이것만은 알고 하자
기사입력 2015.10.16
■ 월드 마켓 투데이 '해외 투자 길잡이' - 김은기 NH투자증권 연구원
저금리 저성장 시대에 대체투자에 관심이 높아지고 있다. 그러나 기관투자자 위주의 시장 형성으로 인해 실제 개인이 대체투자에 투자할 수 있는 현실적인 방안이 크지 않다. 오늘은 대체투자 중에서 안정적인 수익성으로 관심이 높은 수익형 부동산과 이러한 수익형 부동산에 간접적으로 투자할 수 있는 글로벌 리츠 상품에 대해서 알아보겠다.
◇ 리츠란
먼저 리츠(REITs)란 무엇인가에 대해서 알아보겠다. 리츠는 주식 또는 수익증권 등을 발행하여 투자자로부터 자금을 모아 부동산에 투자하여 운용한 후 임대/개발/매매차익 등을 통한 수익을 투자자에게 배당하는 부동산 간접투자 상품이다. 형태는 부동산 임대 및 개발사업 등을 수행하는 부동산 투자회사 형태이다. 사업구조는 다수로부터 자금을 모아 주식에 투자해 수익을 돌려주는 주식형 뮤추얼 펀드와 유사하다. 다만, 리츠는 투자대상이 부동산 투자라는 점이 차이가 있다.
리츠는 투자자산의 관리 주체를 기준으로 투자한 부동산을 리츠회사가 직접관리하는 자기관리형 리츠와 투자자산의 투자 및 운영을 자산관리회사에 위탁하는 위탁관리형 리츠로 구분된다. 기본적으로 조달한 자금을 자산회사가 위탁 운용 및 관리하는지 여부에 따라 분류된다.
◇ 글로벌 리츠 현황
리츠는 1960년대 미국에서 의해 처음 도입되었고 빠르게 성장하고 있다. 리츠의 도입 목적이 소액 투자자에게도 부동산 투자 기회를 제공하고 이로 인한 부동산 시장에 유동성 확대가 목적이었다. 현재 글로벌 리츠시장 규모는 8,600억 달러 규모로 그 규모가 지속해서 커지고 있다. 리츠의 종주국인 미국이 글로벌 리츠 시장의 약 73%로 글로벌 리츠시장의 대부분을 차지하고 있다. 1990년대부터 급성장한 미국은 2000년 이후 무려 4배 이상 성장하고 있다. 그 외에 아시아 태평양지역에서 리츠는 호주가 9%로 그 다음을 차지고 있으며, 프랑스 및 영국 등 유럽과 일본 순이다.
글로벌 리츠에서 미국 리츠의 영향은 상당히 크다. 미국 부동산 시장 중에서 리츠에 의해 소유 및 운용되는 규모가 1조달러에 달하며, 미국인의 퇴직연금 등을 통해 투자되고 있다. 또한 뉴욕증권 거래소에 상장되어 거래되는 리츠의 수가 160개로 시가총액만 6천억달러에 이르고 있다.
◇ 미국 부동산 시장 전망
글로벌 리츠시장에서 대부분을 차지하고 있는 미국 부동산 시장, 특히 수익형 부동산 시장에 대해서 말씀드리겠다. 미국 수익형 부동산 가격은 2008년 금융위기 이후 2010년을 기점으로 빠르게 회복 국면을 보이고 있다. 상품별로는 임대형 아파트 및 오피스 빌딩을 중심으로 빠른 회복세를 보이고 있다. 특히 임대형 아파트와 함께 오피스 빌딩은 이미 2008년 금융위기 이전의 고점을 상회한 수준까지 상승했다. 빠른 상승세를 보이고 있는 임대아파트는 금융위기 이후 주택시장 버블 붕괴로 임대주택에 대한 선호도가 급상승하면서 임대 아파트의 가격은 빠르게 상승했다.
미국 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 주요한 금융요인 중에서 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 요소가 노동시장 및 소득개선 여부이다. 미국 실업률은 지낸 해 6.2%를 기록하면서 금융위기 이후 최저치를 기록한 가운데 최근 5.3%를 기록하면서 노동시장이 크게 개선되고 있다. 이러한 노동시장의 개선 및 소득개선에 따라 향후 미국 부동산 시장의 회복세는 긍정적으로 유지될 것으로 예상하고 있다.
미국 수익형 부동산 시장에 대한 긍정적인 전망으로 인해 미국 부동산에 투자하는 글로벌 리츠 상품에 대한 투자를 추천한다.
◇ 미국 기준금리 상승시 리츠상품에 미치는 영향
먼저 리츠의 투자대상이 되는 수익형 부동산 가격과 주식 및 금리의 영향에 대해서 살펴보겠다. 우리의 예상과 달리 대표적인 수익형 부동산인 오피스 가격지수와 주가는 상당부분 같은 추이를 보이고 있다. 미국 부동산 가격지수와 미국 주가지수를 살펴보시면 비슷한 추이를 보실 수 있다.
또한 미국 국채 10년물 금리와 오피스 가격지수는 역의 관계로 비슷한 추이를 보이고 있다. 상관계수를 비교해 보면 주가지수와 매우 높은 상관관계를 보이고 있다. 이렇게 높은 상관관계를 보이는 이유는 주가 및 오피스 가격지수가 경기상황에 따른 영향을 받기 때문이다. 다만, 금융위기 이전에 비해서 금융위기 이후에 이러한 상관관계가 다소 약화되고 있다는 점이다. 오히려 금리와의 상관관계를 보면 금리와 상관관계는 금융위기 이후 더 강해지고 있는 모습이다.
직접적으로 리츠와 주식/채권/원자재의 상관관계를 살펴보면 주식시장에상장되어 거래되기 때문에 주식시장과 높은 상관관계를 보이고 있다. 미국 기준금리 정상에 따른 금리 상승은 리츠에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 그러나 이러한 효과는 단기적으로 그칠 것으로 예상한다. 이렇게 판단하는 주요한 요인은 첫째로 미국 기준금리 인상이 미국 경기가 회복되었기 때문에 나타기 때문에 경기에 영향을 많이 받는 수익형 부동산 가격은 상승세를 이어나갈 것으로 판단한다.
둘째로 총수익의 90% 이상을 배당하는 리츠의 특성을 고려할 때 배당 수익이라는 측면에서 리츠의 배당 수익률이 회사채의 수익률보다 높기 때문이다. 따라서 미국 리츠 상품에 대한 접근은 단기의 자본차익을 추구하는 투자수단이라기 보다 배당수익과 완만한 가격상승을 기대하는 중장기적인 투자상품으로 접근해야 할 필요성이 있다. 경기와 밀접한 관련성을 갖는 수익형 부동산 시장을 감안시 미국 기준금리 인상이 경기에 대한 자신감의 표현이라는 점을 고려할 때 미국 리츠의 장기적인 성과는 나쁘지 않을 것으로 판단한다.
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◇ 개인이 리츠에 손쉽게 투자하는 법
최근 수익형 부동산에 대한 관심이 커지면서 부동산 펀드 등 간접투자상품에 대한 관심이 커지면서 설정잔고가 급속히 증가하고 있다. 특히 해외투자에 대한 관심도 높아지면서 최근에는 해외 부동산 펀드에 대한 비중이 급속히 증가하고 있다. 그러나 부동산 펀드가 대부분 사모펀드로 기관 투자자 중심으로 되어 있어서 간접투자 상품임에도 불구하고 개인투자자가 접근하기는 쉽지 않다.
최근 리츠 상품이나 리츠 ETF 상품투자도 개인 투자자를 위한 투자 대안이 되고 있다. 리츠 상품 가격의 특징은 주가지수에 대한 상관관계가 높다. 미국 수익형 부동산의 긍정적인 전망과 상대적으로 높은 수익률에도 불구하고 최근 주가지수의 조정으로 가격이 하락함에 따라 최근 시장 상황이 오히려 저가 매수를 할 수 있는 긍정적인 시각으로 판단하고 있다.