파인트리 투자 동대문 '케레스타(SK네트웍스 면세점 신청입지로 확정)'…애물단지는 옛말, 중심 상권 부상!현대백화점과 저층부 20년간 마스터리스

2015.05.29

 

[Invest Chosun]

 

아울렛·호텔·면세점 체인 완성에 기존 상권과 시너지 기대

대규모 수익 전망 속, 파인트리 "투자회수 전망 시기상조"

 

[05월21일 09:55 인베스트조선 유료서비스 게재]

 

SK그룹이 서울시내 면세점 후보지로 동대문 케레스타(옛 거평프레야)를 낙점했다. 현대백화점의 도심형 아울렛도 케레스타에 입점할 예정이다. 대형 호텔도 들어설 전망이다.

 

동대문 상권의 1번지로 꼽혔다가 몰락한 케레스타가 부활하고 있다. 케레스타를 인수한 파인트리자산운용이 수년간 공들인 결과가 현실화되는 모습이기도 하다. 투자 수익도 상당할 것이란 전망이다.

 

◇ SK·현대백화점 등 대기업 잇따라 유치

 

SK네트웍스는 지난 12일 케레스타를 시내면세점 입지로 최종 확정했다. 다른 경쟁자들이 대부분 사옥 등 유관 건물을 후보지로 결정한 것과 대조를 이뤘다. 외국인 관광객의 선호도가 높고 각종 관광산업 인프라가 잘 갖춰져 있다는 점에 높은 점수를 매겼다. 동대문 지역에 면세점이 없다는 강점 외에도 케레스타가 면세점을 열기에 적합한 건물이라는 평가를 받은 셈이다.

 

 

 

SK네트웍스가 면세점 후보지로 선정한 케레스타 전경 조감도(SK네트웍스 제공)

이에 앞서 도심형 아울렛을 추진하는 현대백화점과는 건물 저층부를 20년간 마스터리스(Master Lease) 하기로 하는 계약을 체결했다. 역시 동대문 지역에 대기업이 처음으로 여는 아울렛이다.

 

건물 고층부엔 특2급 이상의 호텔을 유치하기 위한 협상을 진행 중이다. 투자은행(IB) 업계 관계자는 “기존 호텔사업자의 영업도 잘 됐었지만 파인트리는 장기의 마스터리스 계약이 가능한, 인지도가 있는 대형 호텔사업자를 원했다”고 말했다.

 

동대문 지역은 2000년대 중반까지 전성기를 누렸지만 이후엔 성장이 정체돼 있다. 기존의 비슷비슷한 쇼핑몰 외에 대기업의 참여가 있어야 차별화된 서비스가 가능해지고 시너지 효과도 기대할 수 있다는 분석이 많다.

 

현재 계획대로 임차인을 유치할 경우 케레스타는 면세점, 아울렛, 호텔을 아우르는 체인을 완성하며 가치를 높이게 된다. 주변 상권과 겹치지 않는 사업을 추진함으로써 시너지 효과도 기대된다. 기존 두산(두타)과 롯데(롯데피트인) 외에 SK와 현대백화점의 참여로 동대문이 대기업이 투자하는 요충지라는 인식도 줄 수 있다.

 

◇ 동대문 첫 쇼핑몰에서 애물단지로 전락…공매 끝 헐값 매각

 

올해 들어 케레스타가 대기업이 탐내는 거점으로 급부상하고 있지만, 이전까진 동대문 상권의 대표적인 애물단지였다.

 

케레스타는 지난 1996년 동대문에 최초로 세워진 쇼핑몰이다. 개장 초기 짧은 호황을 누렸지만 1998년 모기업 거평건설 부도 이후 소유권 분쟁에 휘말렸다. 보증금을 돌려받지 못한 임차인들은 연합회를 구성해 장기 소송을 통해 소유권을 인정받았다.

 

 

 

이후 ‘능인선원’의 지광 스님이 주축이 돼 만든 ‘케이디프레야PFV’가 소유권을 확보했다. 리모델링과 건물 활성화 명목으로 경남은행 등으로부터 3200억원을 대출받았다. 수익성 악화 및 대출 이자를 견디지 못했고, 담보물인 케레스타는 2011년 공매로 넘어갔다.

 

최초 감정가격이 4419억원이었지만 18 차례에 걸친 유찰 끝에 파인트리가 1257억원에 인수하는 것으로 결론이 났다. 파인트리는 부동산펀드(REF) 형태로 국민연금 등 출자자(LP) 지분투자와 지금융권 차입을 통해 자금을 조달했다.

 

보증금 반환 문제가 해결되지 않았던 터라 신규 투자와 운영이 어려울 것이란 전망이 많았다. 임차인에 수익증권 잔액의 30%에 달하는 위로금을 지급하기로 했지만 임차인의 기대에 미치지 못했고, 국민연금의 투자적정성 논란이 불거지기도 했다.

 

◇ 성공적 투자회수 전망…파인트리 “불확실성 많고 시기상조”

 

파인트리 역시 건물 정상화까지 막대한 시간과 비용이 들 것으로 예상했다. 인수 초기부터 임차인과의 갈등 해결을 꾀하는 한편 다양한 투자자와 협상을 통해 건물 가치를 높이기 위한 노력을 이어갔다.

 

대기업 유치로 케레스타가 정상화 됨에 따라 파인트리의 성공적 투자회수 가능성도 커졌다. 벌써부터 매각설도 솔솔 흘러나오고 있다.

 

파인트리는 공매가격, 위로금 등 초기 비용으로 2000억원가량을 투자했는데 지분(Equity)투자 820억원과 금융권 차입으로 조달한 것으로 전해진다. 이후에도 건물 유지 보수 비용, 소송 비용, 공사비 등에 추가 자금이 투입되며 차입금 규모가 늘어났다.

 

최근엔 차입금 리파이낸싱을 앞두고 있다. 지분투자 규모는 그대로 두면서 현재 1870억원인 차입금을 2580억원으로 늘리게 된다. 케레스타의 달라진 위상을 반영하듯 금리도 크게 낮아질 전망이다.

 

투자은행(IB) 업계 관계자는 “늘어난 차입금은 현대백화점 등 임차인의 요구에 따른 시설 공사 및 리모델링에 사용될 것”이라며 “지금까지의 투자 비용과 케레스타의 현재 가치를 감안하면 매각 시 막대한 투자차익을 거둘 것으로 예상된다”고 말했다. 현재 케레스타의 감정 가격만 4600억원 수준인 것으로 알려졌다.

 

파인트리자산운용은 매각보다는 케레스타 운영에 집중할 예정이다. 매각을 통한 투자 회수는 건물 운영 수익 흐름이 잡히는 시점에 이뤄질 것으로 보인다. 통상적으로 2년 내외의 시간이 필요하다.

 

[위상호·박상은 인베스트조선 기자]