2015.12.29
재개발·재건축 일반분양 아파트를 뉴스테이(기업형 임대주택)로 활용하는 방안에 업계 관심이 집중
금융투자협회와 리츠협회가 기금 관련 업무지원에 나선다는 점도 긍정적"이라며 "사업방식이 시행주체·투자자·건설사 모두에게 부담이 없는 구조인데다 업무지원에 따른 안정성도 강화돼 금융기관 입장에서도 투자해볼만한 가치가 있다고 본다"
ㅡㅡㅡㅡㅡ
'2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 공모절차 설명회'에 참석한 관계자들/사진=임해중 기자© News1
일선 조합들도 관심, 기금 및 다양한 행정지원 긍정적
일각 "주민 반대 등 변수 감안해야" 우려도…일반분양가 협상이 관건
(세종=뉴스1) 진희정 기자,임해중 기자 = "임대사업자가 일반분양 물량을 모두 사들이면 미분양 리스크가 해소돼 사업진행에도 도움이 될 것으로 봅니다."(인천 소재 재건축 조합 관계자)
"일반분양 가격을 시세보다 저렴하게 책정한다는 게 핵심이죠. 수익성은 있습니다."(H자산운용 관계자)
재개발·재건축 일반분양 아파트를 뉴스테이(기업형 임대주택)로 활용하는 방안에 업계 관심이 집중되고 있다.
사업주체인 조합 입장에서는 미분양 리스크를 덜어낼 수 있고 은행 및 증권사, 신탁운용 등 금융기관들은 임대사업 투자에 따른 새로운 수익모델을 발굴할 수 있어서다.
특히 5년 이상 사업이 정체된 재개발·재건축 현장은 정부 기금과 함께 전문 기관의 관리 지원을 제공받는 구조여서 일선 조합들도 사업 참여를 적극적으로 검토하는 모습이다.
◇뉴스테이 연계형 정비사업 공모 설명회…건설사·금융투자사 등 49곳 참여
이같은 관심을 반영하듯 29일 열린 '2016년 뉴스테이 연계형 정비사업 공모절차 설명회'에는 예상보다 많은 관계자가 참석했다.
여의도 대한주택보증빌딩 11층 대회의실에 마련된 자리는 꽉 찬지 오래였다. 빈 공간에 모여 설명회를 듣는 참석자도 적지 않았다.
이날 설명회에는 대림산업, 롯데건설, 쌍용건설, GS건설 등 중대형 건설업체 33곳과 동부자산운용, 한국투자신탁, NH투자증권 등 금융기관 16곳이 참석했다.
지방자치단체 정비사업 담당 공무원과 조합 관계자들도 상당한 관심을 보였다. 지자체 및 조합 관계자로 보이는 참석자들은 뉴스테이 연계형 정비사업공모와 관련된 정보를 꼼꼼히 확인하며 사업 참여 여부를 저울질했다.
김재정 국토부 주택정책관은 "지자체 행정지원이 병행되면 사업 리스크가 현저히 낮아진다"며 "안정적인 투자처가 될 수 있다는 점에서 금융기관들이 사업 참여에 긍정적인 반응을 보이고 있다"고 말했다.
◇미분양 리스크 해소·투자 수익성 개선…금융기관 및 조합들 사업참여 관심
뉴스테이 연계형 정비사업의 가장 큰 특징은 재개발·재건축 사업의 수익성을 좌우하는 미분양 리스크가 없다는 점이다.
일단 조합 관계자들은 일반분양 아파트 전부를 임대리츠가 매입해준다는 점에 긍정적인 반응을 보였다.
설명회에 참석한 금융기관 관계자들은 시세보다 싼 가격(80% 수준)에 일반분양 아파트를 매입할 수 있기 때문에 수익성은 충분하다고 평가했다.
이들 금융기관들은 리츠에 출자하는 방식으로 뉴스테이 연계형 정비사업에 참여하게 되는데 원금 이자를 임대사업자에게서 받는 방식으로 수익을 거두게 된다.
시세보다 싼 가격에 일반분양 아파트를 공급하는데 따른 조합 부담은 용적률 인센티브 제공을 통해 보전해주게 된다.
국토부는 지자체와 협의를 거쳐 뉴스테이 연계형 정비사업에는 일반분양 수익 총액에 변동이 없는 선에서 용적률 인센티브를 지원한다는 계획이다.
설명회에 참석한 증권사 관계자는 "금융투자협회와 리츠협회가 기금 관련 업무지원에 나선다는 점도 긍정적"이라며 "사업방식이 시행주체·투자자·건설사 모두에게 부담이 없는 구조인데다 업무지원에 따른 안정성도 강화돼 금융기관 입장에서도 투자해볼만한 가치가 있다고 본다"고 말했다.
◇'분양가 할인' 반대 여론 불거질 수도, 가격 중재가 사업성공 관건
설명회에 참석한 관계자들 상당수는 이번 뉴스테이 연계형 재개발·재건축 공모사업의 실현성이 높다고 평가했다.
지자체가 정비구역을 우선 추천하는 방식이어서 용적률 인센티브 및 사업계획 변경에 필요한 원활한 인·허가 지원이 기대된다는 분석에서다.
다만 재개발·재건축 사업은 수익성과 조합 운영 주도권을 놓고 주민들간 분쟁이 발생하는 경우가 많아 새로운 사업방식 적용에 어려움을 겪을 수 있다는 우려도 나왔다.
인천시 소재 재개발 조합 관계자는 "관리처분인가 과정에서 부동산 경기가 회복되면 뉴스테이 계획을 철회하고 수익성이 높은 일반분양으로 계획을 변경하자는 주민 반대가 생길 수 있다"고 우려했다.
이 관계자는 "임대사업자가 매입을 원하는 가격과 조합이 팔기를 원하는 가격에 큰 차이가 있을 경우 사업진행에 어려움을 겪을 수도 있다"면서 "한국감정원이 이에 대한 중재역할을 담당한다는 설명이지만 이같은 분쟁 해결을 위한 추가방안도 검토해야 한다"고 덧붙였다.
뉴스테이 연계형 정비사업이 활성화되려면 수도권 주요 지자체의 참여가 확대될 필요가 있다는 지적도 있었다. 고밀도 개발에 미온적인 반응을 보이고 있는 서울시를 염두에 둔 의견으로 해석된다.
서울 강북구의 재개발 조합 관계자는 "수익성 문제로 사업이 지연되고 있는 일부 현장은 지자체가 용적률 인센티브 등을 적극 지원할 필요가 있다"고 말했다.
hj_jin@