<부동산운용사-③> 김정연 하나운용 "반보 앞서는 것이 전략"

2015.03.18  (수)

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<부동산운용사-①> 기혁도 한화운용 "국내 프라임오피스 유망"

홍경표 기자  |  kphong@yna.co.kr

승인 2015.03.16  09:55:00

   

 

<<※편집자주: 저금리 기조속에 자산운용사들이 국·내외 가릴 것 없이 수익형 부동산에 대한 투자를 이어가고 있다. 5~6%의 안정적인 수익률을 보이고 있는 국내 오피스 자산에 대한 경쟁이 치열해짐과 동시에 새로운 투자기회를 찾아 자산운용사의 유럽 등 해외 부동산 투자도 늘고 있다. 이에 연합인포맥스는 부동산 투자의 '큰손'인 자산운용사의 전문가들을 만나 각사별 투자전략과 향후 부동산 전망 등을 들어봤다.>>

 

 

 

 

 

<기혁도 한화자산운용 AI사업본부장>

 

 

 

(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = "국내 프라임급 오피스에 대한 수요가 여전하고 외국인들의 투자 수요도 이어질 것이다"

 

기혁도 한화자산운용 AI사업본부장은 16일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "국내 기관들의 프라임급 오피스에 대한 수요가 선별적으로 생길 것 같다"고 말했다.

 

기 상무는 중심권역(CBD)와 여의도권역(YBD), 강남권역(KBD) 3대 권역과 바깥쪽과의 온도차가 여전히 크다고 보고, 오피스 가격 차이가 더 벌어질 것으로 예상했다.

 

그는 "과거 캡레이트(투자수익률)가 7~8% 할 때 3대권역 내부와 외부와의 가격이 같이 움직이는 것처럼 보였는데 지금은 아니다"며 "현재 캡레이트가 4~5% 정도인데 외부 지역에 잘못 들어가면 투자회수와 공실을 함께 결정해야 할 수 있다"고 설명했다

 

이어 그는 "오피스 가격이 높아진다고 할 때 다 높아지는 것이 아니라 중심 지역 위주로 오를 것이다"고 말했다.

 

세빌스에 따르면 서울의 오피스 투자수익률은 5,78%로 아시아 국가 중에서 6번째로 높았다.

 

서울보다 투자수익률이 높은 곳은 호치민(9.71%), 마닐라(9%), 하노이(8.9%), 자카르타(7.9%), 청두(5.99%) 등으로 주로 신흥국에 위치해 서울은 안정성 측면에서투자자들이 선호하는 투자처다.

 

한화자산운용은 부동산부분 수탁고가 지난해 말 기준으로 약 1조6천200억원 수준으로 지난 2013년말과 비교해 57% 성장했다.

 

대표적인 투자는 지난 2013년 6월 독일 프랑크푸르트 소재 '갈릴레오 빌딩'으로, 한화자산운용이 지분투자를 약 2천200억정도 했고 현재 약 6.25%의 배당수익률을 나타내고 있다.

 

기혁도 본부장은 서울대 정치학과를 졸업하고 고려대 경영학과에서 석사를 마친 후 세종증권에서 외화채권 중개업무를 맡으면서 금융계로 뛰어들었다. 그는 하이투자증권 기업금융본부팀장과 공무원연금공단 대체투자실장을 역임했다.

 

아래는 기혁도 AI본부장과의 일문일답.

 

--한화자산운용은 어떤 자산에 주로 투자하나.

 

▲해외 선진국들의 프라임오피스 가격이 이미 높다고 생각한다. 밸류에디드(value added) 자산이나 메자닌 채권쪽에 투자해 리스크를 줄이려고 노력하고 있다. 코어 부동산을 지분투자로 바로 사는 것에 부담이 있고 시장 전체적인 분위기도 마찬가지라고 생각한다. 우리는 지금까지 오피스를 포함해 장기 임차돼 있는 창고건물이나 호텔 등의 자산 등에도 투자했다.

 

--어느 지역에 주로 투자할 계획인가.

 

▲현재 한화자산운용은 신흥국에 투자할 계획은 없는데 신흥국은 매각이나 가격의 투명성, 세금, 환율 등에 있어서 여러가지 리스크가 있기 때문이다. 현재 유럽 부동산 투자의 핵심은 영국과 독일, 프랑스 등이라고 볼 수 있고 미국, 캐나다 쪽에도 지속적인 관심을 가지고 있다.

 

--AI본부에서는 부동산 이외에 주로 어떤 방식으로 투자를 하나.

 

▲우리는 AI본부에서 해외 인프라와 해외 크레딧, 해외 자원 등에 투자하고 있다. AI본부는 다양하게 현금을 창출할수 있는 자산을 발굴해 투자하고 있다. 또우리는 부동산 투자를 글로벌 리츠, 부동산 실물투자, 부동산 메자닌 론, 부동산 블라인드 펀드 등 다양한 방식으로 하고 있다. 다른 자산에 비해 부동산이 중위험 중수익이라고 볼 수 있다. 인프라 투자의 경우 물건이 많은 편은 아니고 장기투자며, 투자종료가격이 추정치다. 인프라딜은 상시적으로 이뤄지지는 않고 투자기회는 부동산이 더 많다.

 

--한화자산운용만의 강점과 투자 전략은.

 

▲한화자산운용의 AI본부는 실물부동산 매입과 리츠, 메자닌 투자와 글로벌 블라인드 펀드 등을 종합적으로 운영하기 때문에 시너지를 낼 수 있다. 한화자산운용의 펀드매니저들은 경험이 많기 때문에 해외 딜에 대한 판단이 정확하고 리스크관리가 잘된다. 한화자산운용은 적정가격이 아니면 안사는 것이 원칙이다. 부동산투자를 하면 감내할 수 있는 리스크를 판단해 투자한다. 해외의 경우 좋은 위치의 대형 프라임오피스들의 가격이 높다는 생각을 가지고 있고 그러다보니 메자닌이나 밸류에디드 기회를 찾고 있다. 부동산 물건에 어느정도 약점이 있는 것은 괜찮은데 투자종료에 문제가 있으면 감당을 안하는 것이 우리의 원칙이다. 우리는 실적을 위한 무리한 투자는 하지 않는데 무리한 투자는 부메랑이 돼 돌아오기 때문이다.

 

--과거 공무원연금 대체투자실장을 역임했는데 연기금과 자산운용사와의 운용스타일과 의사결정의 차이점은.

 

▲투자를 할때 돈을 잃으면 안된다는 본질은 동일하지만 몇가지 측면에서 다르다. 공무원연금에 있을 때는 여러가지 딜을 비교하고 그 시점에서 괜찮은 것들을 선택하는 것이 주 업무였다. 딜은 자산운용사에서 구조를 만들어서 설명해줬고, 공무원연금 측에서는 심사만 통과시키면 됐으나 자산운용사는 약간 더 복잡하다. 부동산 물건이 나오면 이것을 심층적으로 연구해 적정가격인지 판단하고, 다른 연기금에게 이 딜을 제안해 우리와 계약을 맺을 것을 확정하는 과정을 거쳐야한다. 자산운용사에서는 딜을 분석하는 과정과 투자자들을 설득하는 과정 둘 다 필요하다.

 

--국민연금과의 협업은 어떤 방식으로 진행되나.

 

▲국민연금도 투자자이니 우리가 제안을 해서 받아들이도록 하는 것이 중요하다. 보통 국민연금과 자산운용사와의 관계를 갑과 을이라고 하는데 만약 1천억짜리 부동 물건이 있으면 한국에 있는 투자자들이 20~30군데인데 접촉하는 순위는 우리가 정하는 것이어서 이런 측면에서 보면 영원한 갑과 을은 없다. 서로 좋은 부동산 물건을 찾아야 하는 니즈가 있기 때문에 요새 국민연금이나 공제회 가면 다들 잘해준다.

 

--한화자산운용의 경쟁자는 누구라고 생각하나.

 

▲해외블라인드 펀드들이 수조단위 자금들을 가지고 부동산 물건이 나왔다 하면 해외에서 질러버린다. 중국 등 부동산 업계의 유명한 투자자들은 대부분 펀드사이즈와 인력 등의 규모가 크다. 국내 부동산 투자의 경우 해외국부펀드들이 자산배분 차원에서 그냥 매입해 버린다. 해외국부펀드들이 아시아지역에서 한번에 2~3% 비중을 늘리게 되면 투자금액이 몇조단위다. 그런 자금들은 캡레이트에 상대적으로 둔감하다.

 

kphong@yna.co.kr

 

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<김정연 하나자산운용 투자1본부장>

 

(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = "남들보다 반보 앞서는 것이 하나자산운용만의 부동산 투자 전략이다"

 

김정연 하나자산운용 투자1본부장은 18일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "너무 남보다 앞서 나가면 좋은 수익률을 기대하기 힘들고 반보 정도 새로운 영역을 확장해 나가면 블루오션을 개척할 수 있다"고 말했다.

 

김 본부장은 "다른 자산운용사들이 주목하지 않을 때해외투자에 먼저 뛰어들어 해외오피스 신디케이션 투자, 부실채권(NPL)펀드 운용, 인수금융펀드 등 대부분을 우리가 앞서서 개척했다"고 설명했다.

 

그는 "부동산 투자시장이 점점 레드오션화 되고 있기 때문에 조금이라도 플러스 알파 수익률을 얻으려면 프런티어 전략을 가져야 한다"고 강조했다.

 

김 본부장은 하나자산운용이 프론티어 정신을 가지고 있지만 개별 투자건에 대한 검토 시작 이후에는 상당히 보수적으로 투자건을 살펴본다고 설명했다.

 

그는 "재검토후 문제가 있으면 기관투자자들에게 했던 투자 제안을 스스로 철회하는 경우도 있다"며 "국민연금이나 공무원연금, 교직원공제회 등 기관투자자들의 신뢰가 크다"고 강조했다.

 

이어 그는 "올해 신규로 국민연금 NPL펀드 운용사로 선정됐고, 지난해에는 교직원공제회 등으로부터 인수금융 블라인드 펀드 투자를 유치했다"며 "블라인드 펀드 투자금액만 누적적으로 1조5천억원 정도 된다"고 말했다.

 

하나자산운용은 부동산전문 자산운용사로 지난 1월31일 수탁고 기준 2조6천618억원(총 45개)의 펀드를 설정하고 있다. 이 중 부동산펀드는 94.62%고 나머지는 인수금융펀드, 항공기 펀드로 구성된다.

 

하나자산운용의 국내투자비중은 70%, 해외투자비중은 30% 정도 되고 대표적인 투자로는 여의도 현대증권 빌딩과 미국의 '휴스턴 Bechtel' 오피스 빌딩 등이 있다.

 

김정연 본부장은 서울대학교 조경학과를 졸업해 삼성물산 건설부문, 아서앤더슨 코리아, 부동산관리회사 리얼티어드바이저스코리아(RAK)를 거쳐 하나자산운용에 입사한 부동산 전문가다.

 

아래는 김정연 본부장과의 일문일답.

 

--올해 수익형 부동산 전망은.

 

▲수익형 부동산을 놓고 보면 국내는 올해도 쉽지 않은 시장이 될 것이다. 워낙 저금리 기조라 기대수익률은 점점 낮아지고 있고 오피스빌딩과 같은 빅딜들은 해외투자자들이 가세해 함께 경쟁하고 있다. 투자자산 자체가 많지 않아 매입대상 자산자체를 확보하는 것도 힘들다. 기회를 확보하는 것 자체가 운용사들의 목표다.

 

해외도 마찬가지다. 주로 기관투자자들은 코어지역의 프라임 오피스 안전자산을 원하는데 이런 물건은 국내투자자들뿐만 아니라 국부펀드, 유수의 글로벌 운용사들이 경쟁하고 있다. 국내 기관들이 해외에서 좋은 딜을 확보하는 것이 쉽지 않은 상황이다. 그럼에도 불구하고 저금리 기조하에서 아직까지는 채권 등과 비교해 상대적으로 높고 안정된 수익률을 기대할 수 있다는 점에서 프라임 오피스의 경우 투자수요도 함께 증가하고 있다.

 

--하나자산운용이 관심을 가지는 부동산 물건은.

 

▲국내는 대체할 상품이 많지 않아 여전히 오피스가 주요 투자수단이 될 수 밖에 없다. 오피스 이외에는 물류창고나 백화점, 리테일 등을 관심있게 지켜보고 있다. 경쟁이 치열해지다보니 아예 직접 개발사업에 투자하는 것도 고려중이다. 오피스의 경우 미리 임차수요를 확보해서 아예 개발 단계에서부터 들어가 상품을 만들거나 준공 전에 펀드에서 매수확약을 하는 선매입펀드 등도 계획 중이다. 개발형 상품을 많이는 아니더라도 1년에 1~2건 정도 만들어 투자를 해야겠다고 생각하고 있다.

 

해외는 여전히 미국, 독일 등의 프라임오피스를 유망하다고 보고 있다. 북유럽 쪽은 노르웨이나 스웨덴 지역의 오피스 자산을 관심을 가지고 지켜보고 있다. 오피스의 경우 실물과 대출채권 둘다 관심이 많고, 해외 경쟁이 치열해지면서 해외 운용사들의 금융상품에 투자하는 재간접펀드에도 투자할 계획을 가지고 있다.

 

--올해 부동산 투자계획 규모는.

 

▲올해 누적 3조4천억원이 목표고, 지금 2조6천억원이 펀드 수탁고여서 신규수탁고 9천억원 가량이 목표다. 올해 해외 투자 비중이 더 커질 수도 있고, NPL이나 인수금융 블라인드 펀드 받아놓은것이 있기 때문에 그것만 소진해도 8천억 가량이 될 것 같다. 블라인드 펀드를 잘 소진하는 것도 중요하다.

 

--하나자산운용에 투자하는 기관투자자들은 누가 있나.

 

▲국민연금이나 교직원공제회 공무원연금, 우정사업본부, 사학연금 등 연기금·공제회 비중이 전체 기관투자자 비중의 56.7%로 절반을 넘는다. 은행과 보험, 캐피탈과 같은 금융기관이 23% 정도 된다. 부동산펀드는 대부분 투자 대상을 확정하고 투자건을 제안하는 프로젝트 투자로 이뤄지고, 블라인드 펀드로는 국민연금, 공무원연금 우정사업본부, 사학연금 등에게 조달받고 있다.

 

--다른 대체투자보다 부동산투자의 강점은?

 

▲오피스의 경우 일반적으로 어느정도 임대계약이 체결돼 있고 임차인이 확보가 돼 있어 현금흐름을 파악하기 상대적으로 쉽다. 상당부분 확정해 놓고 움직일 수 있다. 오피스 등 수익형부동산의 경우 거의 손실을 본 적이 없다. 설령 손실을 본다고 하더라도 운용수익률이 낮아지는 수는 있어도 원금을 날리거나 그런 경우는 거의 없다. 개발사업의 경우는 토지확보의 위험성과 인허가 위험성, 현금흐름발생위험성 등을 사전에 통제한다. 예를 들면 인허가 조건부로 개발사업에 투자하면 리스크를 어느정도 통제할 수 있다.

 

--부동산 업계에서 여성임원이 된 비결은.

 

▲아직은 그렇게 많은편은 아니지만 최근 부동산 분야에서도 여성진출이 늘어나고 있는 추세다. 개인적으로 부동산투자가 여성에게 적합하다고 생각하는데, 부동산 분야에서는 커뮤니케이션과 팀웍이 중요하기 때문이다. 부동산투자에서는 다른사람과 협상하는 능력, 팀원을 조율하고 조정하는 능력, 친화력 등이 강조되기 때문에 여자들이 도전해볼만한 분야다. 개인적으로 여기까지 올수 있었던 것은 남들이 안할때 일을 시작했던 것 때문인 듯 하다. 아서앤더슨에 있었을 때 리츠쪽 일을 하겠다고 하니 많은 사람들이 말렸다. 이회사가 성공할지 실패할지 모르는 상황에서 배수의 진을 치는 것 아니냐는 지적이 많았지만 다행히 여기까지 살아남았다.

 

어떤 문제라도 해결할 수 없는 문제는 적다. 열심히 고민하고 부딪혀서 하다보면 주변에서 도움의 손길들도 많다. 궁하면 통한다고 지레 검먹지 말고 포기하지 않으면 어디서든 해결 방법이 나온다. 여자로서 남자들 하는 것의 3배정도는 해야 한다고 생각한다. 좋은 사람들을 많이 많나는 것이 성공에 있어 중요하고, 개인적으로 주변에 상사나 부하직원 등 좋은 사람들이 많았다고 생각한다.

 

kphong@yna.co.kr