토지분양사기 주의보]<3>분양받기 전 이것만은 확인하자

 

2만원짜리 땅을 70만원에…"중개업자도 당했다"

[토지분양사기 주의보]<1>'기회의 땅'이 '눈물의 땅'으로

- 건축 불가능 농지 허위 광고 '기획부동산' 활개
- 개발소식에 구입한 토지, 묘자리도 못쓰는 맹지
- 경운기 길을 도로로 착각하게…가보고도 당해

100년 안에 오를 일이 없는 땅에 1억원을 날렸습니다."

강원도에서 5년간 토지매매를 전문으로 해 온 부동산 중개업자 고모씨(남, 47)가 다른 것도 아닌 토지분양 사기로 1억원을 날린 사연은 이랬다. 일흔을 바라보는 고씨의 부친은 지난 2008년 7월 경기 여주 남한강변 북단 임야 495㎡를 3.3㎡당 70만원에 샀다.

당시 이명박 대통령의 대선 핵심공약이었던 한반도 대운하 건설 프로젝트 때문에 여주 일대 부동산이 들썩일 때다. 여주가 경부운하의 복합화물터미널 입지로 급부상하자 고씨의 아버지는 모아 두었던 돈을 모두 털어 계약금을 냈다.

고씨가 급하게 여주 부동산 중개업자 3명을 연결시켜 상담을 받게 했지만 아버지는 마음을 바꾸지 않았다. 결국 대운하 사업은 무산됐고 고씨의 아버지가 산 땅은 '묘자리로도 쓸 수 없는 땅'이 됐다.

고씨는 "아버지가 투자하신 땅은 도로가 없는 맹지여서 포크레인도 들어올 수 없다"며 "후하게 쳐도 3.3㎡당 2만원이 될까 말까한 땅이다"라고 말했다. 그는 "이 땅은 영원히 못 팔 것 같다"며 "명색이 아들이 부동산 중개업자인데 아버지가 기획부동산에 사기를 당하다니 지금 생각해도 정말 어이없고 충격적인 일"이라고 털어놨다.

◇"눈 뜨고도 당한다"
고씨의 부친만이 아니다. 배울 만큼 배웠다는 사람도, 나름대로 부동산에 대해 '좀 안다'는 사람도 토지분양 사기의 덫을 피해가지 못했다.

최근에는 전원주택에 대한 수요가 급속히 늘어나면서 관련 피해가 급증하는 추세다. 경제적 여유에 맞게 토지를 직접 구매해 건축에 참여하는 분위기가 확산되면서 전원주택 관련 토지 분양광고는 관련 사기 제보 건수 전체의 80%에 이를 정도다.

자영업자 C씨는 몇 년 전 당한 부동산 사기만 생각하면 아직도 꿈을 꾼 것 같다. 그가 지난 2004년 텔레마케터로부터 추천 받은 곳은 충남 대산. 당시 인근지역인 천안·아산 개발이 한창이었던 터라 그 여파가 대산에도 미칠 것이라고 생각했다. 조건도 좋았다. 계약금으로 200만원만 내면 현장답사와 상세 개발계획 설명을 들을 수 있었다.

계약금을 지불한 C씨는 다음날 현장으로 떠났고 투자하려는 땅이 비포장도로와 맞물려 있어 개발이 가능하다는 투자상담사의 말을 믿었다. 하지만 C씨가 산 땅은 투자가치가 없는 맹지(도로에 직접 닿지 않은 땅)였다. 비포장도로는 겉으로는 '도로'이지만 법적으로는 농지이기 때문이다.

C씨는 "경운기가 오래 지나다보니 자연스레 농지에 길이 난 것을 보고 법적으로도 도로일 것이라고 착각했다"며 "아직도 내가 헛것을 보고 온 건가 싶다"고 말했다.

◇'기회의 땅'이 '눈물의 땅'으로
부동산 개발업체들이 마음먹고 '사기광고'를 해대면 구매자들은 더 쉽게 '혹'한다. 특히 일부 분양광고의 경우 광고의 편집이나 배열이 기사 형식으로 돼 있어 신뢰도가 높은 기사로 오인하기 쉽다.

여주도시개발은 지난해 경기도 여주군 소재 임야를 전원주택지로 분양하면서 중앙 일간지를 통해 대대적인 허위·과장 광고를 해오다가 공정거래위원회에 적발됐다.

여주도시개발은 분양대상 토지의 대부분이 농림지역이라 일반인은 전원주택 건축을 할 수 없음에도 사두기만 하면 건축이 가능한 것처럼 '기회의 땅'으로 광고했다. 결국 투자자들은 전원주택 마련의 꿈을 눈물과 함께 날려 보낼 수밖에 없었다.

 

진화하는 토지 분양사기…눈뜨고 코베이는 이유

[토지분양사기 주의보]<2>친인척 동원, 소규모 투자 가능…수법도 지능화

기획부동산 사기 피해는 어제오늘의 얘기가 아니다. 심심치 않게 피해 사례가 알려지고 있지만 피해가 줄어들기는커녕 오히려 확산되는 양상이다. '알고도 속고, 눈뜨고 당한다'는 말이 무색치 않다.

◇'설마 친척인데…' 속고 또 속고
전문가들은 기획부동산 피해가 반복적으로 발생하는 이유로 친인척 소개가 많다는 점과 소규모 투자가 가능하다는 점을 우선적으로 꼽았다. 실제로 네이버를 비롯한 포털사이트의 '기획부동산 사기 피해자 커뮤니티'에는 친인척에 속아 투자금을 날린 피해 사례가 많다.

한 피해자는 기획부동산에 종사하는 부모의 권유로 투자했다가 수천만원에 달하는 투자금을 잃었고 2년간 3번이나 비슷한 수법에 속아 사기를 당한 피해자도 있었다.

기획부동산 피해 전문 상담사 남상일씨는 "통상 판매대금이 1억원이면 1000만원을 리베이트로 받는다"며 "리베이트가 적지 않다보니 친인척이라도 안면몰수하고 사기를 치는 경우가 많다"고 말했다.

아파트를 판매하는 분양상담사가 판매대금의 0.05%를 받는다는 점을 감안하면 10%의 리베이트는 파격적인 수준이라는 설명이다. 그는 "사기 수법은 계속 지능화되고 있지만 친인척이나 지인에 속는다는 점은 기획부동산이 문제시되기 시작한 2000년대 초반부터 변함없는 유형"이라고 덧붙였다.

비교적 소규모 자금으로 투자가 가능하다는 점도 기획부동산 사기 피해가 빈발하는 원인 중 하나다. 아파트·오피스텔·상가 등은 보통 투자금이 3억∼7억원에 이르지만 기획부동산은 1억원 안팎의 자금으로도 투자할 수 있고 자금이 부족하면 토지 면적을 줄이는 방식으로 보다 '유연한 투자'도 가능하다.

남 상담사는 "예전에는 3.3㎡당 5만원이던 땅을 30만∼40만원으로 '뻥튀기'해서 파는 경우가 많았는데 요즘에는 10만∼15만원 선으로 가격을 낮춰 판매하는 추세"라며 "투자자들 입장에서도 '싸니까 조금만 사서 묵혀 보자'는 심정으로 쉽게 투자하는 경향이 있다"고 지적했다.

◇사기수법 갈수록 지능화
소비자를 교란시키는 신종 수법이 끊임없이 등장하고 있다는 점도 문제다. 과거에는 한 눈에 봐도 개발이 불가능한 경사진 임야나 맹지(도로가 닿아있지 않아 쓸모없는 땅)를 분양해 불법의 성격이 명백했다면 최근에는 법무사를 고용해 법망을 교묘히 피해가며 영업하는 등 사기수법이 지능화되고 있다.

농지를 소유할 수 있는 유일한 법인인 '영농법인'을 설립해 이른바 '농지 쪼개기'를 하고 개발계획지도에 공유도로를 만들어 맹지가 아닌 것처럼 보이게 하는 수법도 등장했다.

하지만 이 경우에 실제로 땅을 개발하려면 보통 100∼200명에 달하는 인근 토지투자자의 동의를 받아야 하기 때문에 사실상 도로 건설이 불가능하다는 게 전문가들의 지적이다.

이동수 전원닷컴 사장은 "요즘에는 소비자들의 의심을 줄이기 위해 법무사를 전면에 등장시켜 토지를 분양하는가 하면 중앙 일간지에 버젓이 허위광고를 게재할 정도로 수법이 대범해졌다"며 "소비자들은 유명 언론사에 광고한 것이니 공신력이 있을 것으로 판단해 안심하고 투자했다가 피해를 입게 된다"고 말했다.

 

 

 

 

머니투데이 전혜영기자][[토지분양사기 주의보] < 3 > 분양받기 전 이것만은 확인하자]

 

 

토지를 분양받을 때 만큼은 '돌다리도 두들겨 보고 건너라'는 격언을 아무리 강조해도 지나치지 않다. 전문가들은 사기를 당하지 않으려면 "확인하고 또 확인해야 한다"고 입을 모은다.

◇건축 가능한 곳인지 확인 필수

가장 먼저 확인해야 할 것은 매입하려는 토지가 건축이 가능한 곳인지 여부다. 다음카페 '기획부동산 피해자들의 모임'의 남상일 상담사(이경창 법률사무소 사무장)는 "애초에 건축이 불가능한 용지를 파는 경우도 많다"며 "농림지역, 문화재보존지역, 농업진흥구역, 농업보호구역, 공익용 산지, 접도구역은 경우에 따라 다르지만 대체로 건축 허가를 받기 힘들다"고 지적했다.

김정기 공정거래위원회 소비자안전과장은 "해당 토지에 전원주택 건축이 가능한지 지적도, 토지이용계획확인서 등기부 등본 등 각종 서류를 확인하거나 지자체 등을 통해 직접 확인해야 한다"고 조언했다.

국토해양부 토지이용규제정보(luris.mltm.go.kr)를 이용하면 해당 토지의 토지이용계획확인서를 열람할 수 있고 임야의 경우 산림청 산지정보시스템(www.forestland.go.kr)에서 해당 토지의 경사도 등 지형 확인이 가능하다. 특히 해당 토지의 용도가 농림지역일 경우 농지전용, 산림형질변경, 토지분할을 통한 개별등기가 가능한지 여부를 지자체에 직접 확인해야 한다.

농림지역은 실제로 농사짓는 원주민이 자가 주택이나 창고를 건축하는 것은 법적으로 문제가 없기 때문에 이를 악용해 마치 건축이 될 것처럼 사기를 치는 경우가 빈발하고 있기 때문이다.

이동수 전원닷컴 대표은 "분양업자들은 농림지역의 전원주택 건축허가가 1~2년 이내에 풀린다면서 땅을 판다"며 "하지만 5년이 지나고, 10년이 지나도 풀리지 않는 경우가 태반이기 때문에 용지 매매시 인근 공인중개소를 찾아 확인해야 한다"고 강조했다.

주변의 도로, 철도, 도시계획 등 개발계획에 대해서는 국토해양부(1599-0001) 또는 관할 지자체 도로, 도시계획 담당 부서를 통해 확인하고 계약을 체결할 때는 계약내용의 기본사항은 물론 계약 위반시 배상문제, 분양사업자가 구두로 약속한 내용도 반드시 기재해야 한다.

 

 

 
 
◇"친인척 피해 가장 많아"…'먹튀' 선수도 주의

전문가들은 개발호재 등을 거론하며 '대박의 꿈'을 부추기는 유혹의 손길을 잘 구분해 내야 한다고 조언했다. 남 상담사는 "여수는 여수엑스포, 평창·횡성은 올림픽 얘기가 나왔을 때 기획부동산이 기승을 부렸다"며 "가장 많이 사기 치는 사람은 지인이고 특히 친인척"이라고 말했다.

그는 "워낙 알고 지낸 사람이다 보니 피해를 입어도 고소를 많이 안 하기 때문에 실제로는 현재 고소·고발 숫자의 두 배 가량 기획부동산 사기가 일어나고 있다고 봐도 무방하다"며 "2∼3 개월 만에 한 번씩 법인 주소를 바꾸고, 대표이사를 갈아치우는 선수들도 조심해야 한다"고 덧붙였다.

김정기 과장은 "사업자가 2~3개월 집중적으로 중앙 일간지 등을 통해 광고하고 분양이 끝난 후 사라지는 경우도 많다"며 "사기를 당하지 않으려면 해당 사업자가 신뢰할만한 업체인지 기존에 분양받은 소비자 등을 직접 방문해 확인하는 등 각별히 주의해야 한다"고 말했다.