2014.10.21
올 들어 추진됐던 부동산투자회사(리츠·REITs)의 상장이 잇따라 무산되고 있다. 부동산 경기 회복 기대감에 상장을 준비했으나 심사 요건에 막혀 예비심사 문턱을 넘치 못한 것이다. 리츠란 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 배당금 형태로 수익을 돌려주는 업체를 말한다. 관련 업계 전문가들은 상장을 준비하는 업체들의 자산 규모가 영세하고, 성장 가능성이 불투명 하다는 점이 상장 실패의 배경이라고 설명한다. 법인세, 취득세와 같은 세금 제도가 리츠업체들의 발목을 잡고 있다는 분석도 제기되고 있다.
◆ 경인리츠, 아벤트리리츠 상장 무산
한국거래소에 따르면 올해 신규 상장을 추진하던 부동산투자회사 두 곳이 잇따라 한국거래소의 상장 예비심사 문턱을 넘지 못했다. 경인개발전문자기관리부동산투자회사(경인리츠)는 지난 7월 상장 예비심사를 통과하지 못했고, 호텔 임대 및 공급업을 영위하는 아벤트리자기관리부동산투자회사(아벤트리리츠) 역시 지난달 승인이 거절됐다. 이 두 업체는 실체 없이 펀드만 운용하는 위탁관리리츠와 달리 영속성을 가지고 사업을 계속 진행하는 자기관리리츠로 분류된다.
지난 2011년 이후 3년여만에 다시 추진됐던 리츠 상장이 줄줄이 무산된 것이다. 당시 국내 1호 자기관리리츠인 다산 리츠가 경영진의 횡령 등으로 상장폐지되면서 투자자 보호 기준이 강화됐고, 한동안 리츠 상장은 그 명맥이 끊겼었다. 상장 기준인 최저 자본금이 70억원에서 100억원으로 올랐고, 상장 예비심사도 추가됐다. 영업인가를 받은 후 3년을 넘지 않은 리츠는 자본 잠식률을 5% 이하로 유지해야 한다는 조건이 도입된 것도 영향을 줬다.
◆ 거래소 규정이 문제? 실제론 완화
리츠 상장이 잇따라 무산되자 관련 업계 일부 관계자들 사이에선 한국거래소의 상장 규제가 엄격한 것 아니냐는 목소리가 나왔다. 상장 요건이 되는데도 질적 심사를 내세워 리츠 상장을 아예 막고 있다는 지적이 제기된 것이다. 실제로 최근 상장을 추진한 경인리츠와 아벤트리리츠는 한국거래소의 상장 형식 요건을 갖췄지만 질적 심사 요건을 통과하지 못했다. 이와 관련, 한 정부 관계자는 “리츠 상장의 목적은 국민들이 쉽게 부동산에 간접 투자할 수 있도록 하는 것”이라며 “상장이 안되면 결과적으로 돈이 많은 사람만 부동산에 투자할 수 있게 된다”며 우려하기도 했다.
이에 대해 거래소 측은 최근 리츠 상장 규정을 완화했고, 오히려 리츠 상장을 적극 권장하고 있다는 입장을 밝혔다. 리츠 상장이 활성화 되길 바라고 있으나, 상장을 준비하는 업체들의 자산 규모가 영세하고 성장 가능성이 불투명 해 쉽게 상장을 허가할 수 없다는 것이다. 거래소는 올해 6월 리츠업체의 상장예비심사 신청 시 총자산의 70% 이상 실물부동산 보유할 것을 요구했던 것을 50%(자산의 20%까지는 리츠 주식 등 간주부동산을 실물로 인정)로 다소 완화한 바 있다.
◆ 리츠 규모 커져야…전문 리츠가 답
리츠 업계 관계자들은 리츠 상장이 활성화 되려면 우선 리츠 규모를 대형화해야 한다고 말한다. 리츠 자산 규모가 700억~800억원 수준은 돼야 안정적으로 배당을 할 수 있다는 것이다. 개발사업, 임대사업 등 투자 분야를 특화해 전문성을 높여야 한다는 주장도 나온다. 법인세, 취득세와 같은 세금 제도가 리츠업체들의 발목을 잡고 있다는 분석도 제기된다.
외국의 경우 리츠의 자산규모는 조단위인데, 이와 비교하면 한국 리츠의 자산 규모가 너무 작기 때문에 사업 위험이 더 크다는 것이다. 오피스텔 투자, 호텔 투자 등 한 분야만 전문으로 하는 리츠도 상대적으로 부족하다는 지적이 나온다. 특히 경인리츠의 경우 위험에 취약한 개발사업을 주로 하고 있어 감독기관이 보수적으로 판단했을 것이란 관측이 제기된다. 실제로 호텔 사업 쪽으로 특화된 모두투어리츠의 경우 내년 상반기를 목표로 차질 없이 상장을 추진하고 있다.
우리나라는 세법상 리츠 규모를 늘리기 쉽지 않다는 지적도 있다.
외국의 경우 리츠에 출자할 경우 주식을 팔 때 양도세를 내게 돼 있는데, 국내에선 출자할 때 양도세를 내야 하므로 과세이연이 어렵다는 것이다.
한 리츠업계 관계자는 “미국의 경우 자기관리리츠는 법인세가 없어 이중과세를 피할 수 있다”며 “반면 우리나라는 법인세를 내야하고,
리츠펀드에 대한 취득세 감면도 곧 만료될 예정이라 규모를 늘리기가 쉽지 않다”라고 전했다.
[박원익 기자 wipark@chosun.com]