<부동산운용사-④> 오종면 KTB운용 "가치부가 부동산투자 주목"

2015.03.19  (목)

<오종면 KTB자산운용 부동산투자본부 이사>

 

(서울=연합인포맥스) 홍경표 기자 = "안정적인 오피스 자산 매입 투자도 여전히 유효하지만 가치부가(밸류에디드, value-added) 부동산 투자도 주목할 시점이다"

 

오종면 KTB자산운용 부동산투자본부 이사는 19일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "요즘과 같이 우량 오피스 물량이 부족할 때 추가적인 자산이득을 얻을 수 있는 밸류에디드 투자에도 관심을 가지고 있다"고 말했다.

 

밸류에디드는 기존의 건물을 매입한 후 리모델링 등을 통해 건물의 가치를 높이는 투자로 KTB자산운용의 주력 투자 방법 중 하나다.

 

KTB자산운용은 구 한나라당사옥인 여의도 아시아원 빌딩을 매입한 다음 리모델링을 한후 2010년 재매각해 6년간의 보유기간 동안 198%의 매각차익을 기록한 바 있다.

 

KTB자산운용은 서초구 서초동 플래티넘타워는 202%, 서울시청 인근의 효성빌딩은 68%의 리모델링 매각차익을 실현했고, 여의도 미래에셋생명빌딩을 지난해 매입해 기존 건물을 없애고 그 자리에 새로운 건물을 짓는 프로젝트를 진행 중이다.

 

오 이사는 "명동3지구 도시환경정비사업을 통한 오피스 선매입 투자도 하고 있으며 선매입의 경우 원가를 낮출 수 있다"고 말했다.

 

오 이사는 올해 국내의 경우 여전히 서울의 3대 핵심권역의 오피스 빌딩 투자를 눈여겨 보고 있다고 설명했다.

 

그는 "서울지역의 중심권역(CBD)과 여의도(YBD), 강남(KBD)를 눈여겨 보고 있고, 이 3개권역을 제외하고는 거래가 잘 안돼 핵심자산에 집중하는 것이 맞는 전략이며 투자자의 니즈가 서울 핵심권역 이외의 타권역에는 크지 않다"고 말했다.

 

KTB자산운용은 오피스 이외에도 물류창고나 아울렛 등 리테일 투자, 주택개발 투자도 수행하고 있다.

 

오 이사는 "안성홈플러스 신선물류창고와 광명롯데프리미엄아울렛 투자도 부동산 선매입을 통해 진행 중이다"며 "개발 관련 투자도 KTB가 강점을 가지고 있다"고 강조했다.

 

KTB자산운용은 지금까지 국내부동산투자에 주력했고 총 부동산펀드 수탁고 기준으로 업계 7위며, 국내 부동산 투자에 있어서는 5위권에 위치한다. 올해부터는 해외부동산팀을 신설해 해외투자에도 뛰어들 계획이다.

 

KTB자산운용에 따르면 국내 최초 실물부동산 부동산 펀드 상품을 2004년 여의도 아시아원 빌딩을 통해 설정하는 등 KTB자산운용은 국내 부동산펀드 투자의 선도자 역할을 했고, 국내 부동산투자에 있어 높은 전문성과 신뢰를 가지고 있다.

 

오종면 이사는 성균관대학교 경제학과를 졸업하고 한국부동산신탁에서 개발신탁과 처분, 관리등 부동산 신탁업무를 거친 후 현재 KTB자산운용에 재직 중이다.

 

아래는 오종면 이사와의 일문일답.

 

--국내 부동산시장 전망은.

 

▲지난해 국내 부동산 시장은 공실 때문에 오피스시장이 어려울 것이라고 예상했음에도 저금리에 해외투자자들이 국내에 적극적으로 투자하면서 프라임오피스 가격이 역대 최고로 올라갔다. 최근의 트렌드가 핵심 권역내 우량오피스에 대해 국내든 국외든 공격적으로 접근하는 것이고, 올해도 마찬가지도 핵심 오피스 가격은 올라갈것으로 예상된다. B급이나 비선호지역의 가격은 조금 떨어지지 않을까 생각한다.

 

--해외 부동산시장은 어떻게 보나.

 

▲지난해 국내 자산운용사들이 많이 투자한 시장은 미국과 독일, 프랑스, 영국 등 유럽 빅3인데 앞으로도 이런 국가들의 우량 오피스 자산에 투자가 집중될 예정이고 그러다보면 요구수익률이 낮아지기 때문에 고민이 깊어질 것으로 보인다. 국내 투자자들이 선호하는 것이 오피스고 투자도 오피스에 편중됐기 때문에 자산운용사들도 따라갈 수밖에 없는 상황이다. 여전히 수요가 공급을 앞서기 때문에 해외 오피스 가격 상승은 계속될 것이고 올해도 그 추세가 이어질 전망이다. KTB가 해외에 투자한다고 해도 우량 오피스 쪽으로 투자할 계획이다.

 

--연기금들과의 협력은 어떤 방식으로 이뤄지나.

 

▲교직원공제회와 경찰공제회 등과 함께 일을 많이 하고 있다. 안정적인 투자를 선호하기 때문에 밸류에디드형 보다는 오피스 등 우량 자산과 마트 등 구조화자산등을 제안하고 있다. 지난해 교직원공제회 같은 경우 의사결정이 빨라 함께 많은 부동산 딜을 수행할 수 있었다.

 

--올해 투자 목표는.

 

▲올해 국내에서만 3천억원 정도 예상하고 있는데 이 금액을 넘어서 가능한 한 많이 하는 것이 목표다. 우량 오피스와 대규모할인점, 물류센터, 백화점, 창고, 호텔 등 구조화자산에 집중적으로 투자할 계획이다. 밸류에디드 자산 프로젝트도 KTB자산운용의 강점이기 때문에 추가적으로 투자하려고 생각하고 있다.

 

--다른 대체투자보다 부동산투자의 장점은,

 

▲부동산투자는 주식이나 채권에 비해 하방경직성이 있고 원금손실 가능성이 적다. 주식이나 채권보다 상대적으로 기대수익률이 높고 투자회수시 처분손실이 있더라도 원래 기대수익률이 높기 때문에 상쇄할 수 있다. IMF나 리먼 사태가 터졌을 때 싱가폴과 같은 국가는 임대료가 30~40%씩 출렁거렸지만 우리나라는 상대적으로 안정적인 모습을 보였다. 지금도 임대료나 오피스 가격이 안정적이고 하락시 회복도 빨라 국내 오피스 투자가 매력적이라고 생각한다. 오피스가격은 공실률이 높거나 경기가 안좋아도 끊임없이 상승했기 때문에 안정적인 인컴게인 뿐만아니라 추가적인 캐피탈게인도 얻을 수 있다. 2008년 금융위기 이후 국내 오피스가격이 하락한 적이 있었지만 2010년도에 바로 또 회복이 됐다.

 

--부동산펀드 취득세 문제를 어떻게 생각하나.

 

▲현재 행정소송도 하고 있고, 업계에 종사하는 사람 입장에서는 자본시장통합법의 주무부서는 금융위인데 이미 금융위에서 유권해석을 내린 상황에서 지방세 관련 부서의 펀드등록요구가 인정되는 것은 조금 무리한 것 아닌가 생각한다.

 

--국내부동산투자 활성화 방안은

 

▲지난해 시효가 만료된 취득세 감면 종료가 연장돼야 하지 않을까 생각한다.간접투자를 활성화하려면 직접투자보다 메리트가 있어야 한다. 국내 부동산펀드가 도입된지 만 10년이 약간 넘었는데 정착화되는데는 여전히 시간이 필요하고 아직 제도도입 초기라고 볼수 있는 것이기 때문에 지속적으로 감면혜택을 줘 간접투자시장이 활성화되도록 해야한다.

 

현재 부동산펀드 금전차입의 경우 최초 취득시점에서만 차입을 할 수 있도록 유권해석을 하고 있다. 실물 오피스를 운용하다보면 뜻하지 않게 임차인이 나가서 보증금을 돌려줘야 하는 상황이 발생할 수 있어 자산은 좋은데 순간적으로 유동성 함정에 빠질 수 있다. 이런 경우 엄격하게 해석하면 경매에 넘어갈 수 밖에 없다. 시장에서 판단했을때 차입이 필요하면 부동산펀드도 차입을 할수 있도록 하는 방안이 필요하다.

 

kphong@yna.co.kr