○.공공지원 민간임대리츠' 사업 활기...HUG 지원효과 톡톡
ㆍHUG 보증 PF대출에 금융권 쏠림...금리 4%대 진입 얘기도
ㆍ올 들어 서울 동교동과 하월곡동, 천안 성정동에서 각각 임대주택 개발사업을 진행하는 공공지원 민간임대리츠 3건이 잇따라 리츠 영업 인가를 받았다.
ㆍ 공공지원 민간임대리츠는 주택도시보증공사(HUG)의 우선주 투자와 융자는 물론 보증부 대출 등 전방위 금융지원을 받으므로 요즘같은 고금리 상황에서도 개발 사업에 속도를 낼 수 있다.
ㆍ 다만 HUG의 주택도시기금 지원 심사를 먼저 통과해야 리츠 영업인가 심사와 완료 절차를 밟는다.
사업장별로 보면 지난 1월 영업인가를 받은 카이트제이십오호리츠는 서울 마포 동교동 173-2번지에 지하 3층 지상 25층 규모 동교동 역세권청년주택(공공지원 민간임대)을 건설해 285세대의 도시형 생활주택을 공급할 예정이다. 사업주는 엄지하우스, 코우리브, 동교아이하우스, 한국자산신탁(리츠 자산관리회사) 등이다. 우평건설이 책임 준공한다. 4월 착공해 오는 2026년 8월 준공 예정이다.
이 리츠의 투자설명서에 따르면 사업비 조달은 자기자본 206억원(20%), 타인자본 889억원(80%) 등 총 1095억원을 예상한다. 이 중 HUG의 주택도시기금이 우선주(자본) 144억원을 투자하고, 176억원을 융자(대출) 지원한다. 또 HUG가 보험사의 PF대출금 383억원에도 지급보증을 제공한다. 기금 융자는 연 2%, HUG 보증 대출은 연 5.8% 내외로 이자가 저렴하다. 임대보증금(330억원)을 제외하면 실질 시행사들이 납입하는 보통주는 62억원이다.
카이트제이십오호리츠(자료=한국자산신탁)
지난달 영업인가를 득한 하월곡동대한제43호리츠는 서울시 성북구 하월곡동 80-55 일대에 공동주택 254세대를 건설해 10년간 민간임대주택으로 운영할 예정이다.
HUG 기금(모리츠)이 149억원을 우선주로 출자하고 보통주 자본금은 65억원을 납입한다. 시행사인 은탑산업개발이 25억원, (유)아리아리가 20억원, 대한토지신탁(리츠 자산관리회사)이 20억원을 각각 보통주로 납입할 예정이다. 자기자본(214억원)에다 임대보증금 241억원, 기금융자 108억원, HUG보증 차입 504억원 등을 합쳐 총 1068억원을 사업비로 조달하게 된다.
지난달 영업인가를 받은 이베데스다대한제8호리츠는 충남 천안 서북구 성정동 1425번지 일대에 공동주택 585세대 및 오피스텔 32실을 건설해 10년 임대주택으로 운영할 예정이다. 총 사업비는 1345억원이다. 기금 우선주 188억원 보통주 81억원 등 자기자본이 269억원이다. 여기에다 임대보증금 415억원, 기금융자 233억원, HUG 보증부 민간조달 426억원을 조달한다. 보통주는 대주주인 이랜드건설이 61억원, 대한토지신탁(리츠 자산관리회사)이 20억원 각각 납입하게 된다.
이베데스다대한제8호리츠개요(자료=대한토지신탁)
앞서 1월에는 맹그로브 운영사 MGRV가 시행하는 서울 창천동 임대주택 개발사업이 공공지원 민간임대리츠(역세권 청년주택)인 맹그로브제1호리츠에 매각됐다. 맹그로브제1호리츠는 HUG 기금 170억원을 우선주로 투자받아 서울 서대문구 창천동 502-11번지 일대 288개 임대주택을 건설할 예정이다. 지스네오밸류자산운용, MGRV, 하나자산신탁(리츠 자산관리회사) 등이 이 창천동 임대주택 프로젝트를 주도하고 있다.
이처럼 개발업계가 공공지원 민간임대리츠로 몰리는 것은 HUG의 심사를 통과할 경우 다양한 지원 혜택을 볼 수 있어서다. 민간사업자가 HUG와 리츠를 공동 설립시 주택도시기금이 대주주로 출자하고 사업을 함께 이끌게 된다. 주택건설 기간에는 기금이 2%대 저리로 융자해준다. 여기에다 대주단 PF대출에 대해선 HUG가 PF보증을 제공한다. HUG의 금융지원과 입주예정자의 임대보증금 등으로 공사비를 충당하고 사업을 준공할 수 있는 것이다.
다만 주택도시기금이 투,융자하는 만큼 공공성을 요구한다. 최장 10년간 안정적 임대를 제공하고 임대료도 주변 시세의 75~90%로 제한된다.
국토부, 공공임대 민간임대 자금조달 등 제도 개선
한편 국토교통부와 HUG는 지난달 29일부터 민간임대리츠 담보대출, 리츠의 차입 가능한 금융기관 확대 등 제도를 개선함에 따라 공공지원 민간임대 사업은 더욱 활성화될 전망이다.
우선 민간임대 사업의 원활한 자금조달을 위해 리츠가 차입할 수 있는 대상 금융기관을 확대했다. 현재 보험사 위주인 자금조달 창구를 다변화하기 위해 리츠법 개정을 통해 과학기술인공제회, 대한소방공제회 등의 공제회를 리츠의 차입 가능 기관으로 추가 지정했다.
건설기간 시행한 PF 대출을 임대기간 저금리 대출로 리파이낸싱하는 것도 허용된다.
국토부는 민간 사업자들의 사업참여 부담을 완화하기 위해 공공지원 민간임대리츠에 출자한 민간주식의 담보대출과 양수도 기준도 개선했다.
민간참여자가 주식담보대출을 위해 사업자 본인이 보유한 주식을 담보로 제공할 경우 담보권 실행 후 주식취득자에게 일률적으로 요구했던 기존 주주 지위의 포괄승계 조건을 폐지하고 사업의무는 약정을 통해 이행할 수 있도록 했다.
또 현재 보유 주식의 50%로 제한된 양도 가능 주식 수를 100%로 확대해 민간이 보유한 주식을 모두 양도할 수 있도록 하고, 양도 가능 시기를 임차인 입주 4년 후에서 입주 후 즉시로 앞당겼다. 공실률 5% 이하이고 주거서비스 평가에서 우수 이상을 받아야만 양도가 가능하도록 한 요건도 폐지된다.
원정호기자
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※무주택 저소득층에게 임대할 목적
국민임대주택은 주로 14평에서 20평 정도까지 공급이 되고 있으며, 일반적으로는 국민임대주택은 보증금과 임대료를 합친 금액이 시중 전세시세의 60%에서 80% 정도로, 장기간 임대하지만 추후에 분양전환은 불가능
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그리고 국회 국토교통위원회에서 '공공지원민간임대주택'으로 명칭을 바꾸는 개정안이 통과되었다.
[시행 2018. 7. 17.] [법률 제15356호, 2018. 1. 16., 일부개정]
[개정 이유]
"민간임대주택의 공공성 강화를 위해 주택도시기금 출자 지원, 용적률 완화 등의 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 주택은 공공지원민간임대주택으로 분류하고, 공공지원에 상응하는 청년ㆍ신혼부부 등 주거지원계층 배려, 초기임대료 제한 등 공공성을 확보하도록 하며, 역세권등에서 소규모 촉진지구를 지정할 수 있도록 최소면적기준을 조례로 완화할 수 있도록 하는 등 제도개선을 추진하는 한편, 임대료 신고제도의 절차상 문제점을 개선하고 지자체의 통제기능이 실효성 있게 작동될 수 있도록 사후신고 제도를 사전신고 제도로 변경하고, 지자체의 조정권고 권한을 신설하여 임차인의 권리를 보호하려는 것임."
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ㅡ박 장관은 재건축·재개발뿐만 아니라 1기 신도시 재정비 사업에 개인과 기관이 투자하는 리츠(부동산투자회사)를 활용하는 방안을 내놨다. 시중 유동성을 리츠로 끌어들이면 시장을 안정시키는 기관투자가 역할을 할 수 있다는 게 그의 구상이다.
전세 문제 해결책으로는 기업형 장기 임대주택을 제시했다. 박 장관은 “양질의 임대주택 공급으로 젊은 층이 주거 비용을 낮추고 다른 투자처를 찾을 수 있을 것”이라며 “민간 임대주택도 리츠를 접목해 활성화할 수 있다”고 말했다
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▶리츠 통해 공공임대주택 크게 늘린다 | 나라경제 | KDI 경제정보센터 - https://eiec.kdi.re.kr/publish/naraView.do?fcode=00002000040000100005&cidx=9302&sel_year=2014&sel_month=04
ㅡ'공공지원 민간임대리츠' 사업 활기...HUG 지원효과 톡톡 - https://dealbook.co.kr/gonggongjiweon-minganimdaericeu-saeob-hwalgi-hug-jiweonhyogwa-togtog/
ㅡ기업형 장기임대가 활성화되면 국민들에게는 좋은 품질의 주택에서 수준 높은 주거서비스를 받으며 적정한 수준의 임대료를 내고 안정적으로 거주할 수 있는 새로운 주거 선택권이 제공될 것입니다.]
초기 임대료 제한과 임대료 증액 규제를 완화하고, 의무임대 기간 중 세입자가 바뀐다면 시세를 반영해 임대료를 올릴 수 있도록 하겠다는 계획입니다.
아울러 부동산투자회사, 리츠를 활용하는 방안도 추진됩니다.
기업형 임대주택에 들어간 세입자가 리츠 투자를 통해 자신이 사는 집 지분의 일부를 갖게 되는 구조입니다.
기업형 장기 민간임대 제도 틀은 다음 달 중 발표될 예정입니다
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