돈몰리는 부동산펀드, 빛과 그림자 2012-02-02 sbs cnbc

최근 주택시장은 침체에 빠지고 주식시장은 변동성이 심한 가운데 부동산에 간접투자하는 부동산 펀드에 돈이 몰리고 있다. 최근 바뀌고 있는 부동산 펀드 트렌드에 대해 살펴보도록 하겠다.

 

Q. 현재 우리나라 부동산 시장 규모는?
└금융투자협회 자료에 따르면, 지난 1월말 기준으로 부동산펀드는 총343개이며, 펀드의 순자산 규모는 16조5천억원에 육박하고 있다. 2008년 9월 금융위기 전까지만 해도 부동산펀드 규모는 8조원에 불과하던 것이 금융위기 이후 4년 남짓한 시간 동안 두 배 가까이 성장했다. 

 

Q. 금융위기 이후 부동산 펀드로 자금이 몰리는 이유는?
└부동산시장이 과거처럼 무차별하게 오르는 대세 상승이 끝나면서, 부동산 유형별로 차별화된 움직임을 보이는데 원인이 있다. 예를 들어 금융위기 이후 주택시장 침체 속에 고급사무실 등 일부 수익성 부동산은 안정적인 수익을 내고 있다. 하지만 수익성 부동산투자는 거액의 자금이 필요하기 때문에 개인들은 부동산펀드와 같은 간접투자상품을 활용해 투자할 수 밖에 없다. 그리고 연기금, 공제회, 보험사 등 기관투자가들이 마땅한 투자처를 찾지 못한 장기투자자들이 대안투자로 선호하기 때문이다. 이런 상황에서 부동산펀드의 평균 운용수익률이 6% 이상이기 때문에 기관들이 채권보다 선호하고 있다.

 

Q. 기관투자가 많다면 공모보다는 사모 중심 투자인가?
└그렇다. 금융투자협회에 따르면, 지난 1월말 기준 설정된 펀드 343개 중 97%에 해당하는 335개가 사모펀드이다. 순자산 총액을 살펴봐도, 전체 순자산의 94% 넘는 15조6천억원이 사모로 나타났다. 운용사 입장에서는 공모펀드는 비용도 많이 들고 사후관리도 복잡한데 반해 몇몇 기관투자가들을 대상으로 투자자금을 모집하는 사모형태가 아무래도 자금 모집과 관리가 용이하다는 장점이 있다. 그렇다 보니 간혹 공모부동산펀드가 출시될 때 마다 인기리에 판매되고 있다.
 

Q. 어떤 상품에 주로 투자하는가?
└과거에는 투자대상이 도심 오피스텔에 집중되어 있었는데 점점 투자대상이 다양해 지고 있다. 특히 한류로 인해 아시아 관광객 특수를 누리는 서울 명동 쇼핑몰이나 강북지역 호텔에 투자하는 펀드들이 조성되면서 주목을 받고있다. 계속해서 한류 관광객이 늘어나면 이들이 주로 몰리는 강북 고궁 인근 호텔 공급이 부족해지고 명동지역 쇼핑몰의 임대수익은 높아질 수 밖에 없기 때문이다. 하지만 부동산펀드 자산규모는 계속해서 늘어나는데 반해 국내에 투자할 수 있는 물건이 그리 많지 않아 해외부동산에 투자하는 펀드가 출시되기도 한다. 

 

Q. 부동산 펀드도 월지급식펀드로 나온다고 하던데?
└최근 고령화 추세에 발맞춰 월지급식 펀드 성격의 상품이 나오고 있다. 부동산에서 나오는 월 임대료로 안정적인 배당을 줄 수 있기 때문에 매달 분배금을 지급하는 월지급식 펀드의 성격과 맞아 떨어진다. 일본의 경우에는 부동산에 투자하는 월지급식펀드가 상당수 출시되었으나, 우리나라는 아직은 시작단계에 있다.

 

Q. 최근 퇴직연금 부동산 투자 허용안도 나오는데? 
└지난해 말을 기준으로 퇴직연금의 운용 규모가 거의 50조에 육박하는 것으로 나타났다. 그런데 퇴직연금 자산의 92% 이상이 원리금 보장상품에 투자되어 있어 자칫 물가상승률도 따라가지 못할 위험이 있다.

 

현재 퇴직연금제도 하에서는 부동산 직접투자는 불가능하다. 그리고 근로자가 운용책임을 지는 확정기여형에서는 부동산펀드에 투자가 불가능합니다. 다만 확정급여형의 경우 총자산의 50% 이하로 부동산에 투자하는 것은 가능하다.

Q. 부동산펀드, 한번 투자하면 중도에 자금을 찾아 수 없다는데?
└그렇다. 부동산펀드는 중도에 자금을 찾아 쓸 수 없는 폐쇄형이다. 하지만 공모 부동산펀드는 설정일로부터 90일 이내에 주식시장에 상장하도록 되어있어, 투자자들간에 거래를 통해 유동성을 확보할 수 있다. 다만 일반 주식처럼 그리 활발하게 거래가 되지 않다 보니, 갑자기 자금이 필요할 경우에는 싼 가격으로 매도해야 하는 문제가 있다.

 

Q. 주식시장 거래가와 펀드 투자 실제 부동산 가격 사이 격차?
└부동산의 그 특성상 개별성을 갖기 때문에 거래가 이루어지기 전에 공정가격을 평가하기란 쉽지 않다. 따라서 주식시장에서 거래되는 가격과 부동산 가격이 일치하지 않는 경우가 많다. 펀드 만기가 많이 남았을 때는 주식 가격이 저평가되다가 만기가 다가올수록 가격이 정상화되는 경우가 많았다. 펀드를 청산하기 위해 투자대상 부동산을 매도계약을 체결하면서 정확한 시장가격을 알 수 있기 때문이다.

 

Q. 투자할 때 대상 부동산이 무엇인지 알 수 있나?
└일반적으로 투자대상 부동산을 공시한 다음 자금을 모집하는 펀드도 있고, 일단 먼저 자금을 모집한 다음 투자대상 부동산을 찾아 투자하는 방법도 있다. 대표적으로 경공매펀드가 여기에 해당한다.

 

Q. 그 밖에 부동산 펀드에 투자할 때 주의해야 할 점은?
└일단 공시된 자료와 운용사의 신뢰성을 꼼꼼히 따져야 할 것이다. 그리고 투자대상 부동산이 무엇인지 정확히 알고 투자하는 것이 중요하다. 특히 오피스 물건은 차별성이 너무 심각하므로 공급을 꼭 챙겨봐야 할 것이다. 해외부동산에 투자하는 펀드의 경우에는 환율 변동에 따른 리스크가 있는지도 검토해 봐야 할 것이다.

 

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