호텔투자펀드,새 트랜드 급부상..관광객 급감·난개발 따른 손실 우려도2012.2.27 머니

펀드매니저들이 호텔로 몰려가는 까닭은?

中·日 관광특수 등으로 호텔펀드 새 트랜드 급부상..관광객 급감·난

 

#.최근 A자산운용사의 펀드매니저는 아내와 한바탕 부부싸움을 했다. 펀드매니저의 잦은 호텔 출입이 발단이 됐다. 월말 카드대금이 평소보다 2배 이상 많게 나온 걸 수상히 여긴 아내가 사용내역을 조회해 보니 호텔 숙박비 명목으로 수차례에 걸쳐 수 십 만원씩 빠져나간 것. 펀드매니저는 호텔사업에 투자하는 부동산펀드를 만들기 위해 '현장조사'를 한 것인데, 이를 알 턱이 없는 아내에게 사실을 해명을 하느라 진땀을 빼야했다. 자산운용업계에 호텔펀드 '붐'이 일면서 이런 웃지 못 할 헤프닝이 벌어졌다. 과거에는 부동산펀드의 주요 투자처가 부동산PF(프로젝트파이낸싱), 오피스빌딩, 미분양아파트 등이었다면 최근에는 호텔이 새로운 트렌드로 급부상 중이다. ◇호텔 사업 뛰어든 운용사들=호텔펀드에 공을 들이면서 가장 발 빠르게 움직이고 있는 운용사는 미래에셋맵스자산운용이다. 이 운용사는 현재 경기 판교 상업중심지와 서울 광화문 옛 금강제화 부지, 용산역세권 등에서 호텔 개발사업을 추진하고 있다. 판교에는 이미 지하 6층, 지상 10층 등 총 16층(약 3만9669m²)규모의 비즈니스호텔을 짓고 있다. 준공 예정일은 2014년이며 총 투자 규모는 1800억원에 달한다. 공모 부동산펀드인 '맵스리얼티1'과 자기자본도 투입됐다. 호텔 위탁운영은 JW메리어트가 유력한 것으로 전해졌다. 광화문에는 6성급 최고급 관광호텔(약 6만2809m²)을 계획 중이다. 올 8월 착공 예정인 이 호텔은 총 투자규모가 5000억원 이상인 대규모 프로젝트. 휘트니스 센터 등 최고급 시설이 들어설 예정이다. 미래에셋맵스는 이 호텔 운영을 위해 만다린, 포시즌 등 글로벌 호텔사업자들과 협의 중이다. 용산역세권에도 최고급 관광호텔을 짓는다. 이를 위해 미래에셋맵스운용은 지난해 4월 용산역세권 자산관리위탁회(AMC)로부터 사업부지를 2318억원에 사들였다. 부동산 전문 운용사도 호텔 개발사업에 속속 뛰어들고 있다. 아시아자산운용은 경기도 화성시 반송동에 640억원을 투자해 고급 비즈니스호텔을 짓고 있다. 이 호텔은 내년 8월 준공될 예정이며 호텔신라가 처음으로 장기 마스터리스 계약을 체결했다. PS자산운용은 호텔펀드로 구로디지털단지역 인근에 들어설 비즈니스호텔 투자를 검토하고 있다. 이를 위해 지난해 시행사와 MOU(우선협상대상자)를 맺은 것으로 알려졌다. 이 밖에 신한BNPP자산운용, KTB자산운용, 노무라이화자산운용 등이 서울과 수도권을 중심으로 투자대상 호텔 및 부지를 물색하며 분주하게 움직이고 있다. ◇호텔펀드 뜨는 이유=자산운용사들이 너도나도 호텔펀드에 뛰어들고 있는 것은 중국과 일본 관광객이 급속도로 늘어나면서 관광숙박 시설 수요가 빠르게 증가하고 있기 때문이다. 한국관광공사에 따르면 지난해 외국인 입국자는 979만4000명으로 전년 대비 11.3% 증가했다. 이 중 일본인과 중국인이 각각 328만명, 222만명로 큰 비중을 차지했다. 외국인 입국자는 지난 2009년부터 매년 10% 이상 꾸준히 늘고 있다. 성준원 신한금융투자증권 연구원은 "당분간 일본인 관광객이 계속 늘 것으로 보이고, 중국 관광객 역시 GDP(국내총생산)가 매년 8~9%늘어나는 속도에 비례해 급증할 것"이라고 전망했다. 한 펀드매니저는 "중국계 관광객과 일본 관광객을 중심으로 연간 20% 이상씩 빠르게 늘고 있다"며 "호텔운용업계의 전망도 호텔 객실이 약 1만5000실에서 2만실 이상 부족해서 향후 10년간 수요 걱정은 없을 것으로 예상한다"고 귀띔했다. 서울시에 따르면 현재 역세권을 중심으로 40곳에서 6300여실 규모의 비즈니스호텔이 사업인가를 받아 건축 중에 있다. 여기에 높은 기대수익률도 호텔펀드의 매력으로 꼽힌다. 현재 업계에서는 예상하는 호텔펀드의 기대수익률은 최소 8%에서 최대 15% 이상이다. 한 부동산 펀드매니저는 "과거에 주목 받았던 오피스펀드는 현재 공급과잉으로 전망이 불투명하지만 호텔펀드는 상대적으로 수요가 높다"며 "운영수익 기준으로 호텔펀드의 기대수익률은 최고 15% 정도"라고 설명했다. ◇"고위험·고수익, 유행 쫓다간 낭패"=하지만 일각에선 쏠림현상과 난개발을 우려하는 목소리도 나온다. 수요가 뒷받침 된다 해도 공급되는 객실의 질이 떨어지거나 위치와 접근성이 좋지 않다면 낭패 보기 십상이라는 설명이다. 비즈니스호텔의 경우 운영 노하우에 따라 수익률이 천차만별이기 때문에 위탁 운영사 선정도 중요하다. 또 객실 대부분이 내수보다는 외국인 관광객에 의존하고 있는 만큼, 추후 국내 정세 불안정 등으로 관광산업이 타격을 받을 경우를 염두에 둬야 한다는 얘기도 있다. 한 운용업계 관계자는 "북한 관련 이슈로 코리아 디스카운트 요인들이 영향을 줄 수 있다"면서 "갑자기 관광객 수요가 줄어들 경우 수익률을 장담하지 못한다"고 우려했다. 그는 또 "영세 하거나 접근성이 떨어지는 등 난개발 된 호텔들은 수요가 뒷받침 되지 못하면 경쟁력을 쉽게 잃고 망가질 여지가 충분하다"고 덧붙였다. 호텔사업을 승인해 주고 있는 서울시 관계자는 "아파트를 지어 분양하면 3~4년이면 끝날 사업이지만 호텔의 경우는 초기 투자비용이 많은 반면 수익을 환수 하는 데는 길게 20~30년이 걸린다"고 설명했다. 그는 "수요에 맞춰 호텔 시설을 확충하는 것은 바람직하나 민간 사업자들이 장기적인 안목으로 접근하고 충분히 사업성을 따질 필요가 있다"고 지적했다.