윤석열 정부, 대형 복합개발사업을 잇달아 추진 주택사업 침체로 위기감 느끼던 건설사들 반색 사업 추진 위해선 PF 대출 통한 자금조달 필수 이자 오르고 대출 받기도 어려워
ㅡ국토교통부가 지방 일자리 창출을 위한 지역개발사업 11건을 선정했다. 강원 강릉시와 전북 익산시 등에서는 역세권 개발사업이 진행
사업순항 미지수 전문가 “과거 부동산PF대출 부실 사태 반복될 것”2022.9.15
잠실 마이스 복합공간 조감도 [사진=한화건설 제공]
[직썰 / 성동규 기자] 윤석열 정부가 적게는 수천억원에서 많게는 수조원가량 사업비가 투입되는 대형 복합개발사업을 잇달아 추진하고 있다. 주택사업 침체로 새로운 성장 동력을 찾아 나서야 했던 건설사들은 이를 반기는 분위기다.
문제는 사업 추진을 위해선 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 통한 자금조달이 필수지만 금융권에선 대출 심사 허들을 높이고 있다는 점이다. 이런 탓에 과거 2008년 금융위기 이후 불거진 건설사 PF대출 부실사태가 반복될 수 있다는 우려의 목소리가 나온다.
15일 업계에 따르면 용산정비창 부지 개발계획을 필두로 대형 민간 개발 사업이 탄력을 받고 있다. 종로 세운지구에서도 용적률 제한 없는 고밀 개발이 진행될 예정이며 장안동 동부화물터미널 부지와 성수동 삼표래미콘 공장 부지도 새로운 공간으로 재탄생될 전망이다.
지방 역시 비슷한 상황이다. 광주시는 지난 12일 ‘복합쇼핑몰’ 건립과 관련한 가이드라인을 발표했다. 지난달엔 국토교통부가 지방 일자리 창출을 위한 지역개발사업 11건을 선정했다. 강원 강릉시와 전북 익산시 등에서는 역세권 개발사업이 진행되고 있다.
해당 분야에서 한화건설이 가장 두각을 나타내고 있다. 천안아산역 역세권 부지 개발사업, 서울역 북부역세권 복합개발사업, 대전역세권 복합개발사업, 수서역 환승센터 복합개발사업 등을 추진 중이다.
지난해 12월 한화건설은 하나금융투자, HDC현대산업개발 등과 컨소시엄을 이뤄 잠실 스포츠·마이스 복합공간 조성사업을 수주했다. 코엑스 3배 크기의 부지에 컨벤션, 야구장 등 스포츠·문화시설과 업무·숙박·상업시설 등을 조성하는 사업이다. 총 사업비가 2조1600억원에 달한다.
HDC현대산업개발 역시 광운대역세권과 용산철도병원 부지, 공릉역세권, 의정부 주상복합 등 여러 사업을 추진 중이다. 롯데건설은 올해 8월 인천도시공사로부터 검암 플라시아 복합환승센터 개발사업을 따냈다.
복합개발사업은 통상 공모형 PF로 진행된다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 토지를 제공하고 민간이 출자한 프로젝트 금융투자회사(PFV) 또는 특수목적법인(SPC)이 추진하는 방식이다. PFV는 건설투자자(CI)와 재무적투자자(FI), 전략적투자자(SI) 등으로 구성된다.
그런데 사업의 마중물 역할을 하는 PF 대출이 막히고 있다. 금융기관들이 자산건전성 관리에 나서면서 PF 대출 여건이 악화된 탓이다. 이미 은행·보험사의 건설 관련 PF 대출만 약 70조원에 달하는 것으로 알려졌다. 더욱이 금리상승으로 PF 이자부담이 커지고 있는 형국이다.
실제로 여러 대규모 개발사업이 수년째 자금 조달에 난항을 겪으면서 지지부진을 면하지 못하고 있다. 김포시에서 진행되는 한강시네폴리스 일반산업단지의 경우 지난 2011년 사업 승인이 난 이후 2014년 시행사를 선정했지만 PF대출 불발로 여전히 제자리걸음을 걷고 있다.
파주시에서 추진되는 ‘캠프하우즈 주변지역 도시개발사업’도 마찬가지다. 지난 2009년 티앤티공작이 사업자로 선정됐고 2014년 사업시행 승인을 받았지만 토지보상이 계속 지연되자 파주시가 사업시행자 지정 취소를 결정했다.
황해경제자유구역 현덕지구도 사업시행자 지정 취소 문턱에 와 있다. 2014년 중국 자본이 투입된 ‘대한민국중국성개발’을 사업시행자로 지정해 사업이 진행됐으나 2015년 토지보상계획 공고 이후 토지보상이 계속 미뤄졌다.
경기도는 사업시행자 지정을 취소하고 공모를 거쳐 2020년 12월 대구은행 컨소시엄을 우선협상대상자로 지정했다. 이들은 2021년 2월 경기도주택도시공사(GH), 평택도시공사와 사업을 시행할 특수목적법인(SPC)를 설립할 계획이었다.
그러나 법인 주주 협약을 체결하는 과정에서 이견이 발생, 사업을 추진할 시행사 설립도 1년 9개월여 간 진행되지 않았다. 지난해 말까지 민간 컨소시엄이 완료하기로 한 토지 수용·보상 문제도 멈춰선 상태다.
한문도 연세대 금융부동산학과 겸임교수는 “자금 조달에 실패해 사업이 지연되거나 무산되면 건설사는 대위변제 상황에 처할 수밖에 없다”면서 “PF우발채무가 급격히 늘어나면 대형 건설사들도 휘청일 수 있다”고 설명했다.
한 교수는 이어 “현재 건설 경기와 대내외경제 여건, PF대출 규모 등 여러 불안 요소가 2008년 금융위기 이후와 거의 흡사하다”면서 “단기적 성과를 내기보다 고강도 리스크 관리가 필요한 시점”이라고 지적했다.
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