2015.11.30
최근 서울올림픽이 열린 1988년을 배경으로 한 드라마가 화제다. 향수와 그리움을 자극하는 따뜻한 드라마의 내용과는 달리 1988년은 급속한 근대화과정 속에서 누적된 여러 모순이 하나둘씩 수면 위로 드러나기 시작한 시기기도 하다.
대한민국의 부동산시장은 이때부터 본격적으로 성장했다. 서민들이 거주하던 낡은 아파트는 시간이 흘러 대표적인 황금알을 낳는 최고투자처로 자리 잡았다. 하지만 아파트 불패신화는 지난 2007년부터 하락 반전했고 하우스푸어, 렌트푸어 등 심각한 사회 문제를 일으켰다.
다행히 최근 아파트가격은 다시 회복됐고 저금리 기조로 인해 수익형부동산 등 다양한 부동산 투자상품이 짧은 트렌드 주기로 시장에 나타났다. 이에 최근 부동산시장에 어떤 변화가 일었는지 분석하고 올바른 투자전략을 고민해봤다.
◆ 공급시장 : 다양한 상품 출시… 공급량 늘어
공급시장에서는 상품이 다양화되고 물량도 늘었다. 과거 2007년까지 아파트 일변도의 개발과 공급을 진행했던 건설업체들이 최근 부동산시장의 회복세에 맞춰 주택은 물론 상가, 복합쇼핑몰, 리조트, 투자형호텔, 지식산업센터 등 다양한 상품을 공급하고 있다. 공급주체 또한 LH와 민간건설사, 신탁사 위주에서 벗어나 금융권까지 다양해졌다.
비수기에만 인기를 끌었던 부동산경매시장도 상품이 확대됐다. 그동안 일반인에게는 다소 생소했던 부실채권(NPL)상품까지 공급하면서 호황기에도 개인투자자의 관심을 끌고 있다. 또 실적쇼크, 재무건전성 악화 등으로 경영난에 시달리는 기업들이 돈줄 마련을 위해 내놓은 업무용부동산도 늘어났다.
간접투자시장 역시 마찬가지다. 특히 부동산펀드의 경우 개인자산가들을 타깃으로 한 상업용부동산 간접투자상품이 증가했다. 저금리로 인해 금리는 낮아졌지만 고령화 탓에 안정적인 수익을 원하는 투자자가 늘고 있어서다. 정부의 규제와 투자자들의 이해 부족으로 인기를 끌지 못했던 리츠의 경우 최근에는 미분양주택이나 임대주택 등을 상품군으로 편입하며 상품을 다양화하기 시작했고 투자지역 또한 해외로 확대됐다.
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/사진=이미지투데이
◆ 수요시장 : 까다로워진 수요자… 달라진 투자패턴
상품이 다양해진 반면 수요시장은 이전보다 더 까다로워졌다. 대세 폭락을 경험했던 수요자들은 이전보다 부동산시장을 더 조심스럽게 바라보고 접근한다. 눈에 띄는 건 투자금액의 소액화다. 수익형부동산 투자 쏠림현상이 지속되는 가운데 과거보다는 투자금액을 낮추는 소액 개인투자자의 부동산시장 진입이 눈에 띄게 늘어났다. 요즘처럼 전세가율이 70% 이상인 시장에서 전세를 끼고 적은 투자금으로 아파트를 되팔아 차익을 거두는 전세갭(Gap) 투자가 유행하는 것도 그 중 하나다.
투자 연령대와 기간도 달라지고 있다. 기존 부동산투자는 중·장년층을 중심으로 은퇴준비를 위해 목돈을 마련해 묻어두는 장기투자가 일반적이었다. 하지만 최근에는 젊은 30대 위주의 투자자가 늘기 시작하면서 자본이득보다는 철저하게 임대수익을 지향하는 추세로 바뀌었다. 수익형부동산의 인기와 맞물려 1억~3억원 내외로 투자할 수 있는 오피스텔과 소형주택 거래가 다시 증가하고 신규분양시장이 활황을 보이는 것도 단기 투자차익을 노린 젊은 투자자들 때문이라고 볼 수 있다.
연예인들의 귀촌 소식이 잇따라 전해지고 전원생활을 조명하는 TV프로그램이 늘면서 슬로우라이프에 대한 관심도 높아졌다. 또 관광객의 증가에 따라 호텔상품에도 투자가 확대됐고 단독주택을 다가구주택이나 도시형생활주택으로 개조해 셰어하우스나 주택임대사업을 영위하는 수요자도 늘었다.
거액자산가들의 부동산투자패턴의 변화도 비슷하다. 환금성을 고려해 매입규모를 줄이고 매입방법도 대출비중을 낮추는 대신 증여 및 상속관련 절세혜택을 노린 공동명의 매입이 늘었다. 또 최근에는 고령화에 따른 관리의 편의성 등으로 인해 금융권에서 출시한 부동산 간접투자상품들에도 관심을 보이고 있다.
◆ 패러다임 변화 따른 올바른 투자전략
이처럼 부동산시장은 저성장 국면에 접어들면서 공급자 주도의 시장에서 수요자 주도로 재편되고 있다. 시장이 재편되는 만큼 부동산 투자를 위해서는 다음과 같은 몇가지 사항을 반드시 인지하고 투자해야 한다.
(1) 보유 부동산에 대해 정기적으로 객관적 평가를 받고 부동산 포트폴리오 재편을 고민해야 한다.
단순히 전문가들의 의견을 듣는 것만으로 끝내선 안되고 추후 개선여지가 크지 않을 부동산이라고 판단된다면 과감한 결단을 내려야 한다. 필요하다면 전문적인 부동산컨설팅업체나 투자자문회사의 상담을 받아보길 권한다. 또 금융권 PB센터 등에서 제공하는 무료 부동산컨설팅을 적극 활용하는 방법도 좋다.
(2) 상품별로 기대수익률을 낮추고 환금성을 높이는 데 집중해야 한다.
다양한 상품공급으로 대체제가 늘어나는 만큼 각 상품별 기대수익률을 낮추는 게 좋다. 수요자들의 선택 폭이 넓어지면서 앞으로 부동산시장은 주거용과 수익형부동산을 막론하고 더 양극화되고 차별화될 전망이다. 주식이든 부동산이든 현금화할 수 있어야 자산으로서 가치가 있는 것이다.
(3) 입지선정뿐만 아니라 부동산 자산의 고유 콘텐츠 확보에 중점을 둬야 한다.
부동산자산의 가치는 적합한 위치에 맞는 고유의 콘텐츠와 스토리를 추가하면서 높일 수 있다. 요즘 뜨는 이태원 경리단길, 장진우 거리 등의 상권이 대표적인 예다. 이 지역 모두 지역적인 입지보다는 고유의 콘텐츠와 스토리를 갖고 성장하는 지역이다. 영화나 드라마
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촬영장소에 유동인구가 늘고 이로 인해 해당지역이 널리 알려져 투자처로 급부상한 경우도 그렇다.
(4) 노후세대일수록 포트폴리오는 간단하게 구성하고 항상 원금의 중요성을 인식해야 한다.
나이가 들수록 부동산자산 포트폴리오는 간단명료해야 한다. 다양한 부동산을 보유하는 것보다 가급적 안정적인 수익이 지속적으로 창출될 수 있는 부동산에 집중하는 것이 좋다. 또 노후세대일수록 원금이 중요하다. 추가적인 투자를 통해 수익을 불리는 것도 좋지만 원금을 잃으면 모든 것을 다 잃을 수 있는 만큼 가급적 무리한 부동산투자는 지양해야 한다.
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| 주택시장의 작은 변화, 부동산 얼어붙게 할 북풍의 시작? 노원 관악 구리 등 아파트값 하락…강남 일부서 급매물도 나와 | |
| 기사입력 2015.11.29 16:04:35 |
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이달 들어 아파트 가격 상승폭이 둔화되고 매수 문의와 더불어 거래량이 줄더니 공급 과잉 우려가 높은 지방에 이어 서울·수도권에서도 집값 하락이 현실화하고 있다.
29일 부동산114 조사에 따르면 지난주 서울 노원구와 관악구 아파트값이 각각 0.03%, 0.06% 떨어졌다. 이들 지역의 주간 아파트값이 하락한 것은 지난해 상반기 이후 이번이 처음이다. 상승세를 타던 강남구와 금천·서대문·용산·중구 등 5개구는 보합세로 돌아섰다. 특히 강동구는 둔촌주공 아파트 단지가 재건축 추가분담금 증가 문제로 조합원간 갈등이 불거지면서 가격이 2주 연속 뒷걸음질쳤다. 다음달 새 조합장 선거를 앞두고 사업 재개 기대감으로 가격이 오르던 잠실주공5단지도 전용면적 76㎡ 급매물 가격이 지난주 1000만~2000만원 내린 11억7000만원까지 밀렸다.
전세난에 따른 매매전환 수요가 많은 경기·인천지역도 매수세가 크게 줄면서 집값이 하락세를 보이는 지역이 등장했다. 구리와 안산시는 지난주 0.03%, 0.02% 각각 떨어졌다. 경기도 28개 시 가운데 지난주 절반에 가까운 13개 시의 아파트 값이 보합세로 전환하거나 하락한 것으로 나타났다. 대출을 받아 집을 살 만한 사람은 거의 다 산 게 아닌가 싶다는 게 중개업소 관계자들의 설명이다. 실제 전세금 상승폭도 줄고 있다. 지방은 이보다 앞서 지난 달부터 대전·강원·경북·충청권 등 상당수 지역에서 매매가격 하락이 시작됐다. 올 한해 집값이 가장 많이 오른 대구에서도 급매물이 나오고 있다.
이처럼 가라앉은 주택시장 분위기는 거래량 감소로 이어지고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 이달 27일 현재 서울 아파트 거래량은 총 9281건으로 지난달(1만1670건)보다 감소할 전망이다.
매매와 쌍끌이로 주택 경기를 떠받쳤던 청약 시장도 심상치 않다. 3.3㎡당 평균 분양가 4000만원 안팎에도 최소 20대1의 경쟁률을 기록하던 강남 재건축 청약 호조세에 제동이 걸린 게 대표적이다. 최근 1순위 청약에 나선 ‘반포 래미안아이파크(서초 한양 재건축)’는 분양가가 3.3㎡당 평균 4240만원으로 일반 아파트 중 최고 분양가 기록을 세웠지만 평균 경쟁률은 12.3대1에 그쳤다. 이는 올해 강남3구 분양 아파트 중 최저치다.
전문가들은 비수기에 접어든데다 미국 금리인상과 가계부채 관리방안에 따른 대출규제 등 주택 구매 심리를 위축시키는 요인이 작용해 당분간 주택시장이 위축될 가능성이 높다고 말한다.
박합수 국민은행 명동스타PB센터 부센터장은 “실수요자들은 3~5년간의 거치기간을 ‘버퍼’로 이용했는데 내년에 원리금 분할상환이 확대되면 대출금 상환 부담이 커져 주택구입을 미룰 수밖에 없을 것”이라고 말했다. 연말까지 역대 최다 물량이 분양되면서 2017년 이후 입주 물량으로 넘어가 공급과잉 염려가 제기되고 있는 점도 부담으로 작용하고 있다. 지방은 물론 수도권 중 입지여건이 떨어지는 곳을 중심으로 청약 미계약도 늘고 있다. 함영진 부동산114리서치 센터장은 “조만간 정부가 발표할 가계부채 후속 대책이 본격 시행될 경우 주택 시장이 예상보다 빠르게 냉각될 수 있다”며 “내년 최소 1분기까지는 거래 절벽이 나타날 가능성도 있다”고 말했다.