2016-01-08 08:00:02+-
한국 부동산 금융시장이 변화를 모색하고 있다.
부동산 투자에 특화된 사모펀드 자산운용사들이 잇따라 등장하고, 부동산 담보 P2P(개인 간 거래) 대출시장이 급성장하고 있다. 그런가 하면 절세 만능통장인 개인종합자산관리계좌(ISA) 편입상품에 ‘부동산투자회사(리츠)’가 포함되면서 리츠산업의 제2부흥기를 예고하고 있다.
올해 부동산 금융시장에서 가장 주목받는 분야는 사모펀드다. 지난해 10월 사모펀드 운용사 설립요건을 완화하는 내용을 담은 자본시장법 개정안이 시행되면서 스타급 플레이어들이 속속 사모펀드로 헤쳐 모이고 있다. 한국자산신탁은 지난해 말 부동산 사모펀드 운용사인 한국자산운용을 설립했다. 한국자산신탁 대주주는 문주현 부동산개발협회 회장이 이끄는 국내 최대 디벨로퍼 MDM이라는 점에서 한국자산운용의 활약상이 기대를 모으고 있다. 황태웅 전 도이지자산운용 대표도 지난해 12월 부동산 사모펀드 운용사인 페블스톤을 세웠다. 황 대표는 삼성생명 시절부터 부동산시장에서 잔뼈가 굵어 그의 움직임에 국내외 부동산 기관투자자들이 주목하고 있다. 하나금융그룹 부동산사업그룹장을 지낸 이병철 다올인베스트먼트 사장 역시 부동산 투자에 전문화된 다올자산운용을 설립했다.
부동산과 핀테크(Fintech)의 결합도 소리없는 변화 중 하나다. 부동산 P2P업체 중 작년 상반기 처음 문을 연 테라펀딩은 안정 궤도에 진입했다. 누적 대출액이 70억원을 넘어 P2P업계 전체 2위를 기록하고 있다. 시장 확대 가능성이 보이자 부동산담보P2P업체는 1월 신규 오픈업체까지 5곳으로 늘어났다. 이들 업체는 건축자금 대출을 전문으로 다룬다. 대다수 개인에게서 자금을 모집해 100억원 이하 공사에 연 이율 8~15% 건축자금을 빌려주고 있다.
지난 2000년 태동한 리츠도 부동산금융시장에서 중추적 역할을 맡으면서 제2 전성기를 준비하고 있다. 오는 3월에 판매 예정인 ISA에 리츠가 편입된 점이 촉매제가 될 것이다. ISA는 비과세 혜택이 있는데다 금융회사들이 판매에 사활을 걸고 있어 국민 재테크상품이 될 것으로 보인다.
리츠는 부동산에 간접 투자해 안정적인데다 연평균 배당수익률이 7~8%에 달해 ISA 편입되는 다룬 상품인 예적금 펀드와 비교해 경쟁력이 있다. 일본에서 ISA 보유자들이 리츠에 469억엔을 투자할 정도로 리츠가 대표적 ISA 편입상품으로 자리잡았다.
부동산금융시장에 새로운 상품이 등장하고 유동자금이 몰리면서 부동산 투자도 활발해것으로 예상된다. 안정적 가격을 유지하는 실물부동산 투자는 물론 고수익 실현을 위해 개발형 부동산에도 투자자금이 몰릴 것으로 전문가들은 예측한다. 상품별로는 오피스빌딩, 리테일, 물류창고, 부실채권(NPL) 등으로 다양화하고 국내외 부동산을 넘나들 것이다.
이런 변화는 금융산업과 금융기법의 발전을 가져올 것으로 기대된다. 부동산 사모펀드가 발달한 해외에서는 블랙스톤 등이 부동산으로 운용하는 자산규모가 100조원을 웃돈다. 사모펀드와 리츠가 아직은 생소한 메자닌(Mezzanine) 투자 등을 통해 부동산 개발사업 초기 단계에 자금을 투자하는 사례도 늘 것이다.
이처럼 기대가 크지만 투자자들의 신뢰를 얻는 게 발전을 위한 첫 걸음이다. 금융시장 경쟁이 격화될수록 무모한 선택이나 개발에 내몰릴 위험이 도사린다. 특히 ISA나 P2P 대출은 개인 투자자들의 자금 유입 창구인 만큼 금융당국이 적절한 안전장치를 마련해 양질의 부동산금융이 공급될 수 있도록 노력해야 한다.
부동산은 자금 조달과 파이낸싱 구조가 사업 성패를 좌우한다. 부동산 사모펀드와 P2P대출 등 새로운 금융서비스가 건전하게 성장하면서 국내 부동산산업을 한단계 끌어올리기를 기대해 본다.
원정호 금융부 차장 @cnews.co.kr