과 경상권을 중심으로 접수되고 있는 상황이라는 것이 전문가들의 설명이다.
ㅡ그렇다고 수도권의 수요가 끝난 것은 아니다.
ㆍ 다만 2022년에는 기존의 밀집지역이 아닌 지역으로의 개편이 예상된다.
ㆍ한 관계자는 “수도권 인근 제2외곽순환도로, 포천·세종간 고속도로 개통으로 수도권 물류센터 전략지역이 일부 변화를 가질 것으로 보인다”며 “기존 지역보다는 양주, 포천, 파주, 의정부 등 새로운 수도권 물류센터의 개발이 진행될 수 있다”고 설명했다.
■집적화·복합화로 인허가 어려움 극복?
ㅡ2022년은 대선이 있는 해이다.
ㆍ업계에 따르면 기본적으로 대선이나 총선 등 중요한 선거가 있는 경우 인허가가 더욱 어려워진다고 입을 모으고 있다.
ㆍ또한 지난해 대형 화재들로 인해 인허가에 대한 어려움은 더욱 높아질 것으로 보인다. 관계자들은 물류산업의 인식이 긍정적으로 변했지만 지자체들은 여전히 물류센터를 혐오시설로 간주하고 있으며 대형 화재와 난개발 등의 이유로 강한 규제를 시작했다고 설명하고 있다.
ㅡ때문에 기존의 방식을 벗어난 새로운 접근이 필요하며 이는 더욱[ 집적화와 복합화]로 이어질 수 있다는 전망이다.
ㆍ중소형 물류센터의 난립을 막고 이를 집적화해 물류시설법에 의한 물류단지로 개발하는 것은 물론 단순 물류시설이 아닌 주변 환경에 맞춘 복합형 개발도 중요한 요소가 될 것이라는 설명이다.
☆ 예를 들면 지하철역 인근의 물류센터+지식산업센터를 복합적으로 개발하는 형태이다.
■올해도 주목해야할 ‘이커머스’
물류부동산의 임대차 시장에 가장 큰 영향을 미치고 있는 요인을 꼽으라면 단연 이커머스 시장의 성장이다.
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이러한 요인은 올해도 여전히 물류부동산 임대차 시장에 큰 영향을 미칠 것이라는 판단이다. 우선 늘어나는 물동량과 이 시장에 새롭게 진입하는 기업들의 물류센터 수요가 늘어날 것으로 보인다.
ㅡ 또한 이와 함께 배송 시간 경쟁에 따른 수요도 지속적으로 늘어날 것으로 보인다.
ㆍ올해도 이커머스 시장의 폭발적인 성장이 예상되는 가운데 늘어나는 물동량을 처리하기 위한 물류센터의 절대적 면적 또한 지속적으로 늘어날 것이라는 예상이다. 가장 주목되는 기업은 반쿠팡연대를 결성한 온라인 플랫폼 선두주자인 네이버 등이며 최근 이베이를 인수한 SSG도 물류부동산 임대차 시장에 큰 영향을 줄 수 있는 기업으로 예상되고 있다.