사모리츠, 사모펀드 재산세 분리과세 적용배제.과세표준에 따라 연간 0.24%~0.48%(별도합산과세대상 구분 시)의 세율이 적용된 재산세가 부과, 종부세 도 부과

사모리츠·사모펀드 보유 토지의 재산세 및 종합부동산세 관련 지방세법 시행령 개정

2020-10-08 15:04

 

 

[2020.09.14.]

 

사모 부동산투자회사(리츠) 및 사모 집합투자기구(부동산펀드)가 보유한 토지에 대해 기존에 적용되던 재산세 분리과세 및 종합부동산세 비과세 관련 내용을 변경하는 내용의 지방세법 시행령이 2020. 6. 2.자로 공포 및 시행되었습니다. 

 

지방세법 시행령 개정 전에는 사모 리츠 및 사모 부동산펀드가 보유하는 토지에 대하여 재산세 분리과세가 적용되어 연간 0.24%의 단일 세율이 적용된 재산세가 부과되어 왔으나, 이번 개정에 따라 재산세 분리과세가 적용되지 않고 과세표준에 따라 연간 0.24%~0.48%(별도합산과세대상 구분 시)의 세율이 적용된 재산세가 부과됩니다.

 

또한, 개정 전 사모 리츠 및 사모 부동산펀드가 보유하는 토지는 재산세 분리과세 대상으로서 종합부동산세 비과세 대상이었으나, 이번 개정으로 분리과세 대상에서 제외됨에 따라 과세표준에 따라 연간 0.6%~0.84%(다만, 법 소정 기납부 재산세는 공제됨)의 세율에 따른 종합부동산세가 부과됩니다.

 

 

다만, 토지가 아닌 건축물에 대해서는 이번 개정에 따른 변동사항이 없으며,

 

다음과 같은 리츠 및 부동산펀드가 보유하는 토지에 대해서는 기존과 동일하게 재산세 분리과세 및 종합부동산세 비과세 혜택이 적용됩니다.

 

- 공모리츠 및 공모부동산펀드

 

- (1) 상장리츠, (2) 사모펀드에 해당하지 않는 부동산펀드, 또는 (3) 위탁자가 50인 이상인 특정금전을 운용하는 신탁업자에 해당하는 자가 발행주식총수의 100%를 소유하는 사모리츠

 

- 투자자가 (1) 상장리츠, (2) 사모펀드에 해당하지 않는 부동산펀드, 또는 (3) 위탁자가 50인 이상인 특정금전을 운용하는 신탁업자에 해당하는 자로만 이루어진, 집합투자재산의 80%를 초과하여 부동산에 투자하는 사모펀드

 

이번 개정 지방세법 시행령의 부칙에 따르면, 문언상 일부 불분명한 점은 있으나 사모 리츠 및 사모 부동산펀드가 2020. 6. 1. 이전에 취득한 토지의 경우에는, 이후 토지 소유자의 변동이 없는 한, 원칙적으로 연도별로 하기 비율을 곱한 면적만큼 재산세 분리과세 및 종합부동산세 비과세 대상 토지로 인정될 것으로 이해됩니다.

 

 

 

경과규정을 포함한 이번 개정내용은 개별 부동산의 취득 시점이나 취득 주체, 자산의 형태 등에 따라 적용 여부가 달라지거나 기존 자산 또는 향후의 취득 거래에 영향을 미칠 수 있으므로, 개정 내용 적용 여부에 대하여 사전에 구체적인 검토를 진행하는 것이 필요할 것입니다. 

 

 

권형수 변호사 (hskwon@kimchang.com)

송진호 변호사 (jhsong@kimchang.com)

강규민 변호사 (gyumin.kang@kimchang.com)

 

 

2020.6월부터 신규 부동산펀드 세금폭탄 맞는다

 

2020-05-25

재산세 분리과세 연장서 제외

내달 2일 새 재산세법 시행령 발표
44조 기존 사모펀드는 한숨돌려

6월부터 신규펀드는 합산과세
稅부담 1%P↑…출시 위축될듯

업계 "시행령 발표 후 즉시 적용
대비할 틈없어…입법예고 미흡"

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행정안전부가 사모 부동산펀드에 대한 분리과세 혜택을 2년 유예하기로 했지만 신규 부동산펀드는 그대로 합산과세 적용을 받아 사모펀드 시장 위축이 우려되고 있다.

 

업계에서는 신규 부동산펀드는 토지분 재산세 및 종합부동산세 1%포인트 상승에 세후 수익률 하락이 불가피하다고 보고 있다

 

. 25일 행정안전부에 따르면 사모형 부동산펀드와 리츠가 소유한 토지에 대해 재산세 분리과세 폐지 시점을 2년 연장하기로 한 재산세법 시행령 개정안을 26일 국무회의에 상정한 후 6월 2일 공포할 예정이다. 이를 통해 내년까지 사모 부동산펀드는 분리과세 혜택을 받게 된다.

행정안전부는 지난해 4월엔 사모형 부동산펀드 소유 토지, 종교단체·학교법인·사회복지법인 등 비영리사업자가 소유하고 있는 수익용 토지에 대해 분리과세 필요성이 적다고 보고 종합·별도 합산과세 대상으로 환원하는 내용의 개정안을 입법예고했다.

 

업계 반발로 개정안 공포가 미뤄지다가 올 들어 코로나19로 인한 경기 침체 우려가 부각되자 정부는 합산과세 시행 시기를 연장하기로 했다. 내년 4월 이후에도 한꺼번에 합산과세 대상에 포함시키지 않고 1년에 20%씩 점진적으로 세 부담을 줄여주겠다는 방침을 정했다. 지난해 말 기준 44조원(설정액)에 달하는 국내 부동산 사모펀드들이 한숨을 돌리게 된 것이다.

 

그러나 기존에 설정된 부동산펀드만 대상으로 해 신규 부동산펀드의 타격은 불가피해졌다.

 

토지분에 대한 재산세 부과 시점은 매년 6월 1일이기 때문에 이달 31일까지 설정된 부동산펀드의 토지에 대해서만 분리과세 대상이 된다.

 

행안부 부동산세제과 관계자는 "분리과세 혜택은 종전 부동산펀드 투자자를 보호하기 위해 2년간 연장하고 그 후에도 연차적으로 합산과세 대상에 포함시키기로 했다"며 "시행령 공포 이후 설정되는 신규 부동산펀드는 분리과세 대상에 포함되지 않는다"고 말했다.

 

이에 따라 기존 부동산펀드와 신규 부동산펀드 간 예상 수익률 격차가 커질 것으로 보인다.

 

토지에 대한 재산세는 분리과세의 경우는 세율이 공시지가의 0.24%(지방교육세 포함)인데 별도 합산과세의 경우엔 0.48%(지방교육세 포함, 공시지가 10억원 이상의 경우)까지 뛴다. 분리과세 대상에서 제외될 경우엔 종합부동산세를 낸다는 점도 부담이다. 종합부동산세는 400억원 이상의 토지 공시가격에 대해서는 최고 0.84%(농특세 포함)가 부과된다. 자산운용 업계에선 이 때문에 신규 부동산펀드는 기존에 설정된 부동산펀드에 비해 토지 보유분에 대해선 1%포인트가량을 세금으로 더 내야 한다고 보고 있다. 이 경우 세후 목표 수익률 역시 낮아질 수밖에 없다.

업계에선 이번에 신규 부동산펀드가 제외된 것 때문에 당분간 사모 부동산펀드 출시는 위축될 것이라 보고 있다.

 

공모펀드와 기존 부동산펀드가 분리과세 혜택을 누리고 있고 코로나19로 인한 부동산 경기 위축까지 더해진 상황에서 사모 부동산펀드 설정은 쉽지 않기 때문이다.

일각에서는 이번 시행령 개정안 공포가 얼마 남지 않아 시간적 여유가 없다는 불만이 나온다.

 

입법예고가 미흡하다는 절차적 문제점까지 지적하고 있다. 한 자산운용사 대표는 "행안부는 지난해 4월 지방세 개정안 입법예고를 하기는 했지만 이번에 기존 펀드에 대해 분리과세 혜택을 연장하기로 한 이상 입법예고를 다시 해야 한다고 본다"며 "입법예고를 새로 하지 않는 것은 일종의 절차상 하자로도 볼 수 있다"고 말했다.

 

이에 대해 행안부 관계자는 "기존 펀드에 대해서 합산과세를 하기로 했다가 분리과세로 혜택을 주는 것이라 완화된 정책이라 볼 수 있다"며 "법제처 등과 상의를 했지만 이 경우는 별도의 입법예고가 필요 없다는 결론을 내렸다"고 말했다.

[김제림 기자]
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