재래시장개발과 연계한 시장정비사업의 이해

사례검토/연구

2010/04/29 1

http://blog.naver.com/pmndceo/104683552

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   영등포구 신길동에 위치한 재래시장의 재개발을 위해 시장정비사업의 기본적인 접근방법 및 내용에 대해

   검토했던 자료입니다.

 

   검토시점이 수년전이기 때문에 관련법의 개정등으로 현재시점에는 부적합한 부분이 있을수 있다는 점에 유의

   하시기 바라며 해당프로젝트의 기본개요는 아래의 주소에 설명되어 있으니 연관해서 보시면 좀더 이해하기가

   편하실 것으로 생각됩니다.

 

   신길시장 사업개요 : http://blog.naver.com/pmndceo/104634326 

 

 

 

1. 의의 및 개념

 

 • 본 개발사업의 핵심은 제2종일반주거지역에(용적율 200%이하) 소재하는 재래시장을 “재래시장육성을 위한 특별법”에

   따른 용적율완화등의(400~500%이내) 특례를 적용받아 주상복합건물의 건축을 위한 시장정비사업(시장재개발)으로

   추진하는 것으로 “도시및주거환경정비법”을 근거로 추진하는 일반적인 재개발 및 재건축사업과는 제반절차 및 구비조건

   등을 대폭 간소화하여 신속한 사업추진이 가능할수 있도록 특별법에 반영되어 있으며 다만 특별법에서 정하지 않은

   사항에 대하여만 “도시및주거환경정비법(특히 도시환경정비사업부문)”을 준용토록 하고 있음.

 

 • 사업지내에 상가건축물은 3개동이 있으며 건물별로 소유자가 개인과 법인으로 단일화되어 있어 집합건물이 아니므로

   시장재개발사업으로 분류되고 소유관계자가 5인으로서 당사가 일괄취득하여 추진할 경우 소유자의 동의, 조합설립 및

   사업추진결의등 초기절차가 생략되어 사업소요기간을 수개월이상 단축할수 있는 장점이 있음.

 

○ 재래시장육성을위한특별법(2005년 3월 시행, 2014년까지 한시법)

 

- 종전 “중소기업의구조개선과재래시장활성화를위한특별조치법”이 폐지되고 신설된 특별법으로 재래시장의 현대화를

  촉진하여 유통산업의 균형있는 성장과 지역경제의 활성화 및 국민경제발전을 도모하기 위한 목적으로 제정되었으며

  구체적으로는 종전법상 제한적인 운용과 구체적인 기준이 없어 특례를 적용받지 못하는 재래시장을 구제하기 위하여

  구청장이 “인정시장”으로 인정하는 경우에는 본 특별법을 적용받아 현실적인 개발이 가능토록 근거를 마련하였으며

  사업시행구역선정 및 전반적인 권한사항을 중소기업청장에서 시•도지사에게 이양토록함으로써 신속한 사업추진이

  가능토록 개선되었음.

 

○ 시장정비사업(특별법 제2조)

 

- 재래시장의 현대화를 촉진하기 위하여 특별법에 의한 시장정비사업시행구역에 속하는 토지나 건축물의 소유자•시장

  정비사업조합 또는 해당지방자치단체가 사업시행구역안에 있는 정비기반시설을 정비하고 유통산업발전법의 규정에

  의한 대규모 점포가 포함된 건축물을 건설하기 위하여 시장을 재개발•재건축하는 일체의 행위를 의미함.

 

○ 재래시장(특별법 제2조)

 

- 시설이 노후화되어 개•보수 또는 정비가 필요하거나 유통기능이 취약하여 경영개선 및 상거래의 현대화촉진이

  필요한 장소로서 다음에 해당되는 시장을 의미함.

   • 유통산업발전법 제8조의 규정에 의하여 대규모점포로 등록된 시장

   • 도매업자, 소매업자 또는 용역업자가 대통령령이 정하는 기준이상의 면적과 점포를 갖춘 일정구역안에서 상시

     또는 정기적으로 모여 상품을 매매하거나 용역을 제공하는 장소로서 구청장이 인정하는 곳(인정시장)

 

- 인정시장의 기준(특별법 시행령 제3조 ①항)

   • 도매업, 소매업 또는 용역업을 영위하는 점포수가 50개 이상인 장소로서 토지면적의 합계가 1,000㎡이상이거나

     판매 및 영업시설과 편의시설을 합한 건축연면적이 1,000㎡이상인 조건을 충족시키는 무등록시장

 

- 인정시장의 인정처리(특별법 시행령 ③항)

   • 구청장은 다음 요건을 충족할 경우 신청을 받은 날로부터 10일이내에 인정서를 교부(자치구의 공보에 공고)

     ① 현재까지 10년이상 시장의 기능을 행하였다고 인정되는 곳 또는 시설의 보수, 수선으로는 시장 또는 건축물의

         기능회복이 불가능한 경우

     ② 유통산업발전법에 따라 대규모점포로 등록된 시장과 중복되지 아니할 것

     ③ 지자체의 도시계획에 따라 앞으로 10년이상 시장의 기능을 행할 것이라고 인정되는 곳

 

○ 시장정비사업시행구역 선정대상(특별법 시행령 제9조)

 

- 시장정비사업을 통하여 상권의 활성화 및 경쟁력확보가 가능한 시장으로서 다음 조건의 하나를 충족할 경우에 선정

  대상이 되며 “도시및주거환경정비법”에 의한 사업시행인가를 받았거나 “건축법”에 의한 건축허가를 받은 시장 또는

  “주택법”에 의한 사업계획승인을 얻은 시장은 제외함.

 

 • 본 사업지의 경우 무등록시장이며 점포수 75개소, 토지면적 2,159㎡, 건축연면적 4,272.75㎡로서 특별법에서

   규정하고 있는 인정시장의 제반기준에 부합됨.

 

 • 구청장의 인정시장처리시의 요건도 1968년에 개설되어 37년간 시장기능을 수행하였으며 또한 재난위험시설로

   지정(2000. 5. 16 D등급)된 상태이고 유통산업발전법에 의한 대규모점포로 등록된 시장과 중복되지 않음.

   장래 시장기능에 있어서도 건물노후화등으로 침체되어 있으나 도시계획시설상 시장으로 되어 있고 재개발이 시급한

   여건을 감안할 때 인정시장으로서의 결격사유는 없는 것으로 판단됨.(2005. 5.31 인정시장 신청=>영등포구청)

 

 • 시장정비사업시행구역의 선정요건중 ①항, ③항, ④항에 부합되는 요건을 갖추고 있으며 건물노후화로 인한

   사고발생등의 우려와 이에 따른 정비사업차원의 재개발이 시급한 상황임을 해당지차제에서 인식하고 있고

   인정시장으로서의 인정서 교부는 사실상 시장정비사업을 전제한 것이므로 사업시행구역선정에는 애로가 없을 것임.

 

 

2. 사업추진절차

 

○ 시장정비사업의 일반적인 추진절차중 본사업에 해당되지 않는 내용은 생략하였고 영등포구청(지역경제과, 도시관리과)

   과 서울시 재래시장대책반, 건설교통부, 산업자원부등을 직접 방문협의 및 인터넷질의를 통하여 확인한 내용을 정리한

   것으로 이는 특별법이 ‘05. 3월에 신규제정된 것임에 따라 조합이 아닌 단독시행사일 경우와 “도시및주거환경정비법”의

   절차의 준용범위등에 대한 혼동이 여지가 있어 직접 확인한 것임.

 

재래시장 인정신청서 접수

⇒

재래시장 인정서 교부

⇒

사업시행구역의 추천신청

⇒

사업시행구역의 추천

•영등포구청(지역경제과) 접수

•구비서류

- 토지 및 건물소유자,

  입점상인의 각 1/2이상

  동의서

- 재래시장 인정구역표시도면

- 인정구역의 지번과 면적

- 인정구역내 전체상인명부

 

•영등포구청(지역경제과)

•검토후 10일이내 교부

 하되 서류보완등의

 기간은 불산입

•지자체 공보에 공고시

 효력이 발생

 

 

 

•영등포구청(도시관리과)

•시행사 제출서류

- 시장현황 및 재래시장 증명서류

- 토지 및 건물소유자의 동의서

- 소유자현황과 입증서류

- 시장정비사업계획서(설계개요,

  자금조달방안, 입점상인처리대책등)

- 정비사업완료후 시장운영 및

  및 관리계획서

•영등포구청

=> 서울시

•영등포구청에서 공람

 공고(14일간)를 통한

 의견수렴후 검토의견

 과 상권현황분석자료

 를 첨부하여 20일

 이내에 서울시에

 추천서 제출

 

⇒

사업시행구역 심의•선정

⇒

건축허가신청•허가

⇒

공사착공•분양신고

⇒

준공 및 입주

•서울시 사업시행구역선정심의

 위원회에서 시행구역의 선정

 심의 및 결정

•40일이내에 구청장에게

 심의결과 통보

•선정시 서울시 관보에 공고

 

•영등포구청에 건축허가신청

•건축심의(구청 및 서울시)

•서울시 도시계획위원회 심의

 (층수, 용적율, 시장용도폐지

 등 일괄처리)

•2~3개월 처리기간 소요

 

•착공•분양신고=>영등포구청

•특별법상 주상복합건물은

 세대당 297㎡이내이고 주거

 비율이 90%이내일 경우

 주택법상 사업계획승인 면제

- 건축물분양에관한법률 적용

  하여 분양신고후 분양개시

•사용승인

•준공후 6개월이내

 상가시설은

 유통산업발전법에

 따라 대규모점포

 로 등록

 

 

3. 특례 및 지원사항

 

○ 노후시장 정비사업촉진을 위한 제도개선

 

- 지역실정을 고려한 정비사업추진이 가능하도록 금번 특별법 제정시 종전에 중소기업청장의 사업시행구역선정권한을

  시∙도지사에게 이관

 

- 신속한 시장정비사업을 위해 토지등 소유자의 4/5동의요건을 3/5이상으로 완화

   => 본 사업은 토지 및 건물을 일괄취득하여 추진하는 구도이므로 해당되지 않음

 

- 시장정비사업조합설립등기시 시공사 선정이 조기에 가능

   => 본 사업은 조합설립을 통한 사업시행이 아니므로 해당되지 않음

 

- 주택법에 의한 사업계획승인 면제

   => 300세대 미만의 주택을 포함하여 상가건물을 건축시 세대당 공급규모가 297㎡이내이면서 주거비율이 90%이내

       인 걍우 사업계획승인대상이 아니며 “건축물의분양에관한법률”에 따라 공개모집등 자율적인 분양을 허용

 

○ 시장정비사업절차 간소화로 인∙허가기간 단축

 

- 도시관리계획 절차 간소화 및 생략

   => 도시계획시설(시장) 용도폐지 및 변경시 일반적인 절차를(기초조사 → 공람공고 → 지방의회 의견청취 →

   구 도시계획위원회 자문 → 관계기관협의(시) → 시 도시계획위원회 심의 → 계획결정 → 지적고시)따르지 않고

   계획입안후 시 도시계획위원회 심의만을 거치도록 함.

 

- 사업시행구역선정 및 도시관리계획결정시 지구단위계획구역지정 생략

 

- 인접지역 포함개발시 종전에는 인접지역내 토지 및 건축물소유자의 전원동의가 필요하였으나 4/5동의시 추진 가능

 

- 기능상실된 시장용도폐지를 도시공간의 효율적 활용 및 도시정비차원에서 장려

 

○ 건축관련 특례(특별법 제23조~제25조)

 

구 분

용적율

건폐율

건물 높이제한

특별법

∙500~700%(주거지역)

∙서울시 400~700%

∙60~70%(주거지역)

∙70~90%(상업지역)

∙3배이상 4배이하 높이

(인접건물거리)

일반법

∙500%이하(주거지역)

∙서울시 150~250%(일반주거)

400%이하(준주거)

∙서울시 40~60%(주거지역)

60%이하(상업지역)

 

∙2배이하

(서울시 일반주거지역)

 

 

  ∙ 서울시 도시계획조례 용도지역안에서의 용적율완화관련(제55조 ⑧~⑨항)

   ①항 4호 : 제2종일반주거지역 200%이하

   ⑧ 제1항 제3호 내지 제6호의 규정에 불구하고 중소기업의구조개선과재래시장활성화를위한특별조치법(현 특별법)

   제12조의 규정에 의하여 중소기업청장으로부터 시장재개발․재건축사업시행구역으로 선정 받은 일반주거지역에

   위치한 재래시장의 용적률은 400%이하로, 준주거지역에 위치한 재래시장의 용적률은 450%이하로 한다.

   ⑨ 제8항의 규정에 불구하고 구청장이 특별조치법시행령 제14조제5호의 규정에 의한 시장재개발․재건축사업계획서

   를 검토하여 주변의 교통․경관․미관․소음․일조권 등에 미칠 영향이 없다고 인정하여 이를 구도시계획위원회

   및 구건축위원회의 자문을 거쳐 시도시계획위원회에서 심의․가결한 경우에는 일반주거지역은 500%이하로,

   준주거지역은 600%이하로 할 수 있다.

 

 ∙ 서울시 도시계획조례 층수제한완화관련(제28조 ①항)

   ① 영 별표 5 제1호 및 제2호의 규정에 의하여 제2종일반주거지역안에서 건축할 수 있는 건축물의 층수는

   12층 이하로 한다. 다만, 다음 각호의 경우는 그러하지 아니하다.

   2. 중소기업의구조개선과재래시장활성화를위한특별조치법 제12조의 규정에 의하여 시장재개발․재건축

   사업시행구역으로 선정된 재래시장은 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 15층 이하로 할 수 있다.

 

○ 세제 지원(특별법 제32조)

 

- 양도소득세(법인세) 면제

 ∙ 사업시행자가 재개발∙재건축사업완료후 기존 토지 또는 점포소유자에게 분양하는 토지나 점포는 도시개발법에 의한

   환지로 보아 양도소득세를 면제(사업완료에 따른 분양을 양도로 보지 않으므로써 과세제외)

 

- 지방세 면제 및 감면

 ∙ 사업시행자가 시장재개발∙재건축사업 시행을 위하여 취득하는 토지 및 건물에 대하여는 취득세 및 등록세를 면제

 ∙ 시장재개발∙재건축사업 완료후 기존 토지나 건물소유자 및 임차상인들이 분양처분으로 취득하는 토지 및 건물에

   대하여는 취득세 및 등록세 면제

 ∙ 재산세 및 종합토지세는 5년간 50% 감면(지방세법 제280조)

 

- 과밀부담금 감면

 ∙ 수도권정비계획법 제12조의 규정에 의하여 수도권지역에서 상업용도 15,000㎡이상, 복합용도 25,000㎡이상의 건물

   건축시 부과되는 과밀부담금 50%감면 => 본 사업은 부과대상규모이내로서 해당없음

 

  ∙ 서울시 세감면조례 제20조(재래시장 재개발∙재건축사업에 대한 감면)

  ①중소기업의구조개선과재래시장활성화를위한특별조치법 제12조의 규정에 의하여 선정된 시장재개발·재건축사업시행

  구역안에서 다음 각호의 1에 해당하는 자가 당해 사업에 직접 사용하기 위하여 취득하거나 그 사업시행으로 인하여

  취득하는 부동산에 대하여는 취득세를 면제하고, 그 취득일로부터 2월 이내에 등기하는 경우에는 등록세를 면제한다.

  다만, 그 취득일부터 3년 이내에 정당한 사유없이 그 사업에 직접 사용하지 아니하거나 매각하는 경우 또는 다른 용도

  에 사용하는 경우 그 해당 부분에 대하여는 면제된 취득세와 등록세를 추징한다.

   1. 시장재개발·재건축사업시행자

   2. 시장재개발·재건축사업시행계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존 시장에서 3년전부터 계속하여 입점한

      상인으로서 제1호의 자로부터 시장재개발·재건축사업시행으로 인한 부동산을 최초로 취득하는 자

   3. 시장재개발·재건축사업시행계획인가일 또는 사업계획승인일 현재 기존 시장에서 부동산을 소유한 자로서 제1호의

      자로부터 시장재개발·재건축사업시행으로 인한 부동산을 최초로 취득하는 자

 

4. 기타 참고사항

 

○ 인접지역의 범위(특별법 제28조 및 시행령 제29조)

 

- 시장정비사업의 효율적 추진을 위해 구청장의 추천을 받아 시∙도지사가 인정할 경우에는 사업시행구역에 포함할수

  있으며 인접지역의 범위는 다음 항목중 어느 하나에 해당되어야 함.

  ∙ 시장과 연접하여 노점 또는 상가건물이 형성되어 이를 포함하지 않고는 시장정비사업의 추진이 곤란한 지역

  ∙ 시장에 속하는 건물과 맞벽으로 건축된 건물로서 시장정비사업을 추진하는 경우 진동 또는 붕괴등의 위험으로 인하여

    건축물의 안전이 위험한 건물 지역

  ∙ 시장정비사업 완료후 건축물의 진∙출입을 위한 도로 확보가 그 지역을 통하지 아니하고는 곤란한 지역

  ∙ 기타 구청장이 당초의 시장에 한하여 시장정비사업을 실시할 경우 인접지역 건축물 또는 토지의 효율적 활용이 곤란

    하다고 인정하는 지역

 

- 아래의 도면상 노란색으로 착색되어 있는 지역이 본 사업지이며 적색 실선으로 표시된 지역이 사업시행구역으로 포함할

  예정인 인접지역임.(약 777평)

  구청 도시관리과의 면담확인결과 동지역은 시행구역으로 필히 포함하여 개발하여야 한다는 의견이며 건축계획상 배치

  및 규모측면에서도 효율적인 개발이 가능할 것임.

 

- 다만, 하늘색으로 착색되어 있는 지역의 경우(약 345평) 구역내 편입하여 개발하는 것이 바람직할 것이나 본 사업지에

  비해 상대적으로 편입면적이 상당하여 특혜등의 시각이 있을수 있고 규모확대에 따른 과밀부담금 부과 및 교통영향평가

  대상에 따른 인허가 일정을 종합적으로 고려해야 하며 현재 지주작업을 위한 현지분위기상 매입가격의 상승만 촉진되는

  결과가 초래될수 있으므로 사업시행구역내 추가 편입여부 및 해당토지에 대한 매수작업은 본 사업지에(노란색 지역)

  대한 매매계약체결이후 추진하는 것이 가격협상에 유리할 것으로 판단됨.

 

 

 

○ 대규모점포등록 및 매장면적의 범위

 

- 본 시장재개발사업은 특별법상 용적율등의 특례를 적용받아 추진하는 것으로 재래시장육성을 기본목적으로 하고

  있어 주거복합건물로 개발할 경우 상가시설의 매장면적을 3,000㎡이상 확보하여야 하고 준공후 6개월이내에 대규모

  점포 개설등록을 하도록 유통산업발전법에서 정하고 있음.

 

- 또한 매장면적의 범위는 상품의 판매와 이를 지원하는 용역의 제공에 직접 사용되는 장소로서 산업자원부에 질의한

  결과 매장면적은 일반적인 분양면적이 아닌 공용부문을 제외한 전용면적이라는 답변을 받았으며 이를 토대로 건축계획

  에 해당면적이상을 반영하였음.

 

○ 입점상인대책(특별법 제21조)

 

- 사업시행구역으로 선정받기 위한 사업계획의 수립시 입점상인에 대한 현실적인 대책수립을 명시하고 있으며 사업시행자

  가 무성의하고 형식적인 대책을 제시할 경우 추천신청이 반려되어 사업추진이 지연된 사례가 있으므로 유의해야 함.

 

- 특별법상 주요 대책으로는 임시시장의 마련, 영업중단에 따른 금전적 손실보상, 정비사업완료후 입점우선권부여 및

  임대료 할인등이 제시되어 있고 대책이행을 지자체에서 권고할수 있도록 반영되어 있음.

 

- 본 사업지의 경우 임시시장의 마련은 현실적으로 불가능하므로 영업중단에 따른 금전적 손실보상은 토지주와의 매매

  계약시 상호협의에 의한 명도책임과 매입가격에는 일정부분 입점상인에 대한 보상비가 포함되어 있다는 명확한 한계를

  제시하고 추후 시행구역선정에 따른 입점상인 및 지역주민의 의견수렴시 문제제기등으로 사업이 지연되지 않도록 조치

  가 필요함.

 

사업시행자로서 고려할수 있는 대책은 추후 분양착수시 수립된 업종배치계획에 따라 입점우선권을 부여하고 임대료의

할인 또는 지원과 상가매입시 할인분양등이 마련될수 있음. 또한 원만한 사업추진과 입점상인들의 적극적인 협조를 유도

하기위해 적정한 범위(점포당 1~2백만원)내에서의 이주비(총 1억원예상)지원도 고려대상이 될 수 있음.

 

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