전통적 부동사개발 PF 위축…‘금융 구조화’방식으로 돌파. 리츠+준공공임대 방식 결합 등 대안모델 주목

기사입력 2014-07-08

 

　부동산 개발금융시장이 위축되면서 새롭게 구조화한 자금조달 방식이  나타나고 있다. ‘시공사(신용보강)-저축은행(초기자본)-은행(본 프로젝트파이낸싱(PF))’이라는 기존 개발금융 방식이 어려움을 겪으면서 `신(新) 개발금융 방식'이 모색되고 있는 것이다.

증권사가 위험도가 높은 후순위 대출에 투자해 은행들의 선순위 대출을 이끌어내거나, 리츠(부동산투자회사)와 준공공 임대방식을 결합한 방식, 은행권이 PF대출한도를 공사비까지 포괄하는 방식이 대안적 델’로 관심을 모으고 있다

7일 업계에 따르면 국내 7개 주요 은행의 부동산 PF잔액은 2010년 6월말 11조9000억원에서 2013년 6월 말 2조2000억원으로 급격히 감소했다. 이처럼 전통적 방식의 부동산 개발 PF가 축소된 데는 이해 관계자들이 기존 PF방식을 꺼려서다.

 행들은 부동산대출 리스크 관리로 PF를 축소하는데다, 저축은행은 구조조정을 겪고 있어 대출여력이 없고 시공사는 채무보증 등의 신용보강을 축소하면서 이런 전통적 방식의 PF가 외면받고 있다.

 에 새로운 방식의 금융 구조화를 통해 자금조달에 성공하는 사례가 속속 등장하고 있다.

 난달 말 서울 서초구 서초동 꽃마을 5구역 주상복합 개발사업은 주간사인 증권사가 후순위 대출로 거액을 투자해 5200억원 규모의 PF를 완료했다.

 주간사인 메리츠종금증권이 1300억원을 후순위 대출로 투자하자 한국교직원공제회(1800)는 물론 외환은행 동부화재 동양생명 등 10여개 금융사가 선순위 대주단으로 참여했다.

 메리츠증권의 후순위 대출로 위험도가 낮아지면서 대주단 자금모집에 긍정적 요소로 작용한 것이다. 서초동　무허가 비닐하우스촌인 5구역에는 지하 7층 지상 22층 ,연면적 14만8761㎡규모의 복합시설이 건립된다. 시공사는 현대엔지니어링이다.

지난 6월 인천 남구 도화지구 4블록에서 100% 임대 완료된 ‘누구나 집(인천도화위탁관리리츠)’은 분양시장 침체의 돌파구를 위해 준공공임대주택과 임대주택리츠를 결합해 성공한 주택사업으로 평가된다.

　리츠의 자기자본은 전체 사업비(1373억원)의 32% 수준인 400억 원이다. 택지 조성자인 인천도시공사와 시공을 맡은 서희건설이 각각 9%, 5% 지분을 출자했다. 재무적투자자(FI)의 출자 규모는 18%에 이른다,

　이어 임대보증금과 준공공임대용 주택기금융자로 남은 자본금을 메웠다. 부족자금은 대한주택보증부 PF대출로 마련했다. 모집자금은 미분양 아파트를 매입하는 데 모두 투입됐다.

인천 도화지구 4블록은 지난달 청약에 대부분이 미분양으로 남았다.  서희건설 관계자는 "정부가 미분양을 위해 지원하는 가구당1억5000만원 모의 2,7% 저리 준공공 임대주택 매입자금을 받아 대주보 보증부 PF대출을 갚는 구조"]라고 말했다.

　 리츠가 전량 미분양을 편입해 10년간 임대아파트로 운용힌다. 리츠는 미분양을 임대 운용 후 처분해 투자금을 회수하게 된다.

FI의　리츠 투자수익률은 연 6%다. FI를 제외한 인천도시공사와 건설사가 10년의 운영기간 배당을 받지 않으면서 FI의 수익률을 6%대로 맞췄다. 　시공사 관계자는 “인천시와 시공사가 각각 배당을 양보하면서 FI를 끌어들일 수 있었다”고 설명했다.

　지난해 11월 분양한 송파 파크하비오 개발사업에서는 은행권이 공사비까지 포괄할 수 있도록 대출한도를 확대함으로써 개발자금을 조달했다.

토지대금은 일반 PF대출로 확보하고 분양대금으로 공사비를 충당하되 분양이 부진하면 은행들은 일종의 마이너스대출통장인 크레디트라인을 개설해 공사비를 대출해줬다, 이런 자금조닫 리스크 완화로 시공사인 대우건살은 분양가를 주변시세 대비 저렴하게 책정해 분양에 성공해 자금 선순환을 유도했다는 평가다. 　

원정호기자 won@

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