새로 뜨는 부동산 아이템 ‘호텔’…여행사까지 호텔 사업 가세 2012.02.27

 

서울 시내 곳곳에서 호텔 공사가 한창이다. 오피스, 오피스텔 내부를 호텔로 전환하는가 하면, 기존 건물을 철거하고 그 자리에 호텔을 짓기도 한다. 서울시에 따르면 현재 관광숙박시설(호텔) 사업 승인을 마치고 착공에 들어간 곳만 40군데(총 6312실)에 달하는 것으로 나타났다. 이 중 올해 준공을 앞둔 곳이 24개다. 특1급부터 3급까지 등급도 다양하다. 서울시는 이들 호텔이 완공되면 객실 수는 3557실이 늘어나게 된다고 밝혔다. 내년, 내후년에도 각각 14개, 15개 호텔이 들어서면서 객실 수는 더욱더 증가할 것으로 내다봤다.

호텔업계에서는 이 정도 갖고는 늘어나는 외국인 관광객을 수용하기가 역부족이라고 전한다. 지난해 한국을 찾은 외국인 관광객은 979만명. 2005년 600만명 돌파 이후 5년 만에 1000만명 시대를 맞이할 정도로 외국인 관광객 수가 늘어나는데 호텔 공급은 여기에 못 미친다는 것이다. 전문가들은 당장 올해 100만명이 증가한 1100만명이 한국을 찾을 것으로 예상하고 있다. 지금도 숙박시설이 부족한 가운데, 늘어난 100만명을 수용하기 위해서는 이들이 3박씩 한다고 가정하면 1년에 300만실, 이를 365일로 나누면 8200실이 추가로 공급돼야 한다. 이는 예정된 공급 물량과 비교해 큰 차이가 있음을 알 수 있다. 호텔 부족 현상이 당분간 지속될 수밖에 없는 이유다.

최근 새롭게 생겨나는 호텔은 대부분 비즈니스호텔. 이는 최소한의 부대시설만 갖춘 중저가 호텔로 외국인 관광객을 공략하기 위한 상품이다. 국내에선 특급호텔 위주로 호텔 산업이 성장하다 보니 그간 비즈니스호텔 공급이 미약했던 건 사실이다. 외국에서 100달러를 주고도 편안하게 투숙하며 아침 식사까지 제공받을 수 있는 호텔이 국내엔 거의 없었다. 이제서야 정부에서도 비즈니스호텔 건립을 촉진하면서 각종 지원책을 내놓고 있다. 서울시도 단기간에 호텔 공급을 늘리기 위해 기존 건축물을 호텔로 전환할 경우 용적률 완화, 재산세 감면기간 연장 등의 혜택을 부여하고 있다. 지난해 6월부터 서울시가 운영하는 ‘관광호텔 건립지원센터’에 접수된 상담건수만 320건에 달한다.

1. 호텔 수주전에 뛰어든 건설업계
공사비 적지만 리스크 작은 게 장점

정부가 호텔 공급 확대에 열을 올리면서 수혜를 보는 건 다름 아닌 건설사다. 300실가량의 비즈니스호텔을 짓는 데 들어가는 공사비는 200억원가량이다. 금액이 크지는 않지만 안정적인 사업구조 때문에 건설사는 크게 신경 쓰지 않고 시공 부문만 맡으면 된다는 장점이 있다. 주택 경기가 위축된 상황에서 신규 사업을 찾고 있던 건설사로서는 비즈니스호텔이 일감 확보 차원에서 효자 노릇을 톡톡히 하는 셈이다. 호텔 공사에 뛰어든 모 건설업체 직원은 “호텔 개발 사업은 사업 초기에 호텔 운영 주체가 정해지고 재무적투자자(FI)가 결정되기 때문에 구조가 잘 짜여 있어 수익을 안정적으로 가져갈 수 있다. 대형 건설사 중에 호텔 사업에 안 뛰어든 건설사가 없을 정도다. 돈 되는 공사라면 다 하는 거라고 보면 된다”고 말했다.

호텔 개발 속도 내는 현대산업개발

오는 3월 서울 강남 한복판에 문을 여는 비즈니스호텔(288실)은 현대산업개발이 시공했다. 세계적인 호텔 체인업체인 프랑스 아코르(Accor)그룹의 브랜드 ‘머큐어(Mercure)’를 국내에 첫 도입한 사례로 유명해진 이 호텔은 2010년 1월 착공해 2년 만에 공사를 끝마치게 된다. 현대산업개발이 지은 호텔은 삼성동 파크하얏트 호텔에 이어 이번이 두 번째다. 이뿐 아니다. 지난해 말 현대산업개발은 종로 이비스호텔 공사를 따냈다. 객실 규모가 363실로 비즈니스호텔 중에서도 큰 편에 속한다. 공사비는 250억원이 들어가는 것으로 알려졌다. 내년 6월 준공 예정이다.

업계에서는 GS건설이 호텔 공사에 가장 공격적으로 뛰어들 거라는 소문이 공공연히 들린다. 이미 GS건설은 동대문에 173실 규모의 JW메리어트호텔을 짓고 있다. 공사비만 488억원이 투입된다. 내년 1월이면 이곳에 지하 6층, 지상 10층의 1급 호텔이 모습을 드러낼 전망이다. 시공능력평가순위 1위 현대건설도 호텔 공사에 관심을 갖는 건 마찬가지다. 현재 서울 을지로 인근에 들어서기로 한 호텔 공사를 현대건설에서 수주할 것이란 얘기가 나온다. KCC건설은 경기도 화성 동탄신도시, 신세계건설은 서울 명동과 서대문 인근의 호텔 공사를 수주했다.

건설사가 직접 호텔 개발에 나서려는 움직임도 포착된다. 한미글로벌은 을지로 1075㎡ 면적에 15층 규모 비즈니스호텔 개발사업을 준비하고 있다. 부지 매입은 거의 마무리됐고 올해 사업을 본격화해 준공되면 리츠 등에 통매각할 계획이다. 현대산업개발은 땅값이 비교적 저렴한 강북 지역을 중심으로 호텔 프로젝트를 검토 중이다. 현재까지 거론되는 지역은 종로, 신문로, 을지로 등이다. 홍석태 현대산업개발 건축영업2팀 대리는 “강남에선 3.3㎡당 1억원 이하로 떨어지지 않아 사업성이 없는 것으로 보고 강북 지역을 알아보고 있다. 강북에는 3.3㎡당 5000만~6000만원 정도 하면서 용적률 인센티브 받고 사업성이 어느 정도 있는 사업장이 몇 군데 있다”고 말했다.

2. 호텔투자로 불황 극복하는 여행업계
관광객 확보하려면 호텔은 필수　

“중국 여행사들이 하나같이 하는 얘기가 한국에 믿고 맡길 여행사가 없다는 거예요. 외국인 관광객을 전문적으로 취급하는 인바운드 여행사가 대부분 영세하거든요. 그나마 업계에서 이름이 알려진 하나투어, 모두투어에 의존하는 거죠. 이들 여행사는 인바운드 사업을 전문으로 하는 자회사를 두고 있거든요.” (성준원 신한금융투자 애널리스트)

해외로 나가는 국내 관광객보다는 국내로 들어오는 외국인 관광객이 많아지면서 국내 여행업계에서도 지각변동이 일어나고 있다. 이미 국내 여행객을 해외로 보내는 사업만으로는 답이 안 나오는 지경에 이르렀다. 당장 2011년 실적에서도 그대로 반영된다. 지난해 업계 1, 2위 업체인 하나투어, 모두투어는 매출이 소폭 늘었지만 영업이익은 각각 전년 대비 -18.6%, -9.2%가량 줄었다. 내국인 해외 관광만으로는 사세를 키울 수 없다고 판단한 여행사들이 인바운드 사업을 강화하고 나선 이유다.

여기에 꼭 필요한 것이 바로 숙박시설. 하나투어, 모두투어 등 비교적 규모가 큰 여행사는 국내 호텔과 제휴가 잘돼 있는 편이라 숙박시설을 구하는 데는 문제가 없지만 워낙 외국인 관광객이 몰려오는 상황에서는 가격 협상 측면에서 불리할 수밖에 없다. 직접 호텔을 운영하지 않으면 가격경쟁력은 그만큼 떨어지게 된다. 또 하나는 중국 여행사들이 국내 여행사와 제휴를 할 때 호텔을 갖고 있는지를 계약 전제조건 중 하나로 내세우는 것도 호텔 사업에 진출하게 된 배경이다. 업계에서는 여행사가 호텔을 갖고 있으면 중국인 관광객을 확보하는 데 유리하다고 전한다. 호텔업계 관계자는 “여행사가 호텔에 투자를 하는 건 외국인 관광객을 안정적으로 받아내기 위함이다. 호텔 운영 노하우를 체득해 직접 호텔 사업에 뛰어들 목적도 있는 것으로 본다”고 말했다.

지난 1월 하나투어는 자회사인 하나투어ITC(인바운드 전문업체)를 통해 신영자산개발과 합작법인을 설립하는 방식으로 호텔 사업에 진출했다. 서울 종로구 인사동에 위치한 관훈빌딩을 리모델링하기로 했다. 이 건물은 신영자산개발 소유인 것으로 알려졌다. 신영자산개발과는 각각 50억원씩 투자할 것을 합의해놓은 상태다. 현재 관훈빌딩 2층에 모델하우스가 전시돼 있다.

하나투어 측은 오는 4월부터 리모델링에 들어가 빠르면 9월 안에 260실 규모의 비즈니스호텔을 열 수 있을 것으로 보고 있다. 가칭 ‘하나시티호텔’이다. 송원선 하나투어 대리는 “권희석 하나투어 부회장이 하나투어ITC 대표직까지 맡게 됐다. 이는 앞으로 국내 여행, 호텔 사업에 신경을 쓰겠다는 의미다”라며 “이제는 해외가 아닌 국내 쪽으로 방향을 돌려 투자를 하려는 거다. 호텔을 직접 운영하면서 경험을 쌓을 계획”이라고 전했다.

모두투어는 서울 종로구 견지동에 위치한 천마빌딩을 비즈니스호텔로 리모델링할 계획이다. 예정 오픈 일자는 하나투어보다 빠른 8월 1일이다. 호텔명은 ‘아벤트리 종로 관광호텔’이다. 객실은 155실 규모. 모두투어 측은 이 정도 규모면 호텔 사업에 첫발을 떼는 데에 큰 부담은 없을 것이라고 전한다. 남수현 모두투어 팀장은 “인바운드 관광객을 받는 회사로서는 숙박시설을 스스로 갖춰놓을 필요가 있다는 사실을 깨달았다. 성수기 때 원활하게 돌아가기 위해서다”라고 말하면서도 “회사의 본질은 여행이다. 호텔은 여행을 하기 위한 부가적인 선택 사항 중 하나에 불과하다”고 했다.

호텔운영까지 욕심 내는 하나투어

 

 

서울 종로구 인사동에 소재한 관훈빌딩은 하나투어가 운영하는 ‘하나시티호텔’로 리모델링을 준비 중이다.

 

 

 

하나투어와 다른 점은 하나투어는 직접 여행사가 운영에 나서지만 모두투어는 2대 주주로서 의사결정에만 참여한다는 것이다. 운영은 호텔전문운영업체에 맡겼다. 반면 하나투어는 운영 노하우를 쌓아 국내뿐 아니라 해외로까지 진출한다는 계획을 갖고 있다. 성준원 애널리스트는 “중국인들이 동남아로도 관광을 많이 가는데 그곳에도 호텔이 부족하다. 하나투어는 홍콩, 싱가포르, 태국 등지의 호텔까지도 인수해 직접 운영하면서 중국인 관광객들을 선점하려고 할 것이다. 그 전 단계로 국내에서 테스트를 한다고 보면 된다”고 말했다.

3. 국내 특급호텔의 자존심 경쟁
비즈니스호텔은 신라가 독차지?

‘2013년 비즈니스호텔 3개 1000개실 목표’.

호텔신라가 비즈니스호텔 사업에 사활을 걸었다. 이부진 사장이 이끄는 호텔신라는 내년까지 강남 2곳, 강북 1곳에서 비즈니스호텔을 운영할 계획인 것으로 알려졌다. 우선 강남 역삼동에 위치한 KT 영동전화국 부지에 들어서는 비즈니스호텔을 호텔신라가 위탁 운영한다. 이 호텔은 객실 규모가 308실로 내년 12월 준공 예정이다. 서일호 호텔신라 과장은 “KT와 양해각서(MOU)를 체결했다”면서 “같은 비즈니스호텔이라도 저가형 호텔이 아닌 업스케일(up-scale)된 고급 비즈니스호텔을 선보일 예정이다”라고 말했다.

강북에서는 장충동 호텔 내 면세점 부지에 비즈니스호텔을 새로 짓는 방안이 유력해 보인다. 하지만 장충동 호텔 일대가 자연경관지구로 묶여 있어 맘대로 개발을 할 수 없는 상황이다. 호텔신라는 일단 중구청에 한국전통호텔을 지을 테니 건폐율을 30%에서 40%로 확대하고 층수를 3층(12m)에서 4층(16m)으로 높여달라고 요청해 놓았다.

중구청 도시계획팀 관계자는 “서울시 도시계획위원회 심의를 통과해야 되는데 위원회 내에서도 찬반이 엇갈려 진척이 되지 않고 있다. 장충동 일대 지역경제 활성화를 위해선 호텔 건립을 허용해주는 게 낫다”고 전했다.

삼성화재가 매입한 종로구 관훈동 대성산업 부지도 호텔로 개발될 가능성이 높아 보인다. 이곳은 인사동 특별계획구역에 속해 서울시가 직접 관할한다. 지구단위계획 절차에 의해 허용되는 시설로 인정된다면 서울시가 면적, 층수, 용도 등 구체적인 시설 계획을 결정하게 된다. 서울시 한옥문화과 관계자는 “아직 접수된 게 없어 어떤 식으로 개발될지는 확실치 않다”면서도 “이곳에 관광호텔이 들어오는 것으로 알고 있다”고 설명했다. 호텔업계 관계자는 “대성산업 부지에 호텔신라가 어떤 식으로든 들어올 것으로 본다. 비즈니스호텔에 면세점도 함께 들어올 가능성도 있다”고 전했다.

호텔신라가 대부분 위탁 운영 체제로 호텔 개수를 늘려가는 전략을 쓴다면 롯데는 철저하게 직영을 고수하는 모양새다. 롯데호텔이 비즈니스호텔 시장에 진출한 건 3년 전. 당시 특급호텔이 중저가 호텔 시장까지 진출한다며 비난의 목소리가 빗발쳤지만 롯데호텔은 사업성이 있다고 판단해 마포구 공덕동에 1호점을 열었다. 이 호텔이 바로 284실 규모의 ‘롯데시티호텔 마포’다. 입지가 좋아 객실점유율이 90%가 넘는다.

롯데호텔은 ‘롯데시티호텔 마포’를 시작으로 비즈니스호텔 시장에 본격적으로 진출했다.

롯데는 중저가 호텔도 직영만 고수

두 번째 비즈니스호텔은 지난해 12월 오픈한 ‘롯데시티호텔김포공항’이다. ‘롯데몰 김포공항’ 내 190실 규모의 비즈니스호텔을 건립했는데 투자액은 531억원이 들었다. 롯데호텔은 2015년까지 서울에 3~4개의 비즈니스호텔을 추가로 설립한다는 계획이다. 청량리 롯데백화점 인근에 250실, 서초 삼성사옥 뒤편에 300실, 명동 인근에 272실 규모의 비즈니스호텔을 지을 예정이다. 박민혁 롯데호텔 대리는 “외국계 유명 호텔들을 보면 보통 3~4개 브랜드를 같이 가져간다. 롯데호텔도 기존 디럭스급 호텔에 만족하지 않고 다양한 고객 서비스를 제공하기 위해 그 이상의 럭셔리급 호텔과 프리미엄 비즈니스호텔(특2급)까지 사업을 확대하고 있다”고 말했다.

이에 대해 호텔업계 관계자는 “신라·롯데호텔이 중저가 비즈니스호텔에 진출하면서도 업스케일, 프리미엄 등의 용어를 앞에 붙여 보다 수준 높은(upper middle) 호텔을 지향한다. 하지만 중요한 건 시장의 반응인 만큼 수요를 살피는 게 먼저다”라고 전했다.

4. 막 피어오른 호텔투자 리츠
운영 수익에 매각 차익까지

호텔이 안정적인 수입원으로 떠오르면서 부동산투자회사(리츠·REITs)가 몰리기 시작했다. 서울시 중구 을지로2가에 위치한 와이즈빌딩은 120실 규모의 비즈니스호텔로 탈바꿈했다. 이 호텔은 지난해 2월 영업인가를 받은 제이알제5호위탁관리리츠가 비즈니스호텔에 투자해 실제 운영 중인 첫 번째 사례다.

아직 운영은 하고 있지 않지만 호텔에 투자한 리츠는 4곳이 더 있다. 지난 11월 영업인가를 받은 아벤트리자기관리리츠는 모두투어가 투자한 호텔을 운영하게 된다. 같은 달 인가를 받은 생보제1호위탁관리리츠는 중구 명동 충무로1가에 있는 삼윤빌딩을 호텔로 변경한다.

지난해 말 영업인가를 받은 퍼스티지개발전문자기관리리츠는 동작구 신대방동 중외제약 사옥을 매입한 뒤 호텔을 지을 계획이다. 올해 첫 호텔투자 리츠로 영업인가를 받은 제이알제8호위탁관리리츠는 중구 명동1가에 위치한 ‘명동센트럴빌딩’을 호텔로 리모델링할 계획이다.

이들 리츠는 직접 호텔을 운영하면서 실질적인 수익을 얻겠다는 전략을 구사한다. 호텔리츠는 5~7년 만기로 연 8% 안팎의 수익률을 기대할 수 있어 주로 연기금이나 보험사 등 기관투자자가 선호한다.

전문가들은 호텔이 비용을 통제할 수 있다면 수익을 내기에 손쉬운 구조라고 설명한다. 특히 비즈니스호텔은 인건비 비중이 낮아 최소한의 경비만 갖고도 운영할 수 있다고 전한다. 따라서 객실 판매율과 판매단가를 보수적으로 결정해도 두 자릿수 수익률은 무난하게 달성할 것으로 기대하고 있다. 김곤중 아벤트리 대표는 “리츠를 활용하면 자본금 비율을 높여 금융 부담을 줄이고 향후 자산가치를 향상시켜 매각차익 실현도 가능하다”고 설명한다.

호텔투자 리츠 봇물 터질 듯

이미 미국에는 호텔투자 리츠가 활발하게 움직이고 있다. 전체 13개 정도의 리츠가 미국 호텔 시장의 7분의 1을 차지하는 것으로 알려졌다. 리츠 규모는 400억달러로 한화로 환산하면 40조원이 넘는다. 국내 호텔리츠 자산 규모가 2000억원이 안 되는 점을 고려하면 아직은 초기 단계에 불과하다는 점을 알 수 있다.

리츠업계 관계자는 “호텔 시장이 어려워진다는 건 특급 호텔 얘기다. 이미 5성급 호텔은 공급 과열 상태로 가동률이 80%밖에 안 돼 투자 가치가 떨어진다. 고정비용이 많이 들어가 수익률도 낮다. 반면 중저가 호텔은 외국인 관광객 수요가 넘쳐나기 때문에 문제가 되진 않을 것이다. 2020년까지 매년 100만명씩 늘어나는데 지금도 공급이 경직된 상태다”라고 말했다.

[김헌주 기자 dongan@mk.co.kr / 사진 = 박정희 기자]

[본 기사는 매경이코노미 제1645호(12.02.22~28일자) 기사입니다]
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