[스타트업 스토리] “인맥 없이 40대에 뛰어든 창업, 정부 사업만 250개 지원했죠”
2023-02-09
오아시스비즈니스 문욱 대표 인터뷰
콜드 메일, IR 행사, 심사역 미팅만 수백 번
메인 알고리즘 개발에 주력...상업용 부동산 가치평가 모델 개발
부동산 하락기, 프로젝트 선별 능력 중요...디벨로퍼‧금융사 러브콜
[대한경제=신보훈 기자] “회사를 잘 다니다 40대 초반에 사업을 시작했다. 첫 창업 치고는 나이가 많았고, 업계에 아는 사람도 없었다. 창업 당시엔 시장에 유동성이 풍부했는데, B2C 기반으로 트래픽에 집중하는 사업이 주목 받던 시기였다. 부동산 관련 아이템은 아웃사이더 취급을 받기도 했다. 그래서 투자 유치를 위한 콜드 메일을 보내고, IR 설명회와 정부 행사에 닥치는 대로 지원을 했다. 지금까지 정부 사업 지원 횟수만 250번이 넘을 거다. 현장에 나갈 때마다 심사위원을 따로 만났고, 투자 유치를 위해 미팅을 잡은 심사역만 150명 이상이다.”
늦깎이 창업가 문욱 오아시스비즈니스 대표는 현대건설과 네이버라는 굴지의 대기업을 다니다 돌연 창업 전선에 뛰어들었다. 회사 내에서 인정받는 직원이었지만, 문득 ‘언제까지 월급을 받을 수 있을까’라는 의문이 떠올랐고, ‘나만의 일을 해 보자’는 생각에 도달해 퇴사를 계획했다.
그는 한번 마음 먹으면 뚝심 있게 밀어붙이는 스타일이었다. 창업을 하겠다는 결정이 선 뒤, 바로 육아휴직에 들어갔다. 첫 번째 사업 아이템은 공유주거였다. 현대건설에서 부동산 개발 업무를 맡은 경험을 바탕으로 토지를 구매하고, 건물을 지어 공동 주거공간을 조성하는 사업을 시작했다.
문욱 오아시스비즈니스 대표. 오아시스비즈니스는 최근까지 공유오피스를 사용하다 최근 강남구 대로변에 위치한 건물로 사무실을 옮겼다. 사업이 커지고 직원 수가 늘어난 영향도 있었지만, 올해 성장에 대한 자신감을 일하는 공간의 변화로 드러낸 결단이었다. / 사진:오아시스비즈니스
문 대표는 “자산운용사와 건설사를 6개월간 설득해 사업을 진행했다. 한 번은 토지 계약을 하러 가는 날이었는데, 갑자기 토지주가 매수 금액을 엄청나게 올려 버렸다. 계약이 무산되고 낮술을 마시면서 이런저런 생각을 하는데, 부동산 개발이 참 신기한 시장이라는 생각이 들었다. 부동산 개발 업무를 오래 한 전문가들도 속을 수 있는 곳이라는 생각이었다”며 “순대국밥집 하나만 차리려고 해도 프랜차이즈 업체가 100개가 넘고, 권리금도 줘야 한다. 현실에선 상권에 대한 정보는 너무나 부족하다. 하물며 상업용 부동산 개발 과정은 어떻겠나. 데이터라고 부를 만한 것이 거의 없었다. 이 지점에 기회가 있다고 판단했고, 창업 2년 차인 2019년 6월에 상업용 부동산 분석으로 피봇을 진행했다”고 설명했다.
◆ 매출을 맞추지 않는다, 입지를 평가할 뿐
그렇게 시작된 두 번째 사업 아이템이 상업용 부동산 가치평가였다. 상가의 입지와 업종에 따른 사업성, 경영주의 능력에 따른 매출 등을 모두 다 예측하는 것은 불가능에 가깝다. 오아시스비즈니스는 공간에서 발생하는 부가가치에 따라 부동산 가치를 결정하는 가치환원법과 가치추정법을 통해 해당 부동산의 밸류에이션을 평가한다. 상업용 부동산 개발 이후 매출을 100% 예측하는 데 집착하는 대신 부동산 입지 평가를 바탕으로 상권을 분석하는 데 초점을 맞췄다.
부동산 경기가 꺾이면서 상업용 부동산 가격도 하락하고 있다. 분명한 위기 상황이지만, 오히려 이런 환경에서 사업 기회가 많아질 수 있다는 것이 문 대표의 관점이다. 시행사가 상업용 부동산을 개발하는 과정에서 쉽게 완판을 예상한다면 사업 분석에 공을 들일 이유가 없지만, 긴축 시대에 들어선 지금은 그 무엇보다 사업성 분석이 중요해졌기 때문이다.
크레마오 서비스의 사업분석 프로세스./ 사진:오아시스비즈니스 홈페이지
문 대표는 “상업용 부동산의 가치평가를 할 때 항상 받는 질문은 예상 매출을 어떻게 산출하느냐는 것이다. 우리는 매출을 100% 예측하는 데 목표를 두고 있지 않다. 부동산은 입지로 평가한다. 부동산은 움직이지 않기 때문에 입지를 기반으로 44개 업종을 대입하고, 매출 최솟값을 산출한다”며 “한국엔 4800만 개 필지가 있다. 여기에 800개의 파생변수를 입지별로 대입하고, 인근의 환경 변화를 알고리즘에 따라 계산한다. 그 대신 운영주에 대한 사람 변수는 철저히 포기한다. 오아시스비즈니스는 사업에 대한 평가가 아닌 부동산에 대한 평가에 집중하고 있다”고 말했다.
◆ 투자 혹한기, 돈 버는 기업의 가치
오아시스비즈니스는 구독형 모델을 주 수익원으로 삼고 있다. 부동산 사업성 검토 솔루션 ‘크레마오(CREMAO)’와 대안신용평가모델을 서비스형 소프트웨어(SaaS)로 제공해 매달 구독료를 받는다.
크레마오의 경우 이미 700개 고객사가 경험해봤다. 시행사와 자산운용사, 저축은행 등이 상업용 부동산을 개발할 때 주로 활용한다. 2월부터는 유료로 전환하는데, 대기업 고객 레퍼런스를 바탕으로 고객 대상을 넓혀가고 있다. 대안신용평가모델의 경우 IBK기업은행을 포함해 금융사들과 협의를 진행 중이다. 여기에 2만5000여 명의 고객을 바탕으로 한 예비창업자 사업성 분석 서비스 ‘잇땅’까지 합치면 이미 3개의 서비스 포트폴리오를 구축했다.
전 세계 금융시장이 긴축에 들어가면서 창업 시장에 투자금이 말라가고 있지만, 오아이스비즈니스는 매출 창출 능력을 인정 받아 46억원의 누적 투자금을 유치했다. 2월 중에는 시리즈A 투자 라운드를 마무리할 계획이다. 트래픽이나 기업가치에 연연하지 않고, 내실을 다져 매출을 발생시킨 그동안의 과정이 탄탄한 수익구조라는 결과를 만들어 냈다. 열정 하나로 시작한 늦깎이 창업가의 회사는 이제 투자 업계에서도 주목받는 업체가 됐다.
오아시스비즈니스는 상반기 중 크레마오 2.0 업데이트를 계획하고 있다. 민자고속도로, 경전철 사업 수요예측 고도화 작업과 함께 새로운 B2C 서비스 출시도 준비 중이다. 사업이 다양해지는 만큼 직원 수도 늘려서 많은 인재를 채용할 예정이다.
그는 “상업용 부동산 시장은 이해관계자가 너무 많은데, 그에 반해 정보 비대칭 문제는 심각하다. 이런 시장에서 B2B뿐만 아니라 B2C 솔루션을 제공해 다양한 문제를 해결하고 싶다"며 "장기적으로는 휴먼 데이터까지 입혀 보다 정확한 사업 분석을 제공하는 것이 목표다”고 밝혔다.
신보훈기자 bbang@
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