미국에서집사기. 신규주택단지.근린시설.특별세<멜로루스>납부.양도차액 싱글 25만$, 부부 50만$부터 과세. 집팔고 출국 외국인 매각 대금 10%예치.

주택매매 시 발생하는 각종 세금

 

[LA중앙일보] 05.06.15 09:42

 

 

주택을 사거나 팔게 되면 상황에 따라 여러가지 세금을 내야 한다.

주택을 구입하면 여러 가지 세금문제가 발생한다.

 

매년 내야 되는 재산세가 있고 매각 후에는 시세차익에 대한 세금을 내야 하며 여기에는 여러가지 기준이 있다.

 

또 주택을 소유하면 세금 공제효과도 볼 수 있다. 집과 세금에 대한 모든 것을 정리해보자.

 

▶재산세

 

미국에 거주하는 모든 홈오너는 1년에 한 번씩 재산세를 내야한다.

 

매년 7월 1일부터 시작해서 다음해 6월 30일에 끝나는 회계년도마다 재산세를 두 번에 걸쳐 납부해야 한다. 가주는 12월 10일과 다음 해 4월 10일까지다.

 

재산세는 주마다 다르다. 가주는 주택구입 가격을 기준으로 1%가 부과된다.

 

여기에 로컬 교육비 지원과 공원이나 기타 주민발의안 통과로 부과된 세금을 합하면 대략 주택가치의 1.25%가 된다.

 

신규주택 단지는 학교나 공원 등 홈오너를 위한 편의시설을 짓기 위해 '멜로루스'라는 특별 세금이 붙게 되는데 비율은 주택가격의 0.5%정도 된다. 이 특별 세금은 정규 재산세에 합쳐서 나오고 보통 20년 가량 납부해야 된다.

 

▶양도세

 

집을 소유했다가 팔면 시세차익(Capital Gain)을 얻는다. 매각금액에서 구입가격을 뺀 것으로 자본이득이라고도 말한다. 한국식으로는 양도차익이라고 표현할 수 있다.

 

　주택가치보다 모기지 빚이 많은 경우를 제외하면 모든 셀러들이 가치상승으로 인해 자본 이득을 취하게 된다.

 

　주택매각 시 시세차익에 대해 자본 이득세를 내야하지만 홈오너가 싱글인 경우 25만 달러까지, 부부일 경우 50만 달러까지는 소득세가 면제 된다. 주택투자가 주식이나 펀드 등 다른 투자보다 좋은 이유는 바로 이런 혜택 때문이다.

 

단 조건이 있다. 집 주인이 해당주택에서 최소 2년을 거주해야 면세 혜택을 볼 수 있다.

 

그러나 1년 이내에 팔게 되면 그 해에 홈오너가 벌어들인 소득에 양도차액을 더해 세금 비율이 결정된다.

 

▶외국인 셀러 세금 예치

 

1985년 1월 1일부터 시행되는 '외국인 부동산투자 세금조항'(FIRTA)에 따르면 외국인이 미국에서 집을 팔고 해외로 나갈 때는 반드시 에스크로 종료 후 10일 이내에 매각대금의 10%와 3.333%를 IRS와 FTB(가주 조세형평국)에 예치해야 된다.

 

정부는 외국인이 주택을 팔고 나서 다음 해에 실시하는 개인 소득보고 시 미국에서 양도차익에 대한 소득보고를 하면 세금을 공제하고 남는 금액에 대해서 환불해주고 있다.

 

예를 들면 외국인이 2009년에 50만 달러를 주고 주택을 구입하고 3년 뒤인 2012년에 80만 달러에 팔았다면 바이어를 통해 IRS에 8만 달러, FTB에 2만 6640달러를 예치해야 된다.

 

이 외국인이 개인 소득보고 때 미국에 와서 세금보고를 하게 되면 예치한 금액이 소득세보다 많을 경우 환불절차를 통해 돌려주고 있다. 만약 외국인이 예치한 금액을 놔두고 전혀 소득보고를 하지 않는다면 남는 금액이 발생한다해도 환불을 받을 수 없다.

 

반면 외국인이 미국에서 주택을 구입할 때는 아무런 문제가 없다.

 

▶소득 공제

 

집을 팔게 되면 매매경비가 발생한다. 에이전트 커미션과 에스크로비 등 몇 가지 매매를 위해 셀러가 지불해야되는 항목들이 있다. 거래를 위해 지불된 비용은 소득공제 대상이다.

 

투자용 주택이라면 수리비도 소득에서 공제할 수 있으므로 지난 1년 동안 지출된 금액을 정리하는 것이 좋다.

 

집을 사는 바이어들도 구입에 따른 여러 비용을 지불해야 된다.

 

가장 큰 항목이 모기지 융자관련 비용이다. 대개 융자비용의 1%가 넘는다. 셀러와 반반씩 부담하는 에스크로 비용 등 여러지출에 대해서도 소득 공제를 받을 수 있다.

 

집을 팔거나 사게되면 에스크로회사에서 매매관련 서류를 보내준다.이 서류를 잘 보관하고 있다가 다음 해 개인 소득보고 때 CPA한테 전해주면 된다.

 

박원득 기자

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멜로루스란?

 

멜로루스란 지방정부에서 부과하는 세금의 일종으로 스페셜 어세스먼트라고 한다.

 

이는 시에서 공공의 목적으로 생활환경을 위하여 어느 지정된 지역 즉 소방관련 시설 및 설비, 학교, 기타 생활근린 편의시설 등을 위하여 해당 지역의 부동산 소유주들에게 부과되는 특별세금이다.

 

보통 부동산세(재산세)에 추가하여 내게 되고, 해당 주법에 의해 징수하나, 로컬정부가 담당하여 세액을 감정 부과하게 된다.

 

멜로루스 법은 1982년 주 상원의원 헨리 멜로와 마이크 루가 Mello-Roos Community Facilities Act란 법을 제청 및 통과하므로 생겨났으며, 지방정부의 공채로 재원을 확보하여 공공 이용시설을 만들고 관리하는데 사용되고 있다. 

바이어나 주택 소유주들 입장에서는 이 멜로루스 지역의 주택을 구입하게 되면 해당 지역에 택스를 더 많이 내게 된다는 뜻이다. 이는 홈 바이어들에게는 어느 정도 추가된 세금이 부담되는 것이다.

 

기간은 각 지방정부에 따라 다르므로 해당 기관에 문의 혹은 빌더에게 연락하면 몇 년거치 얼마를 내야 되는지 정보를 받을 수 있다 (일반적으로 18년~20년 정도의 기간이 된다).

 

주로 도로나 하수도 등 공공 시설물들은 보통 세금이나 부동산과 관련된 세금으로 재원이 충당되고 있으나. 특별한 공공시설물 건립 결과로써 부과되는 스페셜 어세스먼트가 있는 지역은 캘리포니아에서만 수백 개가 넘는다 다시 말하면 일반적인 지방정부의 재원확보를 통하여 건립된 시설물들에 대한 수혜를 지역주민들이 받게 되는 것이다.

 

해당지역의 주택소유주들에게 재산세 납부 용지에 별도 라인이 정해져 나타나게 된다.

 

간혹 건축업자들이 건축하고 있는 주택의 집 가격에 멜로루스를 포함시킬 수도 있는 경우가 있으므로, 건축업자의 멜로루스가 없다는 것은 정확한 말이 아닐 수 있다.

따라서 멜로루스가 없는 지역의 집 가격은 해당지역보다 높아지는 경우가 있게 되는데 이것은 멜로루스가 없다 뿐이지 바이어들이 지는 부담은 마찬가지이다.

 

주택가격을 높게 만들어 멜로루스를 없애고 집을 파는것과 멜로루스를 부과하여 파는 경우 건축업자에게 떨어지는 인센티브는 미미하다.

굳이 설명하자면, 멜로루스 없이 집가격을 인상시켜 매매하는 것은 일종의 마켓팅 전략이며 결국 멜로루스가 페이먼트에 추가되어 내게 되므로 주택개발업자들은 바이어들이 지불하고 있는 가격에 대한 내용을 바이어에게 설명할 때 그에 대한 정보를 받을 수 있다.

 

다른 한편 집 구매시 브로커나 에이전트에게 멜로루스 세금부과 내용을 그들이 일일이 다 알 수는 없겠으나, 어느 정도 금액인지 어떤 내용인지에 대한 질문을 통하여 멜로루스의 개념을 이해하고, 일평생에 2~3번 있을까 말까 한  주택매매 시 소유주가 위의 세금에 대해 알고 있는 것이 후에 집을 판매하게 되는 경우 참고가 될 것이다.