최창훈 사장 “국내 오피스빌딩 한계…호텔·해외부동산 투자 늘릴 것” 2012-02-09 건설경제

인터뷰>최창훈 미래에셋맵스자산운용 부동산투자부문 사장

국내외 부동산시장을 종횡무진하며 왕성한 투자활동을 벌이는 자산운용사가 있다. 최창훈 사장이 이끄는 미래에셋맵스자산운용 부동산투자부문이다.

지난해 미래에셋맵스가 주도한 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)는 서울 신도림 복합쇼핑몰 디크브시티를 8000억원에 인수했다. 작년 11월 말에는 서울 을지로2가에 있는 프라임급 오피스빌딩 인수를 3300억원에 마무리지었다. 연면적 13만2200㎡에 달해 강북 도심에서 미래에셋센터원빌딩에 이어 두번째로 규모가 크다.

미래에셋맵스는 공모와 사모 펀드를 포함, 10여개의 부동산 펀드를 운용한다. 지난달 31일 펀드평가사 제로인 기준 부동산펀드 순자산 규모는 2조7000억원. 대출을 포함한 실제 운용자산 가치는 10조원을 넘는다.

2004년 자산운용 업계 최초로 부동산펀드(맵스프런티어부동산1호)를 출시한 이래 주로 오피스빌딩 매입 목적의 임대형 부동산펀드에 주력한 결과 이 시장 ‘키 플레이어’란 수식어가 따라다닌다.

최 사장은 <건설경제>와 인터뷰에서 국내 오피스빌딩 시장이 한계에 이르렀다고 보고 포트폴리오 운용전략에 변화를 가하고 있다고 밝혔다.

그는 “국내 오피스빌딩 시장이 두자릿수 수익을 내며 10년 가까이 높은 성장을 해왔다. 앞으로는 양극화로 갈 것이다. 우량 빌딩은 수요 증가에 힘입어 수익을 내겠지만 비우량빌딩은 공실률 문제가 대두될 것이다. 우량 빌딩도 옛날 만큼의 높은 수익없이 연 6%대 안정세를 유지할 것이다”고 진단했다.

최 사장은 이에 따라 성장성이 높은 상품으로 무게중심을 옮기고 있다고 설명했다. 바로 ‘호텔’과 ‘해외 부동산’분야다.

그는 “중국과 일본 관광객 유입이 증가하면서 서울 내 호텔 객실이 2만개 정도 부족하다. 비즈니스호텔 분야에 드라이브를 걸겠다. 프랜차이즈 호텔을 중저가에 운영하는 사업이나 리조트에도 관심이 있다”고 밝혔다.

미래에셋맵스는 이를 위해 당초 오피스빌딩 설립 목적으로 인허가를 받은 종로구 당주동 세종로 2지구를 최근 호텔 용도로 인허가를 변경했다. 미래에셋맵스가 주도하는 펀드는 옛 금강제화 부지인 이 자리에 지상 26층 객실 316실을 갖춘 6성급 호텔을 지을 계획이다. 호텔 운영업체로 현재 포시즌 등 유명 호텔체인과 협상을 벌이고 있다.

최 사장은 이와 함께 판교신도시 내 테크노밸리에도 비즈니스호텔 설립을 추진하고 있다. 미래에셋맵스의 아시아퍼시픽부동산펀드1호가 지분 85%를 투자해 사업비 1850억원 규모의 호텔을 지을 계획이다.

미래에셋맵스가 주력하는 또 다른 축은 해외 부동산시장이다. 해외 부동산투자는 환변동이나 정치리스크 등 위험요인이 많아 국민연금(NPS) 등 소수 기관만이 활동하는 무대다. 미래에셋맵스는 일찌감치 중국과 브라질에 진출해 높은 수익률을 올리며 운용실력을 검증받았다.

중국 상하이 푸동 핵심지역에 투자해 지난 2008년 운영에 들어간 상하이 미래에셋타워가 대표적인 상품이다. 부지를 매입하고 건물 선매입을 통해 개발한 이 빌딩은 글로벌기업이 입주하는 랜드마크 건물로 자리매김하며 100% 임대율을 보이고 있다. 지난 2006년 3000억원을 투자한 이 건물의 현 가치는 9000억원으로 3배 가까운 시세차익을 얻고 있다.

국내 자본 중 처음으로 브라질 상파울루 금융중심지 빌딩에 투자한 빌딩도 대박을 터뜨렸다. 1년 새 50%의 시세차익을 올리며 펀드에 투자한 기관투자자에 높은 수익을 안겨줬다.

최 사장은 “이젠 국내만 투자하는 게 리스크가 됐다”면서 “국내도 좋은 물건 계속 발굴해 나가겠지만 성장성있는 해외에서의 투자를 적극 늘리겠다”고 힘줘 말했다.

미래에셋맵스가 해외부동산에서 두각을 나타낼 수 있었던 데는 인력과 해외사무소 등에 투자를 아끼지 않았기 때문이다. 　미래에셋맵스의 부동산 관련 전문인력은 37명이다. 부동산투자 및 자산관리 28명, 리스크관리 및 컴플라이언스 9명이다.

이는 국내 부동산펀드 운용사 가운데 최대 규모다. 홍콩, 상하이, 브라질 등에 사무소를 설립하고 현지 부동산 시장에 대한 리서치를 하면서 국내와 수시로 정보를 공유하고 있다.

그는 “미국 등 선진시장의 오피스빌딩 전망을 밝지 않고, 신흥시장 중에서 중국은 이미 많이 올랐다. 2014년 월드컵과 2016년 올림픽이 예정돼 있는 브라질은 경제 성장세에 힘입어 사무실 임차 수요가 많아 높은 수익률이 기대된다”고 덧붙였다.

최 대표는 최근 브라질에서 두번째 투자 기회를 잡았다. 이번엔 개인투자자에게도 기회를 주기 위해 공모로 조성한다.

‘브라질월지급식 부동산 공모 펀드’를 내놓고 17일까지 800억원을 모집하고 있다. 이 상품은 브라질 상파울루 중심업무지구에 위치한 호세베라 타워 2개동에 투자한다. 임대를 100% 완료한데다 기대수익률이 연 8%로 높아 목표액 달성은 무난하다는 게 최 대표의 설명이다.

그는 안정성과 인플레이션 헤지 기능을 부동산펀드의 최대 장점으로 꼽았다. 최 사장은 “주식은 변동성과 위험성이 크다. 그 대안이 헤지펀드와 실물형펀드다. 미래에셋맵스가 추구하는 부동산펀드는 우량 임차인이 100% 차 있는 실물 건물만 골라 투자해 안정성을 꾀한다. 임대료가 오르기 때문에 인플레이션에 대한 자동 헤지가 된다. 건물 매각 때는 시세차익을 기대할 수 있는 것도 부동산펀드의 매력”이라고 강조했다.

원정호기자won@