2014.04.28
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공제회들이 우선주와 대출채권을 활용한 부동산 투자를 확대하고 있다. 빌딩을 매입하는 전통적인 방식의 대체투자로는 5%대의 회원 지급 이자율을 맞추기 힘들다는 판단에서다.
27일 금융투자업계에 따르면 행정공제회는 최근 미국 워싱턴DC에 소재한 오피스빌딩에 600억원 규모의 투자를 결정했다. 건물 자체를 인수하지 않고 현지 투자자가 보유하고 있던 빌딩 지분 중 우선주만 사들이는 방식이다.
지난해 11월에는 교직원공제회가 미국 뉴욕의 오피스빌딩인 ‘뉴욕 101 AOA'의 우선주 매입에 815억원을 투입했다. 교직원공제회가 투자한 우선주는 전체 빌딩 지분의 43.3% 수준이었다. 나머지 지분 56.7%는 현지 부동산 개발사인 EJME가 보유하고 있다.
한 공제회 기금운용역은 "꾸준히 배당금을 얻을 수 있고 매각될 때는 후순위 투자자들이 버티고 있어 안정성 측면에서 우선주 투자가 매력적"이라며 "채권 성격의 지분 투자인 메자닌 투자와 비슷한 효과를 낼 수 있다"고 말했다.
우선주 외에 부동산 및 인프라 자산 대출채권에 대한 선호도도 공제회 사이에서 높아지고 있다. 대출채권 투자는 부동산 오피스 등을 담보로 잡고 일정 이자율을 약속받는 방식으로 수익을 추구하는 게 특징이다.
교직원공제회는 이달들어 미국 뉴욕과 휴스턴에 위치한 프라임 오피스빌딩 3개를 기초자산으로 하는 대출채권에 1050억원을 투자했다. 지난해말에는 군인공제회와 과학기술공제회가 터키의 대형 민간 발전사업 지주회사인 카잔치홀딩스의 대출채권에 600여억원을 투입하기도 했다.
공제회들이 부동산 매물에 직접 투자하기보다 우선주나 대출채권 등을 활용하는 방식으로 '우회' 투자하고 있는 것은 대체투자 시장의 과열 탓이다. 글로벌 연기금들이 저금리·저성장 시대를 맞아 대체투자 비중을 늘리면서 가장 대표적인 투자 대상인 부동산 및 인프라 매물의 시세가 과열됐기 때문.
이에따라 선진국 대도시 건물들의 경우 기대 수익률이 3~4%대까지 떨어진 것으로 분석되고 있다. 국내 주요 공제회들은 5% 이상의 회원 이자 지급률을 유지하고 있어 전통적인 방식의 부동산 투자로는 수익률을 맞추기가 사실상 불가능해졌다. 반면 지난해부터 공제회들이 투자한 부동산 우선주·대출채권의 기대 수익률은 5~8% 수준으로 평가받고 있다.
한 공제회 최고투자책임자(CIO)는 "최근 세계 최대 연기금인 일본 공적연금펀드(GPIF)가 기존의 보수적인 포트폴리오에서 벗어나 대체투자를 확대한다는 소식에 시장이 출렁이고 있다"며 "돈은 모아놨는데 쓸 곳이 없는 상황에서 안정성과 수익을 모두 잡을 수 있는 투자대상이 각광받고 있다"고 말했다.
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