지상권:토지근저당권설정 이전에 설정.필요(임대권설정 가능)..지상권 설정된 토지.근저당설정 은 어려움..

지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다.

 

지상권 설정등기는 1필지의 토지에 설정하는 것이 기본이나 그 일부나 건물이 건립되어 있는 토지에도 설정이 가능하며, 30년 이상의 장기의 지상권 설정도 가능합니다.

 

 

지상권 설정등기의 개념

타인의 토지에 있는 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용할 수 있는 용익물권의 일종인 지상권의 설정등기를 말합니다(등기 신청안내, 대법원인터넷등기소).

지상권의 개념

지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 권리를 말합니다(「민법」 제279조).

지상권 설정등기의 신청인  

지상권 설정등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.

등기의무자: 지상권 설정자(토지소유자)

등기권리자: 지상권자

등기신청방법

신청인 또는 그 대리인이 등기소에 출석해 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면을 제출하는 방법(「부동산등기법」 제24조제1항제1호 본문)

다만, 대리인이 변호사[법무법인·법무법인(유한) 및 법무조합을 포함]나 법무사(법무사합동법인 포함)인 경우에는 대법원규칙으로 정하는 사무원을 등기소에 출석하게 해 서면을 제출할 수 있습니다[「부동산등기법」제24조제1항제1호 단서].

전산정보처리조직을 이용해 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정)[「부동산등기법」 제24조제1항제2호]

 

 

 

지상권 설정등기의 신청 가능 여부

 

Q 1)  토지에 지상권을 설정하려고 합니다. 지상에 이미 건물이 건립되어 있어도 지상권 설정등기가 가능한가요?

 

A 1)  지상에 건물이 건립되어 있는 토지에 대해서도 지상권설정등기를 할 수 있습니다.

 

<1992. 3. 10. 제정, 「등기선례」 3-573>

 

Q 2)  건물 옥상에 건물을 짓고자 지상권 설정계약을 하려고 합니다. 토지가 아닌 건물 옥상에 지상권 설정등기를 할 수 있나요?

 

A 2)  기존 1층 건물의 옥상에 건물의 소유를 목적으로 하는 지상권 설정계약을 체결한 취지는 위 기존 1층 건물 위에 건물을 소유하기 위해 그 대지에 지상권설정계약을 한 것으로 봄이 상당합니다.

 

      <「기존 1층건물옥상에 건물소유를 목적으로 하는 지상권의 효력」(대법원등기예규 제314호, 1978. 3. 14. 제정)> 

 

Q 3)  토지의 특정 일부에 대해서도 지상권설정등기를 할 수 있나요?

 

A 3)  지상권의 목적인 부동산은 1필의 토지 전부라야 할 필요는 없고 그 일부라도 무방합니다(다만 이미 지상권이 설정되어 있는 토지부분에 대하여는 다시 지상권을 설정할 수 없을 것임). 1필의 토지의 일부에 대하여여 지상권설정등기를 신청하고자 할 경우에는 신청서에 지상권의 범위를 특정할 수 있도록 기재하고 그 부분을 표시한 지적도를 첨부해야 합니다

 

<1987. 8. 3. 제정, 「등기선례」 2-358>

 

Q 4)  지상권의 존속기간을 100년 또는 120년으로 해서 지상권 설정등기를 할 수 있나요?

 

A 4)  「민법」 제280조는 지상권의 존속기간에 대해 그 최단기간(견고한 건물, 수목: 30년, 그 외 건물: 15년, 건물 외의 공작물: 5년)을 제한하고 있으므로 존속기간을 100년, 120년 또는 그보다 장기(특정된 기간임)로 하는 지상권설정등기도 할 수 있습니다.

 

<1998. 12. 15. 제정, 「등기선례」 5-412>

 

Q 5)  저는 토지에 지상권을 설정했습니다. 그 후 이 토지의 일부를 다른 사람에게 임대하려고 하는데 가능한가요?

 

A 5)  지상권자는 그 권리의 존속기간 및 범위 내에서 토지를 임대할 수 있으므로 지상권자가 그 목적물인 대지를 임대하고 그에 따른 임차권설정등기를 할 수 있습니다. 임차권의 존속기간은 지상권의 존속기간 내여야 하고, 임대차의 목적이 토지의 일부인 경우에는 신청서에 임차권 설정범위를 기재하고 그 범위를 표시한 도면을 첨부해야 합니다. 또한, 임대차 존속기간은 20년을 초과할 수 없으므로(「민법」 제651조), 존속기간이 20년을 초과해 임대차 등기가 되었다 하더라도 임대차기간은 20년으로 단축됩니다.

 

<2004. 9. 24. 제정, 「등기선례」 7-286>

 

Q 6)  여러 명이 공유하고 있는 토지에 지상권을 설정하려고 합니다. 한 명의 지분만을 대상으로 지상권등기를 할 수 있나요?

 

A 6)  수인이 공유하고 있는 토지에 구분지상권등기를 경료 받으려면 공유자 전원을 등기의무자로 해야 하며, 공유자 중 1인 또는 수인을 등기의무자로 그의 지분만을 목적으로 하는 구분지상권등기를 경료 받을 수는 없습니다.

 

<1999. 3. 9. 제정, 「등기선례」 6-305>

 

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제목:

.근저당권 담보가치 확보를 위한 지상권, 피담보채권소멸 시 소멸여부

분류용익물권

 

질문

 

저는 甲에게서 乙을 채권자로 하는 1순위 근저당권과 그 근저당권의 담보가치를 확보하기 위한 乙이 지상권자인 2순위 지상권이 설정된 토지를 매수하기로 하였으며, 위 근저당권채무는 제가 인수하기로 하였는데, 甲의 말대로 위 근저당권의 피담보채권만 변제되면 위 지상권도 소멸되는 것이 확실한 것인지요?

 

답변

 

지상권은 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리를 말하며(민법 제279조),

 

지상권자는 설정행위에서 정해진 목적을 위하여 필요한 범위 안에서 토지를 사용할 권리를 가지고, 지상권내용의 실현이 방해되는 경우에는 그 방해제거청구, 방해예방청구 등을 할 수 있습니다(민법 제290조, 제213조, 제214조).

 

또한, 부동산경매의 경우 지상권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우(저당권·압류·가압류 등기 이후에 지상권설정등기 된 경우 등)에는 매각으로 소멸되지만(민사집행법 제91조 제3항), 그렇지 않은 경우(저당권·압류·가압류 등기 이전에 지상권설정등기 된 경우 등)에는 매수인이 인수하게 됩니다(민사집행법 제91조 제4항 본문).

 

그러므로 그 지상에 건물 또는 공작물 등이 없는 빈 토지(나대지)에 근저당권을 설정하였을 경우, 담보권설정 후 그 토지상에 제3자에게 토지사용을 할 수 있는 용익권(지상권, 임차권 등)을 설정해주거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 경우 그 토지의 담보가치가 줄어드는 것을 막기 위하여 근저당권설정시 지상권을 설정해두는 경우가 있는데, 이 경우 지상권은 근저당권과는 독립된 별개의 물권이므로, 근저당권의 피담보채권의 소멸로 근저당권이 소멸하는 것은 당연하지만 그 지상권도 소멸할 것인지 의문이 있습니다. 그런데 근저당권 등 담보권의 담보가치를 확보하기 위하여 채권자 앞으로 지상권을 설정한 경우, 피담보채권이 변제나 시효로 소멸하면 그 지상권도 소멸하는지 판례를 보면, 근저당권 등 담보권설정 당사자들이 그 목적이 된 토지 위에 차후 용익권이 설정되거나 건물 또는 공작물이 축조·설치되는 등으로써 그 목적물의 담보가치가 줄어드는 것을 막는 것을 주요한 목적으로 하여 채권자 앞으로 아울러 지상권을 설정하였다면, 그 피담보채권이 변제 등으로 만족을 얻어 소멸한 경우는 물론이고 시효소멸 한 경우에도 그 지상권은 피담보채권에 부종(附從)하여 소멸한다고 하였습니다(대법원 2011. 4. 14. 선고 2011다6342 판결). 따라서 위 사안에서도 근저당권의 피담보채권을 변제하여 그 채권이 소멸된다면 근저당권은 물론 근저당권의 담보가치를 확보하기 위하여 설정한 지상권도 소멸한다고 할 수 있을 것입니다. ●●● 분류표시 : 민법＞＞물권＞＞용익물권

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Mr.최 | 2013/03/07 1

 

근저당권 설정시 유의사항

 

근저당권을 설정하려면 우선 현지를 실사하여 하자가 없는지 여부와 대략적인 가격을 알아보아야 합니다.

그래야만 나중에 담보물건의 하자로 인해 채권확보에 문제가 생기는 것을 방지할 수 있습니다.

근저당권의 설정은 채권자와 채무자간에 근저당권 설정계약서를 등기 . 등록을 함으로써 그 효력을 발생합니다.

오늘은 근저당권설정시 유의해야 할 사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

1. 현지실사

 

안전한 채권을 확보하기 위해 근저당권 설정시에는 반드시 현지를 실사하는 것이 좋습니다. 실제로 현지실사를 소홀히 하여 담보를 설정해 놓고도 채권 확보에 애를 먹는 경우가 많이 발생합니다. 

현지 실사시 주로 확인해야 할 사항은 다음과 같습니다.

 

1) 등기부등본, 토지대장, 건축물대장과 실제 물건과의 위치 . 면적 . 구조 . 용도가 일치하는지 여부를 확인.

2) 물건 지상과 지하에 고압선 및 매설물 유무를 확인해야 하며, 주변여건과 도시와의 거리 등도 확인.

3) 현지주민을 통한 탐문조사와 현지 부동산 소개소를 통해서 물건에 대한 하자 여부와 대략적인 시가 확인.

4) 무허가 . 미등기 건물과 관련하여 법정지상권의 문제가 야기되는 경우가 흔히 있으므로 공동담보를 설정.

5) 임대차조사 즉, 목적부동산에 주민등록이 되어 있는 임차인을 확인하고 임차보증금 등을 확인함.

 

☞ 법정지상권

토지와 그 지상건물이 동일한 소유자에게 속하였으나 그 후 어떠한 사정으로 토지와 그 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에는 건물 소유자를 위해 지상권이 설정된 것으로 보며, 이 규정은 무허가 . 미등기 건물에 대해서도 적용된다.

저당권 설정 당시에 건물이 존재했으면 그 후 개축되었더라도 법정지상권은 성립하며, 또 지상권 설정 당시에 건물의 축조가 명백하였거나 축조 중이었을 때에도 법정지상권은 성립한다. 법정지상권 규정은 강행규정이므로 당사자간의 약정에 의해서 소멸시킬 수 없다.  

 

2. 담보로 취득이 곤란한 부동산

 

법률상 담보로 제공하는 것이 금지되는 물건을 담보로 취득해서는 안되며, 담보 취득이 제한 되는 물건 또한 취득하지 않는 것이 좋습니다. 또한 환가하는데 상당한 시일이 요구되거나 시가보다 상당히 낮게 경락될 우려가 있는 물건도 담보설정을 고려해 봐야 합니다.

담보로 취득이 곤란한 부동산에 대해 알아보면 다음과 같습니다.

 

1) 구거(도랑), 사도(개인도로)

일반적으로 환가가 어렵고 환가금액도 낮다.

 

2) 임야와 농지

임야와 농지는 유동성과 환가성이 낮다. 또한 지역 정서상의 문제를 야기할 수 있고 특히 농지의 경우는 농지매매증명이 있어야 소유권이전이 가능하므로 경락이 쉽지 않다.

 

3) 교회와 사찰

교회와 사찰은 특수용도로 건축된 물건으로 확가 어려울 뿐만 아니라 인수 자체도 쉽지 않다. 특히 사찰의 경우 동산이나 부동산을 담보로 제공하려면 정부의 허가를 받아야 하는 어려움이 있다.

 

4) 사립학교 명의의 부동산, 유치원 소유의 부동산

담보 제공이 금지되거나 제한된다. 학교 교육에 직접 사용되는 학교법인의 재산중 교지, 교사(강당 포함), 체육관(실내체육관 포함), 실습 또는 연구시설, 교육에 사용되는 시설 또는 설비는 이를 매도하거나 담보로 제공할 수 없다. 유치원도 사립학교법의 적용을 받는다.

 

5) 의료법인 소유의 부동산

의료법에 의해 의료법인의 소유부동산을 양도, 담보로 제공하고자 할 때에는 도지사의 허가를 받아야 합다. 

 

6) 종중재산

종중규약 및 종중의 다수결에 의해 담보 설정이 가능하나 경매 신청시에 회원의 민원이나 물리적 행사 등으로 경락가가 낮아질 수 있다.

 

7) 소송이나 기타 분쟁의 소지가 있는 부동산

소송이나 기타 분쟁의 소지가 있는 부동산은 담보로서 부적절합니다. 특히 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기되어 있는 경우 행해지는 ' 예고등기 ' 가 있는 경우에는 소유권자가 바뀔 수도 있으므로 담보로 설정하는 것은 부적절합니다.

 

☞ 예고등기

등기원인의 무효나 취소로 인한 등기의 말소 또는 말소등기의 회복에 관한 소송이 제기된 경우에 이를 제3자에게 알려 경고하기 위해 소송이 제기된 법원이 등기소에 촉탁하여 하는 등기이다.

 

 

 

3. 근저당권 설정

 

근저당권은 근저당권 설정계약을 체결하고 근저당권 설정등기신청서와 구비서류를 갖추어 등기를 함으로써 설정됩니다.

근저당권은 부동산등기부 중 을구에 기재되며, 기재되는 내용은 근저당권 설정이라는 문구와 접수일자, 접수번호, 근저당권 체결일자, 설정계약이라는 문구, 채권 최고액, 채무자의 이름과 주소 등입니다.

 

근저당권의 변경내용은 부기등기에 의해 등기되며, 나대지에 근저당권을 설정할 때에는 지상권도 동시에 설정해야 합니다.

 

 

4. 채권최고액과 담보평가액 산정

 

채권최고액은 근저당권설정액을 말하는 것으로 이는 현재 발생되어 있거나 앞으로 발생될 미확정 채권에 대해 일정한 금액의 한도로 설정됩니다. 채권자는 채권 최고액 한도 내에서 우선변제권을 확보하게 되며, 담보평가액은 채권자 회사에서 여신한도를 운영할 경우에 담보 한도를 정하는 기준이 되는 금액입니다.

 

1) 채권 최고액

채권 최고액은 근저당권 설정액을 말하는 것으로, 채권자는 채권 최고액 한도 내에서 후순위권자와 일반채권자에 대해 우선변제권을 확보하게 됩니다. 이러한 관점에서 본다면 채권 최고액이 높으면 높을수록 그만큼 큰 금액을 우선변제권으로 확보할 수 있습니다.

그러나 채권 최고액이 높으면 근저당권 설정비용이 증가하게 됩니다. 그리고 등기부등본에 설정된 채권 최고액만 보고 그것을 담보 여력으로 오판하여 여신한도를 확대 운영할 우려도 있습니다. 때문에 보통 실무에서는 담보여력의 110~130%를 채권 최고액으로 설정하고 있습니다. 여기서 담보여력이란 감정평가액에서 선순위 설정액과 임대차보증금 및 소액 임대차보증금 발생 가능액을 공제한 금액을 말합니다.

 

2) 담보평가액

담보평가액은 여신한도 운영시에 담보 한도를 정하는 기준이 됩니다.

근저당권을 실행하자면 경매를 통해 환가하게 되는데, 경락가는 시가나 감정평가액보다 낮은 것이 보통입니다. 그러므로 담보평가는 가급적 보수적으로 하는 것이 좋은데, 너무 보수적으로 운영하게 되면 제공할 수 있는 담보물건이 무한정 있는 것이 아니기 때문에 이 또한 문제가 되기도 합니다.

 

☞ 근저당권 설정등기시 구비서류

     서류명      매  수      발금처       확인사항 

 근저당권설정등기

 신청서      1    채권 최고액, 채무자의

 성명 . 주소 등 기재

 근저당권설정계약서      1    소유자 및 채무자의 자

 필서명 날인

 등기권리증      1      등기소  등기권리증이 없으면 법무사가 작성한 담보제공자의 진술서로 대체가능

 인감증명서      1     동사무소  근저당권 설정용

 6개월이내 발급

 주민등록등 . 초본

 (담보제공자)      1     동사무소  3개월이내 발급

 주민등록등 . 초본

 (담보권자)      1     동사무소  3개월이내 발급

 위임장      1    채권자와 담보설정자의

기명날인, 인감증명서첨부

 법인등기부등본      1    법인의 경우에 제출

 

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토지대장 건축물대장 보는 법| 2011/12/01

 

토지대장, 건축물대장으로 사실관계파악하기

 

 

등기부등본이 권리관계(소유자와 설정등의 관계)를 알아보는 수단이라면, 토지대장과 건축물대장은 사람으로 치자면 주민등록증과 같은 것이다. 해당 토지의 크기는 얼마나되고 그 이용수단은 무엇이며 현재 소유자는 누구이고 가격은 얼마인가등이 상세하게 나온다. 건축물대장은 더복잡하게 구성된다. 그래서 대부분의 부동산 거래를 하는 분들은 등기부만 보고 대장은 잘 보지 않는편이다. 하지만 등기부와 대장(토지대장,건축물대장을 통칭해서 이렇게 부르겠다)은 엄연히 그 업무처리기관이 다르기때문에 이 둘이 일치하지 않았을때의 문제가 종종발생한다. 대장은 행정부소관이다. 즉, 관공서에서 처리한다는것이다. 하지만 등기부는 법무부소관이다. 그래서 사법부에서 관리한다. 이렇게 관련부처가 다르니 당연히 두 부처간의 업무협조가 잘 안된다면 둘이 달라지는 시간문제이다. 그래서 요즘은 둘이 다르면 등기자체를 받아주지 않게 되어있어 요즘은 그런일이 흔치는 않다. 하지만 임대차를 들어갈때 내가 들어가는 부분이 위법건축물로 정해져 있다면 상황은 달라진다. 말그대로 와서 뜯어버려도 할말이 없다는것이다. 그냥 쫒겨나고 그때부터 임대인과 중개업자를 물고늘어지며 긴 싸움의 시작이 되는것이다. 그래서 반드시 이것들도 잘 살펴보라고 하는것이다.

 

 

그럼 우선 토지대장부터 보도록 하겠다. 오늘 샘플로 보여드릴대장은 작년에 주유소매각에 대한 권리분석을 의뢰받았을때 확인하던것으로서 공개여부를 물어보지 않고 올리기때문에 소유주와 기타 상세부분은 삭제하고 올리니 이점을 양지해 주시기 바란다.

 

 

 

 

토지대장을 열람하면 이것이 맨처음부분에 보여지는 부분이다.

 

1. 고유번호: 토지의 일련번호다 (사람의 주민등록번호와 같은것이다.)

토지소재, 지번: 해당 토지의 주소를 명기해 놓은 부분이다. (지번은 삭제했다)

축척: 이 토지의 지적측량이 어떤방식으로 했는지 보여주는것이다. 수치지적으로 했다는 것이다.

(이런것까지 알필요는 없다. 나중에 면적이 이상해서 다시 측량하고자 할때 주로 보는 부분이

다)

 

2. 지목: 토지의 이용에 따라 28개의 지목으로 나뉘어지고 숫자상 가장큰 숫자로 적혀있는것이 현재의 지 목이다. 다들 아시겠지만 지목이 '대'이면 건물이 있거나 건물을 지을 수 있는것이고 위에서처럼 '주유소'라고 되어있다면 주유소 용지로 사용중이라는것을 의미한다. 하지만 지목이 언제나 정확한것은 아니다. 만일 지목은 '전'이나 '답'으로 되어있으나 수용등으로 인해 토지의 매각시 그 위에 집이 있다면 '전'또는 '답'으로 보지않고 대지로 보아 보상이 이루어진다. 이정도는 다 알고 있을거라 본다.

 

3. 변동일자, 변동원인: 소유권의 변경및 소유자의 변동사항에 대해 그 일자별로 기록해 놓게된다. 만일 대장상의 소유자와 등기부등본상의 소유자가 다르다면 당연히 등기부상의 소유자가 우선이다. 그렇기 때문에 반드시 확인해 보라고 하는것이다. 그러나 소유자명의가 아닌 면적이나 주소와 같은 기타사항이 등기부와 틀리다면 당연히 대장우선이다.

 

4. 토지등급: 말그대로 예전에 토지의 비약도및 가치를 추정하던 지표였다. 하지만 이제는 더 이상 사용하고 있지 않아 1996년부터 국세와 지방세의 개별공시지가를 부과하면서 부터 토지등급은 더 이상 설정하지 않는다.

 

5. 개별공시지가: 2002년 지적법령의 개정으로 대장에 등록사항으로 추가 되었으며 수용등에

지표로 사용된다.

 

 

 

 

 

여기까지가 토지대장이다. 그러나 만일 토지대장에 소유자가 2명이상이라면 공유지연명부라는 것이 따로만들어진다. 공유지연명부란 말그대로 공동소유의 명의자만을 따로분리해서 정리해놓은 공부(공적장부)라는 뜻이다. 아래에 있는것이 그 공유지연명부이다.

 

 

 

6. 공유지연명부: 토지나 건물에 대한 소유자가 2명이상이어서 그 소유권의 내역및 기타 지분의 내역을 정리해 놓은 장부이다.

 

7. 순번과 소유권지분: 순번은 말그대로 그동안의 공유자가 어떻게 변화해왔고 지금의 공동소유자가 몇번째로 등재되었는지를 말해주는 것이다. 별로 큰 의미는 없다. 소유권지분은 이제 이토지에 대한 지분이 공유자간에 얼마로 정해져 있는지 나와있는 것이다. 일반적으로 특정한 내역이 없다면 소유권자의 수만큼 균등적으로 지분을 나누어가지게 된다.

여기까지가 토지대장을 열람하게되면 나오는 것들이다.

다음으로 볼것은 건축물대장이다. 토지대장보다 훨씬 복잡하다. 복잡하다기 보다는 생소한 용어가 많아서 그렇게 느끼는 경우가 많다. 차근차근히 살펴보면 쉽게 이해할 수 있다.

 

 

 

 

 

 

8. 일반건축물대장: 건축물대장은 일반건축물대장과 집합건축물대장이 있다. 아파트나 빌딩이아니라면 모두 일반건축물대장을 가지게 된다.

 

9. 대지위치, 지번, 명칭및 번호: 말그대로 건축물의 위치를 특정하기위해 나타내는 부분이다. 건물번호는 한대지안에 여러개의 건축물이 있을경우 건축물마다를 특정하기 위해 번호를 붙이는 것이나 대부분 건물이 하나여서 단지안에 건물이 아닌경우를 제외하고 거의 없다고 본다.

 

대지면적, 연면적: 말그대로 건물이 위치한 부분의 총 대지면적이고 연면적이란 건물이 올라

간 부분의 총면적을 말하는 것이다. 건물1층부터 10층까지 각 층마다 100평이라고 한다면 연면적은 1000평이 된다고 보는것이다.

 

건축면적, 건폐율: 건축면적이란 1층의 면적만을 말하는것이다. 일반적으로 국토의계획및이

용에 관한 법률에 지역별 건폐율을 명시하고 있고 이는 각 시도조례에의해 구체화되고있어 시도조례를 참고하시면 해당지역의 건폐율을 알 수있다. 그리고 건축물대장에 명시되어있은 건폐율은 건축신고시 신고된 건폐율이 명시되는것입니다.

 

용적률: 용적율이란 건물을 지을 수있는 총 연면적의 비를 나타내는것이므로 용적율이 높을

수록 건물을 더 높게 지을수 있는것이다. 이또한 건폐율과 마찬가지로 시도조례에 따라 달라지기때문에 반드시 확인하여야 한다. 여기에 명시된 용적율은 실제 건축시 사용된 용적율이 명시되어있는것이다. 다들 건축시 목까지 가득채워 신고하기 때문에 이정도의 용적율을 명시받는다고 보면 된다.

 

지역, 지구, 구역: 국이법(국토의계획및 이용에 대한 법률)에서 정해진 용도지역, 용도지구, 용도구역상 어떤부분에 속하는지를 명시하는것이다. (차후 용도지역, 용도지구, 용도구역에대해따로 설명하겠다) 이 부분이 개발업자나 부동산업자에게는 지가를 결정하는 가장 중요한 요인이 된다. 왜냐면 용도지역에 따라 올릴 수있는 층수나 건물의 용도가 달라지고 또한 용도지구에 따라 건축허가를 낼 수 있느냐 없느냐가 달라지고 (같은 용도의 건물이라 하더라도) 용도구역에 따라 건물의 용도또한 제한을 받기때문에 이 세가지를 복합적으로 계산해야 허가를 받고 지을 수 있는 건물이 나온다.

 

주구조, 주용도, 층수: 건축허가시 작성하고 실질적으로 사용하는 용도대로 작성하게 된다. 이것까지 알필요는 없다.(머리에 쥐난다.)

 

높이, 지붕, 부속건축물: 제목 그대로 건물의 총높이와 지붕의 종류 및 기재된 건물이외에 다

른 건물이 있는지 표시한다.

 

10. 건축물의현황: 현재 사용중인 건물이 각각 층별로 층마다 단위별로 어떠한 용도로 신청되어사용되고 그 면적은 어떻게 되고 구조는 어떻게 되어있는지 나타내준다. '주1','주2'로 구분되는 것은 말그대로 건물이 두개이고 두개의 건물이 각각 어떤 용도와 면적으로 신청되었는지 순차적으로 보여주는 것이다.

 

11. 소유자 현황: 앞에서 보았던 토지대장과 마찬가지로 건축물대장에서도 소유자의 표시가 나타난다. 일반적으로 토지와 건축물의 소유주가 같으나 우리민법상 토지와 건물을 구분해 놓았고 대장과 등기도 구분되어있어 토지와 건축물의 소유자가 다른 경우도 상당히 많다. 만일 이렇게 건축물의 소유주와 토지의 소유자가 다른경우 지상권의 문제와 토지이용에 대한 문제가 결부되는 경우가 많아 우리민법에서도 이부분의 분쟁에 대해 법정지상권이나 관습 법적 법적지상권이란 제도를 마련하여 건축물이 토지소유자의 일방적인 주장으로 인해 철거되어 막대한 사회적 손해를 방지하게 하고 있다.

 

 

12. 건축주등: 건축주는 말그대로 건물소유자를 말하는것이다. 기타 다른 설계자등등은 알거없다.

단 하나 보고넘어가야 할것은 착공일자와 사용승일자이다. 처음부터 승인을 받아 건물을 지어야 하는게 원칙이나 지어놓고 사용승인이나 준공검사를 받지못해 대장조차 없는 건물도 부지기수다 꼭 확인해 보기바란다.

 

13. 변동사항: 일반적으로 변동사항은 중앙을 기준으로 좌측부터 쓰기 시작하여 우측으로 넘어온다. 그래서 건축물이 지어진다음 어떠한 상황으로 지금까지 왔는지 그 이력이 상세히 나온다.

이 건물의 경우 2004년 12월 7일것을 보라. 그럼 '위법건축물 표시'라고 적힌부분이 보인다. 이는 옥상에 무단으로 창고를 설치 했다는것을 나타내는것으로 이렇게 위법사항이 기재되면 건축물대장 맨앞장 우측상단에 붉은 글씨로 '위법건축물'이라고 표시된다. 그래서 보통 이런 건물을 매도할시 이런부분을 해소하고 넘겨주어야 한다. 받는 사람도 반드시 이부분을 집고 넘어가야 한다. 그렇지않고 나중에 받고나서 이부분을 고쳐줄것을 통고해봐야 이미 그 부분의 대한 것을 계약당시 말하지 않았기 때문에 그 하자에 대해서는 인수받은것으로 보는 경우가 많다. .