⑦물류키워드 흐름과 이해

 

 

조철휘 박사의

물류신문 | news@klnews.co.kr   2014년 07월 02일 (수)

 

  21세기 들어 창고와 물류센터에 관한 이미지가 크게 변화하고 있다. 물류의 기능과 입지에 따라 물류센터의 중요성이 커지고 있으며, 물류부동산에 관한 자산 가치도 변화하고 있다. 일본의 물류센터에 관한 투자는 2000년대 들어와 아파트, 오피스상가의 투자 구조에서 외국계 자본과 국내 토종의 투자자들에 의해 물류거점을 중시한 물류부동산의 자산 가치에 투자하는 경향이 계속해서 늘고 있다.

 

물류센터 규모도 화주의 거래조건에 따라 적정규모의 임대센터를 선호하던 과거와는 달리 제3자물류기업, 또는 물류자회사의 전문물류기업들도 물류거점의 통합화와 집약화로 물류 효율과 생산성을 향상시키고 있다. 또한 글로벌 거점과의 연계를 고려한 최신의 대형물류센터가 늘고 있다. 이와 함께 물류센터의 기능과 디자인, 부가가치 창출에 역점을 둔 대형화 추세로 물류현장 주변의 편의시설과 쾌적한 환경시설을 도입한 선진화된 물류시설이 많이 늘어나고 있다.

 

2002년부터 대형화, 집약화, 통합화에 집중되기 시작하면서 부동산투자가 물류센터로 전환, 대형물류센터가 늘어나기 시작했다. 2003년 프로로지스가 제공한 대형물류센터를 DHL이 이용하면서 일본에서는 대형물류센터가 6만평이상의 규모까지 등장하는 등 전국에 대형물류거점은 매년 증가 추세를 보이고 있다.

 

   

   

  최근에 조달된 물류센터의 공급량을 보면 2008년에 135만㎡로 과잉공급상태였다. 그 후에는 매년 줄어 2009년에 62만㎡, 2010년에는 39만㎡가 공급되었다. 이후 점차 늘어나 2012년에는 다시 62만㎡으로 2009년 수준을 유지하게 된다.

 

물류센터의 임대기준도 도쿄, 오사카, 후쿠오카의 항만과 공항입지형의 시설은 다른 지역보다 비싼 편이다. 2008년 임대기준으로 보면 도쿄가 6,000~7,000엔이고 오사카, 고베가 4,900~5,500엔, 후쿠오카가 3,000~4,500엔 수준이다. 2011년 이후에는 다시 신규물류센터의 증가로 인해 임대가격이 상승하고 있는 경향이다.

 

물류부동산 전문기업인 15부동산정보서비스의 자료에 의하면, 2005~2007년까지는 신규공급에 수요도 비슷하게 대응해 물류센터의 수급조정이 잘 진행됐으나 2008년 글로벌 금융위기 후에 물류센터의 공급량이 관동지역의 수도권인 도쿄권 내에서 많이 줄어들다가 2012년부터는 확대되고 있는 추세이다.

 

   

 

  일본의 인구는 1억 2,780만 명으로 관동권(도쿄, 사이타마, 치바, 가나가와현)의 인구는 1/4인 3,000만명, 물류 동선의 집중도는 50~60%를 차지한다. 따라서 도쿄권 내의 물류센터 개발과 시설 집중은 향후에도 60%이상 필요하다는 조사결과가 나오고 있다

 

2013년도 프로로지스, GL프로파티, 오릭스부동산의 진행 상황을 보면 전국거점을 중심으로 임대형과 기업전용 물류센터의 진행이 늘어나고 있다는 것을 알 수 있다.

 

수도권 물류센터 임대시장은 2010~2011년을 계기로 회복하기 시작하여 대량공급에 공실율도 많이 줄어들고 있다.

 

임대물류면적은 2012년 상순 465만평에서 2013년 486만 평으로 증가하였고, 이에 비해 공실률은 2.9%에서 2.4%로 줄어들었다. 임대물류에서 소화면적을 제외한 차이는 1년 동안에 22만 7,000평 규모가 과잉된 상황이다.

 

특히 도쿄항만과 동북도 연안, 간에쓰 연안으로 항만과 도로 근접지역 물류센터의 공실률이 낮은 것으로 나타났다.

 

   

   

  일본 물류부동산의 향후

2000년대부터 쾌적한 작업환경을 고려한 대형물류센터가 증가하기 시작하였고 2008년 글로벌 금융위기 후에 과잉공급된 센터시설이 2년 동안 정체하는 듯 하였으나 2012년부터 다시 최적의 물량을 보관하고 총비용물류분석으로 물류서비스를 개선하고자 하는 기업들이 늘어나면서 물류센터의 시장이 안정되면서 호조를 보이고 있다.

 

기존의 창고형 물류거점은 전국에서 사라지고 있으며 물류작업환경과 화주고객대응의 맞춤형 전용센터가 늘어나고 있는 추세이다.

 

물류센터의 확장성과 통합성, 입지의 편리성, 작업자의 수급 조정 용이성을 고려해 수도권에 자사전용센터로 임대형식으로 장기 계약하여 물류거점을 활용하는 기업들이 늘고 있다. 이와 함께 온라인쇼핑몰인 아마존재팬, 이케아, 라쿠텐, 글로벌기업 등의 대형거점 확대로 물류 리드타임을 단축하고 안정화된 물류공급을 통해 고객지향적인 서비스를 제공하고 있다.

 

최신 물류센터의 선호가 높아지고 작업환경을 고려한 센터의 수요가 늘어나면서 임대료수준의 상승과 관련 비용의 증가로 인해 제3자물류기업은 비용 측면에서 큰 부담을 갖게 된다.

 

아베노믹스의 경기부양책으로 인해 일시적으로 제조, 유통, 온라인 등 관련 상품은 호조를 보이고 있으므로 앞으로 수년동안 대형물류센터의 증가 추세는 지속될 전망이다. 따라서 국내와 글로벌을 연계한 게이트웨이의 기능, 허브&스포크 기능 등으로 인해 향후 물