장위3구역
현 황
○ 위 치 : 장위3동 305번지 일대(면적 : 66,011㎡)
○ 토지등소유자수 : 472
○ 추진위원장 : 이보연(981-4213)
○ 사무실주소 : 성북구 장위동 70-35
사업계획
- 규 모 : 지하2층/지상29층, 13개동, 1,078세대(임대 184세대 포함)
- 건축면적 : 7,608.27㎡
- 용적률 산정용 연면적 : 121,134.59㎡
- 건 폐 율 : 14.44%
- 용 적 률 : 229.94%
-
추진사항
- 2004. 09. 10 : 추진위승인- 2006. 10. 19 : 재정비촉진지구 지정고시(서울시고시 제2006-357호)
- 2008. 04. 03 : 장위재정비촉진계획 결정·고시(서울시고시 제2008-111호)
- 2012. 10. 29 : 추진위변경승인
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하반기 분야별 전망③재건축·재개발
황의영 기자 2015/06/24
서울특별시 성북구 장위동 301
도로명주소 서울특별시 성북구 한천로101길 59 번동시장
장위3구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회 :: 재개발·재건축 ...
장위3구역 주택재개발정비사업 조합설립추진위원회. http://cleanup.seoul.go.kr/
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서울 강북 재개발 지역에도 수요자들이 몰리고 있다. 북아현뉴타운·장위뉴타운 등 침체를 겪었던 사업장이 잇따라 분양 흥행에 성공
올 상반기 재건축·재개발 시장 성적표는 '맑음'이었다. 전반적으로 사업 진행 속도가 빨라졌고 긴 침체 국면에 빠졌던 사업이 곳곳에서 재개됐다. 일반분양에 들어간 단지들은 양호한 청약 성적을 거뒀다. 주택시장이 본격적으로 기지개를 켠 데다 정부의 잇단 규제 완화책으로 재개발·재건축 시장 여건이 좋아지면서다.
하반기 시장은 어떻게 움직일까. 결론부터 말하면 상반기와 비슷한 흐름을 보일 것으로 전망된다. 주택시장 호조세가 이어지는 등 상반기와 시장 상황이 크게 다르지 않을 것으로 예상되기 떄문이다.
부동산 전문가들은 "상반기는 재건축 사업이 활발했다고 한다면 하반기는 재개발 시장의 움직임이 두드러질 것"이라고 내다봤다. 다만 지역·단지별 온도차는 클 전망이다.
"상반기와 비슷한 흐름 보일 것"
재건축 시장은 지난해 말 정부가 관련 규제를 잇따라 푼 이후 회복 조짐을 보였다. 대표적인 게 '부동산 3법'이다. 재건축으로 번 돈을 환수해 가는 초과이익 환수제를 2017년까지 유예하고, 보유한 주택 수만큼 새 아파트를 받을 수 있게 했다.
민간택지는 분양가 상한제 대상에서 제외해 재건축 단지의 사업성을 개선했다. 일반분양 분양가를 올려 조합원 수익을 늘릴 수 있게 된 것이다. 실제로 지난 4월 민간택지 내 분양가 상한제가 폐지되자 가락시영·개포주공 같은 재건축 단지는 분양가 인상을 검토하고 있다.
시장이 살아나면서 재건축 아파트값도 올랐다. 부동산114에 따르면 상반기 서울 재건축 아파트값은 평균 3.7% 올랐다. '강남 4구'인 강동(4.9%), 서초(4.1%), 송파(3.7%), 강남(3.6%) 등이 강세를 보였다. 집값이 많이 오른 단지를 살펴보면 시공사 선정, 관리처분계획 인가 등 사업추진에 속도를 내고 있다는 공통점이 있다.
6월로 접어들면서 중동호흡기증후군(MERS·메르스) 여파에 분위기가 시들해지긴 했지만, 전체 흐름을 보면 거래가 살아났고 가격도 오름세를 보였다.
하반기에도 현재의 가격 안정세를 유지하면서 단지별 호재에 따라 가격 등락을 반복할 것으로 보인다. 지난 5월 말부터 재건축 연한이 40년에서 30년으로 단축되고 저금리 기조가 이어지고 있어 투자심리는 괜찮다.
전문가들은 서울 강남 재건축을 유망 단지로 꼽는다. 시공사 선정을 준비 중인 서초구 반포주공1단지를 비롯해 일반분양을 앞둔 가락시영, 개포주공 등이 주목받고 있다. 주택 수요가 많고 사업성이 좋은 편이어서다.
재개발 시장 전망도 긍정적인 편이다. 규제 완화와 저금리 등의 영향으로 주택시장이 활기를 띠면서 서울 강북 재개발 지역에도 수요자들이 몰리고 있다. 북아현뉴타운·장위뉴타운 등 침체를 겪었던 사업장이 잇따라 분양 흥행에 성공한 것이 그 예다.
최근 서울시가 출구전략(주민들이 원하면 사업 해제)에 속도를 내면서 사업을 접지 않고 순항하는 구역의 희소성이 커졌다. 특히 사업 속도가 빠르고 입지여건이 괜찮은 곳은 투자 수요가 많을 것으로 예상된다.
재건축·재개발 컨설팅업체인 J&K도시정비의 백준 대표는 "연내 사업시행 인가를 받을 것으로 보이는 한남뉴타운 3구역 등이 관심을 끌 것"이라며 "관리처분을 준비 중이거나 인가를 받은 장위·상계뉴타운도 눈여겨 볼 만하다"고 말했다.
▲ 서울 강남권의 대표 재건축 단지인 강남구 개포주공 전경.
사업 속도·시공사 브랜드 확인해야
재건축·재개발 모두 투자의 승패는 사업 속도에 달려 있다. 사업이 불확실한 아파트나 구역보다 조합을 설립해 사업이 본궤도에 오른 곳이 낫다는 설명이다. 사업의 안정성이 높아야 가격이 오를 가능성이 커서다.
시공사를 선정한 단지의 경우 시공사의 브랜드 인지도가 높은지 여부도 확인해야 한다. 아파트 브랜드가 향후 아파트 값에 직접적인 영향을 주기 때문이다.
이들 사업은 이해관계가 워낙 첨예하다 보니 사업진행이 예상보다 더딜 수 있다는 점도 투자 때 고려해야 한다. 대개 조합설립 추진 시기부터 입주하는 시점까지 10년 이상 걸리기도 한다. 같은 지역에 있는 단지라 해도 사업 속도나 조합원 찬반 여론 등에 따라 사업성이 다른 만큼 꼼꼼히 따져보는 게 좋다.
이 때문에 단기 시세차익을 노리고 투자하다간 손해를 입을 수 있어 무리하게 대출을 받지 않는 선에서 장기적인 시각으로 접근하는 게 좋다고 전문가들은 조언한다.
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편집 06.22 (월) 09 : 45
> 뉴스 > 재정비소식
장위10 재개발조합, 분양을 위한 최적화 전략
소형:중형:대형=4:4:2…“정답=똘똘 뭉치기”
2012.07.19 20:10 입력 | 2012.07.19 22:51 수정
<서울 뉴타운 우수조합 탐방>
장위10 재개발조합은 조합원 및 일반분양을 위한 관리처분 전 단계인 사업시행인가를 위한 총회를 앞두고 있었다. 취재 협조 요청을 했지만, 조합은 9월 초에 총회를 앞둔 시점이어서 하루에 1시간도 업무에 바쁜 일정으로 스케쥴을 맞춘다는 것이 결코 쉬운 일이 아니었다.
장위뉴타운지역의 모범적인 조합을 운영하는 황윤희 조합장과의 취재는 그 만큼 특별했다. 취재를 요청했던 그 날도 행정기관에서 급한 업무를 마치고 약속시간을 조금 넘긴 시간에 조합 사무실에 들어오던 중이었다.
◆ 일반분양의 부담을 덜 수는 없나요?
“일반분양의 부담을 덜 수 있는 방법이 있나요?”라고 내가 취재 도중에 질문했다. 이런 질문이 나오게 된 배경은 최근 재건축재개발 현장의 핫 이슈가 일반분양의 부담이기 때문이다. 시공사들이 본계약을 머뭇거리는 핵심 쟁점의 해결책에 대해서 물은 것이다. 황 조합장은 개인적 소견으로서 답을 제시했다.
황 조합장은 장위동 전체 재개발연합회의 회장을 맡고 있고, 성북구청과 서울시 및 국토해양부에서도 그 영향력이 알려진 인물이다. 그 영향력이라고 하면 적극적인 민원 제기, 때에 맞는 정책에 대한 건의, 실무 담당자를 만나 충분한 정보 제공 등등이다. 황 조합장은 재개발 업계에서 굵직한 정책 변화에 영향을 미친 바 있다.
이번 취재 포인트는 장위10 재개발 조합이 건축할 ‘아파트의 미래 가치’에 있으므로 긴 설명은 생략한다. 서울시 박원순 시장과 면담, 국토해양부의 재개발 업계 간담회 등 중요한 행사에 황 조합장이 재개발 대표 자격으로 참석했고, 명확하고 분명하고 간단한 설명으로 재개발 정책에 커다란 변화를 준 것에 중요한 일을 했던 것은 사실이다.
◆ 4:4:2 전략으로 소형화 추세에 맞게!!
장위10 재개발 조합이 분양 전략을 위해 채택한 것은 4:4:2 전법이다. 본래 40%는 대형 평형이었다. 그러나, 장위10 재개발 조합 집행부는 소형 40%, 중형 40%, 대형 20%로 과감한 변화를 시도했다. 대형 20% 역시 조합원들의 여론조사를 통해서 반영된 것이다.
서대문구에서 최근 분양 실패가 있었다. 그 여파가 분양을 앞둔 타 조합들에게까지 영향을 미치고 있다. 반대파들이 ‘분양 실패=구역지정해제동의서’로 확대 및 과대 허위 광고를 하고 있다. 반대파로서 악성 루머에 불과한 주장들로 분석된다. 50% 구역지정 해제 동의서로 해제된 수원시 세류동 사건의 배후에 5~6인의 부자들(50억원대 규모)이 있는 것으로 알려져 있듯이 반대파들의 반대가 구역 전체의 이익은 아니기 때문이다.
장위10 재개발조합은 서대문구 사례와 전혀 다르다. 장위10 재개발 조합은 일반분양에 대해서 시공사 입찰 제안에서 유리한 고지를 선점했다. ‘일반분양분 100% 책임 분양, 일반분양으로 인한 미분양은 당사(대우건설)가 모두 책임지겠습니다’는 대우건설의 입찰 제안이 바로 그것이다.
시공사로서 책임분양에 자신이 있다는 뜻도 되고, 조합원들로서 미분양에 대한 부담이 없어진 것도 된다. 게다가 대우건설은 착공이후 ‘추가부담금 없는 확정 공사비’를 제안했다. ‘물가상승에 따른 공사비 인상없음, 지질조건에 따른 공사비 인상없음, 조합원수가 변경되어도 공사비 인상없음’이 명문화되어 있었다. 조합에서 시공사 입찰전에 매우 유리한 고지를 선점한 것은 시공사로부터 조합 집행부가 독립적 기능을 유지하기 위해 장위뉴타운에서 처음으로 실내건축CM 전문가와 긴밀한 정보협력을 통해서 업무를 추진한 결과였다.
시공사와의 계약은 그 내용에 따라 공사비와 직접적 상관이 있다. 장위10 재개발조합은 시공사의 입찰에서 ‘유니트 마감재 및 시설물 최소기준’의 구체적인 표를 작성해서 입찰조건을 받았다. 특히 발코니확장(거실+침실1개소), 안방을 포함한 침실 붙박이장3개소 설치, 현관바닥 천연대리석 등등 100여 가지가 넘는 마감재 기준이 이미 정해져 있다.
또 본(변경)계약시 공사비 추가로 이어지는 매립폐기물 및 오염토 처리비용, 주민커뮤니티시설 공사비(휘트니스센터, 골프연습장, 스파시설, 정보문화시설 및 인테리어 집기비품일체 포함), 외벽(5층) 화강석마감, 주현관 엘리베이터홀(화강석+대리석), 난간대 없는 베란다 창호특화 (로이 유리), 홈네트워크 통신AA등급기준, 세대 무선통신 등 다양한 시설의 기준을 포함하였다. 성북지역에서 유일하게 쓰레기 집하시설을 도입하여 환경친화적인 단지에 심혈을 기울인 집행부의 노력도 엿보였다. ‘시공사에서 알아서 좋은 것들을 해주겠지’하면서 시설 및 마감재 기준을 설정하지 않아 모델하우스 축조 및 입주 시 입주자대표회의로부터 물매를 맞는 재개발조합들의 문제점을 사전에 방지한 것이다. 즉, CM기법을 도입해 모델하우스 마감재를 기준으로 입주시 모델하우스 마감재와 동격 또는 그 이상의 트렌드 업(up)의 혜택을 받게 된 것이다.
◆ 용적률 20% 상승에 번쩍 손들다
장위10 재개발조합은 용적률 20% 국토부 정책의 혜택을 받은 곳이다. 실제로 받은 용적률 혜택은 28.2%나 된다. 일반분양분 364세대가 증가했다. 조합원 숫자는 650세대다. 기존에 1462세대에서 1826세대로 늘어났다. 조합원 숫자 대비 3배가 넘는 세대수를 건립하는 것이다. 비례율은 126.29%로서 조합의 수익성이 꽤 높은 곳이다. 성북구청 인가위원회에서도 심의위원들이 “이 조합은 수익성이 126%나 된다. 수익성이 높다”고 결론을 내린 지역이다.
황 윤희 조합장과 조합 집행부는 2009년 10월 즈음 서울시의 시프트(shift)를 비롯해 용적률 상향 정책에 대한 조합의 실질적 혜택을 면밀히 검토했다. 조합원 전체의 이익이 걸려있는 문제였으므로 행정기관의 구호성 주택 정책을 무작정 적용할 수는 없었던 것이다. 2010년 2월 즈음 내린 결론은 장위10재개발조합의 경우, 시프트로 인한 조합의 혜택이 거의 없다는 것이다. 당시 설계업체와 수많은 회의를 통해서 황 조합장은 설계의 상당한 실력을 얻게 됐다.
서울시는 성북구청에서 “용적률 20% 상향 주택 정책”을 2010년 3월 발표한 적이 있다. 그때 공청회에 황 조합장도 참석했다. 서울시 주택 정책관이 “이 주택 정책을 적용할 조합이 있습니까?”라고 물었고, 황 조합장만 손을 번쩍 들었다고 한다. 6개월간 설계교육을 받은 효과가 그날 드러난 것이다. 이처럼 장위10재개발조합은 실질적 혜택을 중심으로 진행된 곳이다
◆ ‘똘똘 뭉치기’가 정답이다.
반대파들은 ‘서울시의 구역지정 해제 동의서 정책’을 마치 조합원들에게 이익이 있는 것처럼 포장해서 과대 광고한다. 천편일률적으로 똑같은 방식으로 반대파는 ‘감언이설’로 구역해제 동의서를 징구한다. 구역이 해제된 후 발생하는 매몰비용 처리에 대한 전체 조합원의 책임은 함구한다.
매몰비용보다 심각한 것은 ‘집값 추락’이다. 부동산 침체기로 인해 집값이 상당히 떨어져 있는데, 재개발의 기대효과까지 빠진다면 집값은 바닥밑으로 떨어질 확률이 높다. 매몰비용보다 더 심각한 위험이 바로 이것이다. 구역이 해제된 후 발생할 이러한 재산 손해는 누가 책임질 것인가? 집값 떨어졌다고 행정기관이 다시 구역 지정을 해주는 것은 결코 아니다.
성수구역에서 정비구역에 포함됐을 때 5억원 5천만원 이상 가격이 치솟던 L아파트가 구역 해제를 원해서 구역에서 배제함과 동시에 2억5천만원대로 가격이 떨어진 것은 재개발 효과의 중요성을 보여준다. L아파트는 다시 정비구역에 포함되길 원했지만, 받아들여지지 않았다.
현금 청산자가 너무 많아지면 시공사의 분양 부담이 커져서 재개발 사업 속도에 영향을 줄 수도 있다. 장위10재개발조합의 경우, 다른 조합과 비교해볼 때 사업성이 상당히 좋다. 특히 건축설계부터 실내건축CM을 도입하여 타 단지에서 볼 수 없는 단위세대 내부평면의 특화(동선 및 수납공간 확충)와 주민공동시설인 편의시설 특화가 눈길을 끈다. 일반분양의 소형화 전략도 시공사의 부담을 상당히 줄게 했다.
최근 경기도 일대에서 분양신청을 하고서도 대형평형의 미분양사태로 사업이 멈춘 현장이 여러 곳 있다. 조합원들의 현금 청산자가 40%를 넘어선 것이 그 이유다. 결국 그 조합은 사업이 멈췄다. 재개발 사업의 성공 여부는 결국 조합원들의 일치단결에 있음을 보여주는 중요한 선례였다.
장위10구역조합은 “단지내에 경로당, 운동시설, 공원, 도서관 등 사회복지시설과 구역내 장위초등학교의 체육관, 수영장, 대운동장과 연계해 집과 학교가 하나로 어우러지는 안심, 안전을 도입한 공동체 문화를 형성하고 특히, 입주민의 화합을 위한 북까페와 자녀교육에 도움이될 수 있는 영어마을을 계획 하는 등 커뮤니티 공간을 확충해 주거 환경을 타단지와 차별화하고, 주거중심, 보행중심의 녹색타운을 계획적으로 도입해 21세기형 강북뉴타운의 성공 모델로 급부상하고 있다.
장창훈 기자 mustcan@rknews.co.kr
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장위뉴타운 현장을 가보니…
기사승인 2013.04.24 16:30:04
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- 사업 10년 불구 지지부진… 15곳 중 13곳 실태조사중
장위8, 기반시설 분담률 높아 타 구역과 형평성 논란
1구역 실태조사 대상서 제외… 5구역은 사업에 진전
서울시 뉴타운 중에서 가장 큰 규모를 자랑하는 장위뉴타운이 부동산경기 침체와 실태조사로 재개발·재건축사업 추진에 몸살을 앓고 있다. 더불어 지자체의 안일한 탁상행정으로 사업이 주춤거리고 있다. 장위 재정비촉진지구는 186만7천756.6㎡의 면적으로 노후·불량 주택비율이 63%를 차지하는 대표적인 낙후지역이다. 이에 따라 지난 2006년 10월 재정비촉진지구 시범지구로 선정돼 현재 15개 구역 가운데 13구역을 제외한 14개 구역이 추진위·조합이 설립돼 사업을 진행하고 있다. 이중 12개 구역은 조합이 설립돼 이미 사업시행인가를 받았거나 앞두고 있지만 2개 구역은 아직 추진위 단계에 머물러 있다. 또 장위1·5구역을 제외한 13개 구역은 실태조사 구역으로 포함됐다. 이번 실태조사에 대해 추진주체들은 강한 불만을 나타냈다. 개략적인 추정분담금 산정은 주민들의 갈등과 혼란만 가중시킨다는 것이다. 실태조사 결과는 각 구역별로 빠르면 이번 달에서 오는 10월 중으로 나올 예정이다.
▲사업 지지부진한 구역은 장위3·8구역=장위뉴타운 내에서 아직까지 조합이 설립되지 않은 구역은 장위3구역 등이다. 이와 함께 장위8구역 등은 조합이 설립됐지만 기반시설부담 문제와 주민갈등이 심해 사업추진이 어려운 상태다. 현재 조합장 임기가 만료됐지만 조합장 및 임원선출을 하지 않아 구청에서 행정명령이 내려진 상황이다. 오는 5월 초까지 총회를 열지 않으면 조합업무정지 등의 처분이 내려지게 된다.
우선 장위3구역(위원장 이보연)은 지난 2004년 추진위원회 승인을 받았지만 약 10년이 다 돼가도록 아직까지 추진위 단계에 머물러 있다. 이 구역은 뉴타운으로 지정되기 이전에 대명종합건설에서 지분을 구입한 것으로 알려졌다.
이에 따라 토지등소유자 자격이 주어져 직원 명의로 약 30% 동의율을 가지고 있는 것으로 나타났다. 하지만 추진위와 대명종합건설이 사업방향에 대한 합의점을 찾지 못해 사업이 지지부진한 것으로 나타났다.
구 관계자에 따르면 “3구역은 현재 주민들과 대명건설이 사업주도권 문제로 갈등을 빚고 있다”며 “조합설립인가를 받기 위한 동의율 75%를 충족하는 것이 어려운 상황”이라고 말했다.
장위8구역(조합장 김상중)은 기반시설분담 문제로 어려움을 겪고 있다. 기반시설 분담률이 높아 사업성이 떨어진다는 것이다. 실제로 기반시설분담률이 14.63%로 인근 장위1구역(10.12%)과 장위9구역(11.96%)보다 높다.
조합 관계자는 “우리구역 안에 남령역사공원이 들어가 있어 분담률이 높다”며 “지자체에서 용적률을 상향해주는 등의 혜택을 줘야한다”고 말했다.
또 이 구역은 작년 8월 조합장 임기가 만료돼 임원선출 총회를 하려 했으나 같은 시기 실태조사로 총회를 연기한 바 있다. 향후 지자체의 의견을 수립해 최대한 빨리 총회를 개최한다는 계획이다.
▲장위1·4·5·7구역 사업에 진전=장위뉴타운에서 사업에 진전을 보이고 있는 구역들은 장위1·4·5·7구역으로 나타났다.
우선 장위1구역(조합장 박영환)은 지난 2009년 7월 사업시행인가를 받았다. 이 구역은 현재 사업계획변경인가를 위해 시에 건축심의가 올라가 있는 상태다. 변경되는 내용에 따르면 용적률 20%p가 상향돼 기존 용적률 230%에서 약 250%로 상향된다. 또 부동산침체로 인기 없는 대형평형을 줄이고 소형평형을 늘리는 내용이 포함됐다. 조합에서는 올해 말쯤 관리처분인가를 받을 것으로 내다봤다.
이와 함께 주민 10%이상의 동의로 실태조사를 신청했지만 이미 분양신청까지 마친 상황이라 구청장의 재량으로 실태조사 대상구역에는 포함되지 않았다.
장위4구역(조합장 김용진)의 경우 조만간 사업시행인가를 받을 것으로 보인다. 이미 지난 3월 21일부터 이달 5일까지 사업시행인가 공람을 마쳤다. 조합에서는 사업성도 양호한 것으로 평가하고 있다. 실제로 들어서게 될 약 2천500가구(임대 포함)에서 조합원 수 1천170여가구를 빼더라도 1천여가구 정도가 일반분양분으로 남는다.
장위5구역(조합장 김성동)은 지난 11일 사업시행인가를 받으며 사업이 원만하게 진행되고 있다. 이 구역도 마찬가지로 사업성이 양호한 편이다. 향후 들어서게 될 1천560여가구(임대 포함)에서 조합원 분양분으로 약 610가구를 빼더라도 700여가구가 일반분양으로 남기 때문이다. 현재 조합장 임기가 만료돼 임원선출총회를 앞두고 있다.
김 조합장은 “우리구역은 일반분양분에 대한 미분양에 대한 걱정도 없다”며 “부동산경기가 활성화 되면 사업성도 더 좋아질 것”이라고 전망했다.
장위7구역(조합장 정효연)은 현재 주민들로부터 분양신청을 받고 있다. 이 구역은 지난 1월 사업시행인가를 받은 바 있다. 사업성도 1천500여가구에서 조합원분양분 약 600가구를 빼더라도 900여가구가 일반분양으로 남아 양호한 편이다.
정 조합장은 “부동산경기 침체만 벗어나면 사업성이 더 좋아질 것”이라며 “앞으로 사업을 잘 이끌어 나가겠다”고 다짐했다.
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개인사비 털어 추정분담금 산정했더니 이번엔 실태조사?
■ 장위15구역의 하소연
장위15구역(위원장 이신희)이 서울시 실태조사 구역으로 포함되며 사업진행이 지지부진한 상황이다. 이 구역은 지난 2010년 7월 서울시 공공관리 시범지역으로 선정된 바 있다. 이때까지만 해도 시는 빨리 사업을 진행할 수 있고 사업비용을 약 1억원씩 줄여주겠다고 선전했다.
이에 따라 지난 2012년 조합설립인가를 받기 위한 75%의 동의율을 채우기 위해 약 72%의 동의율을 받으며 조합 단계로 넘어가는 듯 했다. 하지만 상황은 달랐다. 공공관리가 시행됨에 따라 구에서 개략적인 추정분담금을 산정해 주민들에게 통보하라고 한 것이다.
결국 추진위는 사업비용이 없어 개인 사비를 털어 지난 2012년 3월 시가 추천해준 2개의 감정평가 업체를 통해 추정분담금 산정에 나섰다. 이후 3번의 보완사항을 거쳐 지난 2012년 8월 추정분담금 산정을 완료했다. 하지만 이 위원장은 억울함을 호소하고 있다. 이번 시의 실태조사 구역으로 포함된 것이다.
이 위원장은 시 관계자를 만나 내용을 설명했고, 실태조사는 구청장의 재량권이므로 구청에 실태조사 구역에서 빼달라는 요청을 하라는 답변을 들었다. 하지만 구는 시에서 통보받은 바 없다는 이유로 실태조사 구역에서 제외시켜 주기가 어렵다는 입장이다. 분양신청까지 마감해 구청장 재량권으로 실태조사 구역에서 제외된 장위1구역과는 대조적인 상황이다. 이와 함께 위원장의 임기가 만료돼 구에서 임원선출 총회를 하라는 행정명령이 내려진 상태로 5월 초까지 총회를 열지 않으면 업무정지 등의 처분이 내려지게 된다.
이 위원장은 “구의 행정명령은 적반하장”이라며 “지자체의 횡포로 사업이 지체되고 사업비용만 늘어나게 됐다”고 억울함을 호소했다. 이어 “지자체에서 총회를 할 수 있는 여건을 만들어줘야 할 것”이라고 덧붙였다.
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실태조사로 사업 악영향
주민들 혼란만 가중시켜
■ 13개 구역 실태조사
장위뉴타운사업이 서울시의 실태조사 구역으로 각 구역들이 대거 포함됨에 따라 주춤거리고 있다.
이번 실태조사에 포함된 구역은 추진주체가 결성돼 사업을 진행하고 있는 구역 중 장위1·5구역을 제외한 나머지 구역들이다.
이에 대해 추진주체들은 시의 실태조사를 비판하고 나섰다. 실태조사로 확정되지 않은 개략적인 추정분담금을 주민들에게 통보하게 되면 주민들의 혼란만 가중시킨다는 입장이다. 또 사업에 악영향만 끼친다는 것이 추진주체들의 설명이다. 실태조사로 인해 사업이 지체되면 그만큼 사업비용이 증가한다는 것이다.
실제로 장위8구역은 지난해 8월 조합장 임기가 만료돼 임원선출 총회를 개최할 예정이었으나 실태조사구역에 포함돼 총회가 연기된 상태다.
장위4구역 김용진 조합장은 “재개발사업은 시간이 곧 사업비용”이라며 “소수의 주민들로 인해 다수의 주민들이 찬성한 사업이 지체될 수 있다”고 비판했다.
이와 함께 실태조사를 실시하기 이전에 매몰비용에 대한 문제 해결이 우선이라는 입장도 나왔다. 만약 구역이 해제될 경우 매몰비용을 처리할 만한 법적인 조항이 없고, 매몰비용에 대한 심각성을 주민들이 잘 인식하지 못하고 있다는 것이다.
장위7구역 정효연 조합장은 “클린업시스템에 개략적인 추정분담금을 산정해 주민들에게 알리듯이 매몰비용도 주민들이 알 수 있도록 공개해야 한다”며 “만약 구역이 해제된다면 주민들도 매몰비용으로부터 자유로울 수 없다”고 말했다.
현행 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조의2제4항에 따르면 “추진위원회 승인이 취소된 경우 시·도지사 또는 시장·군수는 해당 추진위원회가 사용한 비용의 일부를 대통령령으로 정하는 범위에서 시·도조례로 정하는 바에 따라 보조할 수 있다”고 명시돼 있다.
시에 따르면 지난해 말 매몰비용에 대한 예산으로 확보해 놓은 지원비용이 약 39억원이다. 현재 서울시내 추진위원회가 구성된 구역은 약 260여 곳으로 사용된 사업비용은 약 1천억원에 달하는 것으로 추정된다. 매몰비용 지원 예산으로 편성된 39억원으로는 턱없이 부족하게 책정된 것이다.
이에 따라 추진주체들은 충분한 예산도 확보돼 있지 않은 상황에서 실시하는 실태조사는 추후 주민들의 부담만 가중시킬 수 있다는 입장이다.
더불어 조합이 설립된 곳에서의 매몰비용에 관한 지원 여부는 〈도정법〉에도 구체적으로 명시돼 있지 않다.
정 조합장은 “실태조사는 추진주체가 없거나 조합설립인가를 받지 않은 구역에서만 진행돼야 하는 것”이라며 “사업시행인가를 받은 상태에서 굳이 실태조사를 해야 하는 것인지 의문이다”고 말했다.
한편, 성북구청은 이번 주민들의 궁금증을 풀어주기 위한 ‘뉴타운·재개발 실태조사 척척박사 콜센터’를 운영하는 등 실태조사에 만전을 기한다는 입장이다.
이혁기 기자 lhg@houzine.com
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