[이제는 월세시대…민간임대시장 뜨나<5·끝>]
주택기금·민간자본 공동투자 공공임대리츠 시장서 통했다…올 1만2천여가구 확정
민간이 발굴해 정부에 제안 '민간제안 임대리츠' 본격화'…순수 민간임대리츠' 등장
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| 공공임대리츠 사업구조/자료제공=국토교통부 ©News1 |
#홍콩계 투자기관 거(Gaw)캐피탈은 서울 용산구 동자동 일대에 오피스텔 567실을 5년간 임대주택으로 공급하는 민간제안 임대리츠를 국토부에 제안했다. 부도사업장인 이 사업장은 내년 3월 준공을 목표로 건설중이며 준공 후 주택기금과 사업제안자가 공동으로 출자한 리츠가 건물 1동(579실)을 시세보다 할인된 가격으로 인수하는 효과가 있어 수익성이 충분하다는 평가다.
민간임대주택 공급 패러다임의 핵으로 리츠가 부상하고 있다. LH의 부채 증가는 막으면서 공공임대주택을 확대할 수 있는 '신의 한수'로 리츠가 성공 가능성을 높이고 있기 때문이다. 또 임대시장이 전세에서 월세로 급속히 전환되면서 리츠라는 투자회사를 통해 수익성을 확보한 임대주택이 민간에서 자체적으로 활성화되고 있다.
현재 임대주택리츠는 △건설형(임대주택 건설후 공급) 공공임대리츠 △매입형(기존건물 매입후 공급) 민간제안 임대리츠 △수급조절리츠(임대로 공급한 후 수급상황에 따라 분양전환) 등이 추진되고 있다.
국토부 관계자는 "내년 경제운용방향에서 밝혔듯이 리츠 활용을 극대화하기 위해 보험사·은행 중심의 임대주택리츠 투자 협약풀을 다양한 장기 재무적투자자로 확대해나가고 주택유형도 대규모·소규모 공동주택, 오피스텔, 도심형 생활주택, 도시형 레지던스, 자산축소형 임대주택 등으로 다양화할 계획"이라고 말했다.
◇건설형 공공임대리츠 시장서 통했다
공공임대리츠는 주택기금·LH가 리츠 설립 뒤 민간자금을 유치해 10년 공공임대주택을 공급하는 사업이다.
민간자본 투자를 유도해 임대주택을 공급하고 LH 부채를 관리하기 위해 올해 처음 도입됐다. 재원은 주택기금(30%), 민간자금 유치(35%), 임대보증금(35%)으로 조달한다. 부채상환에 시달리는 LH의 부담을 덜어주면서 임대주택을 공급할 수 있는 사업이다. 대신 LH는 분양전환때 미분양되는 임대주택을 공공임대로 매입만 해주면 된다.
올 8월 영업인가를 받은 공공임대리츠 1~2호는 삼성생명, 교보생명, 우리은행, 농협중앙회 등 5개 금융기관으로부터 7550억원의 자금을 조달하는데 성공했고 이미 공사가 시작됐다.
최근에는 경기도 화성 동탄2신도시, 파주 운정신도시, 대구 테크노폴리스, 안성 안양지구 등 5개 공공택지에서 총 5005가구를 10년간 임대하는 공공임대리츠 3호가 설립됐다. 3호 리츠는 내년 초 착공에 들어간다.
1~3호 리츠를 모두 합하면 공급되는 공공임대는 총 1만2146가구에 달한다. 올 11월까지 공급된 공공임대(5년·10년) 3만1900가구의 3분의 1이 넘는 물량이다. 특히 공공임대리츠를 통해 민간자금 약 1조3000억원을 유치하고, LH 부채 1조7000억원을 경감하는 효과를 거두기도 했다.
2017년까지 총 6만가구를 공공임대리츠로 공급한다는 계획을 세운 국토부는 내년에도 1만가구 이상의 공공임대리츠를 추진하기로 했다. 이를 위해 내년 상반기 4호 리츠 설립에 나설 예정이다. 공공택지의 3~4개 블록을 묶어 공공임대단지로 조성할 계획이며 후보지는 아직 결정되지 않았다.
LH 관계자는 "LH는 앞으로 국민임대 영구임대 행복주택에 집중하면서 분양전환되는 공공임대는 사업방식 다각화 방침에 따라 민간자본을 유치해 추진하게 될 것"이라며 "최근 저금리 기조가 지속되고 있는데다 기금 투자와 LH 신용공여가 가능한 사업구조 때문에 연기금들의 관심이 더욱 커지고 있다"고 말했다.
특히 공공임대리츠 3호의 민간 차입금(P-ABS 발행) 중 200억원은 내년 초 개인투자자를 상대로 공모할 계획이어서 개인의 임대주택 투자도 촉진할 것으로 기대되고 있다. 민간 차입금 P-ABS는 임대주택리츠에 대한 대출채권을 기초로 발행하는 유동화 증권으로 대한주택보증의 지급보증을 통해 투자위험을 줄인 금융상품이다.
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| 민간제안 임대리츠 사업구조/자료제공=국토교통부 ©News1 |
◇매입형 민간제안 임대리츠도 분위기 성숙
민간이 제안하는 임대주택리츠도 속속 선보이고 있다. 민간제안 임대리츠는 민간 사업자가 제안하는 다양한 유형의 임대주택사업에 대해 주택기금과 기관투자자가 사업성 심사 후 출자와 융자를 해주는 사업이다.
민간제안 임대리츠는 주택 건설기간동안 임대가 불가능한 점 때문에 기존 주택이나 준공을 앞두고 있는 주택을 매입해 운영하는 매입형이 대부분이다.
사업자금은 사업제안자(보통주)·주택기금(우선주) 공동출자와 민간 융자금으로 조달할 예정이며 민간 융자금은 기존 '임대주택 리츠 공동투자 협약기관'으로부터 금리입찰을 통해 조달될 계획이다. 구체적인 임대주택 운영방안(입주자 모집, 임대관리방안 등)은 사업제안자가 수립한다.
현재 민간제안 임대리츠 1호는 용산구 동자동 일대에 오피스텔 567실을 5년간 임대주택으로 공급하는 사업과 강동구 길동에 도시형생활주택과 오피스텔 191실을 10년간 임대주택으로 공급하는 사업이 될 전망이다. 동자동은 총사업비 1140억원 중 기금이 342억원, 길동은 총사업비 202억원 중 기금이 81억원을 출자하게 된다.
민간제안 임대리츠는 사업제안자가 주택기금과 공동출자해 임대사업을 함으로써 일괄 매각에 따른 분양 리스크를 해소하고 추후 선정될 기관투자자에게는 안정적인 투자처를 제공할 수 있을 것으로 기대된다. 또 개인형 임대사업자가 아닌 기업형 임대사업이어서 5년 이상 안정적으로 임대를 공급할 수 있고 연간 임대료 상승이 5%로 제한된다는 점과 임대보증금 보호가 용이하다는 점에서 공공성도 갖췄다.
국토부 관계자는 "민간제안 임대리츠는 민간의 다양한 임대주택 사업에 대해 사업성을 심사해 주택기금이 출자·융자 지원하는 사업"이라며 "동자동 오피스텔과 함께 서울 노량진, 천안 두정 사업장 등 추가 시범사업도 연내 리츠 설립해 내년 임대 공급을 목표로 추진하고 있다"고 말했다.
민간제안 임대리츠와 별도로 순수 민간자본만으로 운영하는 임대주택리츠도 나온다. 코람코자산신탁은 최근 준공된 건물을 월세로 운영하는 5년만기 '코크렙하우징제1호 위탁관리리츠'를 설립하고 국토교통부에 인가를 신청했다.
월세기반의 매입형 민간임대주택리츠는 이번이 최초로 서울 신길역세권 일대 △1~3층 상가 △4~11층 오피스텔 △11~13층 도시형생활주택을 운영하게 되며 임대관리업체인 코오롱계열 MOD와 마스터리스(책임임차) 계약을 체결해 운영에 전문성을 더했다.
제1우선주 51억원은 증권회사를 통해 개인에게 판매, 국내 최로로 개인도 투자할 수 있는 임대주택리츠가 될 전망이다. 코람코자산신탁 관계자는 "매월 6800만원의 안정적인 임대료가 유입되면 반기에 한번씩 연 6.5%의 배당을 할 예정"이라고 설명했다.
◇시장상황따라 '임대↔분양전환' 수급조절리츠도 선보여
건설형 공공임대리츠, 매입형 민간제안 임대리츠와 별도로 국토부는 수급조절리츠도 2017년까지 1만가구를 공급할 계획이다.
수급조절 임대주택 리츠는 분양주택의 공급조절과 임대주택 공급확대 목표를 동시에 달성하기 위해 지난 9·1부동산대책 발표때 도입한 것으로 주택기금과 민간자금으로 설립된 리츠가 LH의 분양용지를 매입해 민간임대주택(8년)을 건설·공급하는 구조다. 부동산시장 상황에 따라 분양으로 전환한다.
자금은 민간제안 임대리츠 방식 또는 LH 공모사업으로 시공사와 기금이 출자하고, 금융기관으로부터 차입금을 조달한다. 이때 대한주택보증이 보증을 선다. 수급조절 기능을 위해 임대기간의 2분의 1 경과 후 시장여건에 따라 탄력적으로 분양전환하되 임차인 동의가 없어도 분양전환을 허용한다. 이때 먼저 임차인에게 분양전환할 수 있고, 임차인의 매입 의사가 없으면 일반에 매각 가능하다.
다만 국토부는 수급조절 명목으로 임대기간이 지나치게 짧아지는 것을 막기 위해 리츠에 주택기금을 우선주로 출자해 리츠 임대기간을 따로 정하고, 매각시기 결정에도 참여하기로 했다.
국토부 관계자는 "주택시장 과열기에 대규모 택지지구를 지정한 탓에 LH가 매각용으로 개발한 택지가 분양주택 공급 과잉을 초래했다는 지적이 있다"며 "수급조절용 임대주택 리츠를 통해 분양주택 공급을 조절, 매매시장 거래를 촉진할 수 있을 것으로 기대된다"고 설명했다.