2015-08-03 08:00:02+-
건설사들이 본격적인 부동산개발 사업에 들어가기 전에 필요한 브리지론(단기자금) 성격의 자금을 유동화증권 발행으로 조달하는 경우가 늘어나고 있다. 주택경기가 살아나면서 최근 건설사들이 최대한 많은 토지를 확보하려는 움직임을 보이면서 전통적인 방식의 자금조달로는 한계가 있기 때문으로 풀이된다.
2일 신용평가업계에 따르면 올해 상반기 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 관련 유동화증권 발행액 가운데 반환채권을 기초로 발행된 유동화증권 규모가 40% 수준에 이르는 것으로 나타났다.
한국기업평가가 집계한 올해 상반기 부동산 PF 유동화증권 발행규모는 14조4000억원인데 이 중 입찰보증금 반환채권을 기초로 한 유동화는 39.4%인 5조7000억원였다. 올해 상반기 15조6000억원의 부동산 PF 관련 유동화증권 발행된 것으로 파악하고 있는 나이스(NICE)신용평가도 40% 가까이는 반환채권이 기초자산인 것으로 보고 있다.
반환채권을 바탕으로 한 유동화증권 발행은 보통 신청예약금과 매매대금반환채권을 담보로 진행되며, 본 PF 대출을 일으키기 전에 필요한 자금을 확보하기 위해 추진된다.
나이스신평에 따르면 2011년과 2012년에 신청예약금 반환채권을 유동화한 건수는 각각 1건에 그쳤다. 하지만 2013년에는 10건(3683억원)으로 늘어났고, 지난해에는 46건(2조6446억원)으로 급증했다.
신청예약금은 공공택지 청약에 참여하기 위해 필요한 자금으로 추첨에서 탈락한 곳은 신청예약금을 반환받을 수 있기 때문에 이를 기초로 발행되는 유동화증권의 상환구조는 비교적 안전한 것으로 평가된다.
주로 토지 청약에 당첨된 건설사들이 발행하는 매매대금반환채권을 기초자산으로 한 유동화증권도 늘어나고 있다.
건설사는 토지매매 대금을 지급하기 위해 증권사 등 유동화회사로부터 매매대금반환채권을 담보로 대출을 받아 자금을 확보한다. 유동화회사는 대출만기일까지 돈을 빌린 건설사가 대출원리금을 상환받지 못하면 토지매매 계약이 해지된 것으로 보고 매매대금 반환금을 직접 받을 수 있다.
반환채권 유동화가 늘어나고 있는 이유는 최근 부동산 경기가 일부 살아나면서 건설사들이 토지 확보 경쟁에 너나할 것 없이 뛰어들고 있어서다.
건설사들이 공공택지를 확보하기 위해 청약과 매입에 필요한 자금 규모가 급증하면서 기존의 자체자금이나 대출 등의 방식으로는 대응하기 어려워지고 있다. 금융당국이 저축은행 등 제2금융권의 PF 대출을 규제하면서 은행권을 통한 자금 확보가 쉽지 않아진 점도 유동화증권 발행의 원인으로 분석된다.
다만, 하반기부터는 공공택지 분양이 크게 줄어들 것으로 보이는 만큼 반환채권을 기초로 한 유동화증권 발행 규모는 크게 줄어들 것으로 전망된다.
황성운 나이스신평 금융평가본부 수석연구원은 “택지개발촉진법 폐지 등으로 공공택지공급이 크게 줄어들 것으로 보여 관련 유동화증권 발행도 감소할 것으로 예상된다”고 말했다.
권해석기자 haeseok@
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