⑧국내 물류부동산의 현황

 

 

조철휘 박사의 물류키워드 흐름과 이해

2014.07.16  (수) 18:07:41

물류신문 (news@klnews.co.kr)

최근 들어 국내 물류시설과 부동산 업계에서 창고와 물류센터에 관한 이미지가 크게 변화하고 있다. 일본이 2000년대 들어 외국계 자본과 국내 토종의 투자자들에 의해 물류거점을 중시한 물류부동산에 투자하는 경향이 계속해서 늘어나고 있는데 우리나라도 물류센터의 구조나 설계, 입지, 작업자의 고용 동선과 환경, 유가상승에 의한 차량 효율성과 생산성 증대로 인해 물류시설에 투자하는 기업들이 늘어나 10년 전의 일본과 비슷한 흐름으로 진행되고 있다.

 

물류센터의 구조는 기능과 건축 설계에 따라 용도와 효율이 달리지게 된다. 또한 화주의 거래조건에 따라 적정규모의 임대센터를 선호하는 시대와 달리 제조업과 유통기업의 아웃소싱이 증가하고 있고 제3자물류기업, 물류자회사의 전문물류기업들도 물류거점의 통합화와 집약화로 물류 효율과 생산성을 향상시키고, 확장성에 글로벌 거점과의 연계를 고려한 최신 대형물류센터를 선호하고 있다.

 

필자가 2006년부터 물류센터와 물류부동산의 흐름과 중요성을 강연하면서 국내 물류시장도 물류시설의 선진화를 추진하려면 1만평 이상의 물류시설이 늘어나야 한다고 제시해 왔는데 최근 들어 1만평 이내의 시설이 증가하고 있으며 6만평 규모의 오산물류센터가 준공되어 물류기능을 실현하고 있다.

 

또한 경기도 이천지역을 중심으로 2~4만평 규모의 센터도 개발되고 있다. 수도권에 근접한 지역에서 집약화, 공동화로 물류자산가치가 변경하였다. 물류센터의 기능과 디자인, 부가가치 창출에 역점을 두고 대형화 추세로 인해 물류현장 주변의 편의시설과 쾌적한 환경시설을 도입한 선진화된 물류시설이 2020년까지는 지속적으로 늘어날 전망이다.

 

여기에 대규모 물류단지인 평택, 여주, 광주지역을 시작으로 부천 오정물류단지, 이천 패션물류단지, 화성동탄 물류단지 등이 진행 중에 있다. 물류시설의 규모도 대형화, 현대화로 전환하면서 기존의 보관기능 창고는 줄어들고 있다. 필자는 10년 전부터 이것을 ‘창고의 진부화 현상’이라고 표현하고 있다.

 

물류센터의 입지는 인력 수급의 용이성이 중요하고, 현재의 1배럴 100달러 이상의 고유가시대에는 총 물류비용의 수익구조 분석을 우선으로 하고, 물류센터 내의 생산성, 효율성의 향상이 필요하고 수배송과 연계한 비용절감 효과를 창출하는 것이 물류 혁신에 무엇보다 중요하다.

 

 

2008년 글로벌 금융 위기 이후 싱가포르 국부펀드 GIC-테마섹이 국내 물류센터에 투자한 현황을 보면 GIC가 약 7,000억 원, 테마섹이 약 4,000억 원으로 양사는 1조 원 이상을 한국시장에 집중 투자하고 있다.

 

이것은 15년 전에 일본의 물류시장에서 안정적인 수익구조를 경험한 외국계 기업들이 100조 원 이상 되는 자산운용자금을 글로벌 가능성이 있는 시장에 투자해온 경험이 있기에 가능한 것이다.

 

요즘 들어 해외직구, 병행수입, 해외 인바운드와 아웃바운드의 증가로 인해 해외의 대형화주 또는 물류기업은 국내에서 작업환경도 좋고 안전한 최신, 최대형의 물류센터를 선호하고 있어 시장 원리는 당분간은 이러한 방향으로 진행될 것이다.

 

국내 물류시설 전망의 키워드는 대형화, 복합화, 고도화, 제3자물류 활성화로 인해 점차 최신 물류센터가 개발되고 보급 될 것이다.

 

국내 물류부동산의 향후

국내 물류센터는 오피스나 주택에 비해 수익률의 변동성이 적다는 평가를 받아왔다. 그러나 아파트, 오피스의 과잉공급으로 인해 공실지역이 늘어나는 최근에는 안정적인 수익구조를 창출할 수 있는 물류센터가 좋은 투자대상이 되고 있다.

 

국내 투자기업들은 단기성 투자를 선호하는 경향이 있고, 해외의 투자전문기업들이 대형매수로 물류센터를 매입하는 단순취득(Acquisition)전략보다는 화주맞춤형 개발(Built-to-Suit) 또는 직접개발(Development)전략도 필요하게 된다.

 

향후에는 물류센터 개발을 직접 하는 해외의 REITs AMC회사나 간접투자자산운용업법에 의한 국내자산운용사, 연기금, 보험사 등 국내기관투자회사가 어떠한 방향으로 진행할 지가 주목된다. 이것은 장기적인 안목에서 투자하는 선진기업의 투자대상과 한국의 상황이 다르기 때문이다.

 

최근 물류기업과 화주기업은 서비스강화를 목표로 물류센터를 선정하고 있으며 한미FTA체결로 냉장, 냉동물류시설에 대한 수요 증가, 수도권 소비거점의 신선식품 수요증가로 상온, 냉장냉동의 물류시설의 수요도 증가하고 있다.

 

 

이로 인해 기존 창고형 물류거점은 전국에 걸쳐 점차적으로 사라질 것이며 물류작업환경과 화주사별 맞춤형 전용센터가 늘어날 것으로 예상된다. 물류센터의 확장성과 통합성, 입지의 편리성, 작업자의 수급조정 용이성을 고려해 수도권에 자사전용센터를 임대형식으로 장기계약해 물류거점을 활용하는 기업들도 늘어날 것이다.

 

 

국내 시장에서 물류센터 부동산의 투자는 지금부터 진행되어 향후 5년간은 지속적인 성장사업이 될 것으로 보인다.

 

 

ⓒ 물류신문(http://www.klnews.co.kr)

Copyright © klnews.co.kr all rights reserved.