.SH공사, 현대건설·재개발추진위와 업무협약 궁지 몰린 재개발사업 살리는 ‘재정비리츠’ 제기4구역서 첫선

• 궁지 몰린 재개발사업 살리는 ‘재정비리츠’ 제기4구역서 첫선
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SH공사, 현대건설·재개발추진위와 업무협약 

양평 14구역 등도 요청…이르면 연내 추가사업도 가능 

사실상 진행이 어려워진 재개발·재건축 사업을 인수해 임대주택으로 활용하는 SH공사의 ‘재정비리츠’가 첫 시범사업에 나선다. 현재 서울 영등포구 양평14구역도 재정비리츠를 의결한 상태로, 이 외에 2~3개 구역도 사업 검토를 요청해와 연내 추가 사업도 가능할 것으로 보인다.
SH공사는 재정비 리츠 시범사업구역으로 제기 4구역을 선정, 재개발추진위·현대건설과 12일 오전 11시에 업무협약을 체결한다고 밝혔다. 이에 따라 조합과 SH공사가 공동시행자가 되고 리츠를 설립하고, 현대건설은 단순 도급 역할을 맡는다. 리츠는 일반분양분을 사업 착공 전에 일괄 매입하고, SH공사는 정비사업으로 공급되는 일반분양분 400여 세대를 준공공 임대주택으로 8년 이상 임대운영 후 매각하게 된다. 

변창흠 SH공사 사장은 “제기 4구역에 재정비 리츠를 통한 사업 방식이 적용되면 조합원 1인당 부담금은 지난 2009년 관리처분계획 수준으로 낮아져 조합원·건설사·투자자 모두가 만족할 수 있는 사업방식이 될 것”이라며 “무엇보다도 재개발·재건축 사업이 예측 가능하고 투명한 사업이 될 수 있고 제기4구역과 같이 공공의 지원을 통한 정비사업의 추진이 불가피한 지역을 정상화하는 방안이 될 수 있다”고 강조했다. 

서울 동대문구 제기동 341번지 일대의 제기 제4구역 주택재개발정비사업은 지난 2009년에 관리처분계획을 승인받아 주민 60%가 이주하고, 30% 정도의 주택이 철거됐다. 하지만 2013년 조합이 대법원의 조합 무효 판결을 받으며 사업이 중단됐다. 

공공주체인 SH공사가 참여하면서 조합 운영이나 재개발 자금 조달 등 재정비사업 비용을 15%가량 줄어들고, 분양을 위한 모델하우스·광고·홍보비, 분양 대행사 경비 및 분양보증수수료 등이 대폭 절감된다. 또 건설사도 미분양 리스크가 사라지고 설계·감리비 등 각종 부대비용이 절감된다. 주민들은 주민부담금이 사전에 확정되므로 시공비 인상이나 미분양에 따른 추가 부담금 문제가 없어진다. 

또 SH공사가 공동시행자로 참여하기 때문에 SH 보유 임대주택을 활용하거나 보유 토지에 모듈러 주택을 지어 재정비 사업기간 동안 임시 거주지로 제공할 수 있어 ‘순환재개발’ 사업이 가능해진다. 

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• 서울 동대문구 제기동 341일대 제기4구역

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2014년 1.7만호 공급 추진

- 14년 물량(1.2만호)은 입주자 모집 진행 중

 

부서:주택기금과,부동산산업과

 

등록일:2015-05-21

 

국토교통부(장관 : 유일호)는 5.22일 무주택 서민의 주거안정을 위해 '15년에 4개 공공임대리츠를 설립하여 20개 지구에 17,078호의 10년 공공임대주택를 공급한다고 발표하였다.

 

공공임대리츠는 주택시장 침체와 LH의 부채 누적에 대응하여 민간자금을 활용한 리츠로 공공임대주택을 공급하는 방식으로 지난해 도입하여 운용 중이다.

< '14년 공공임대리츠 추진성과 >

- (임대주택 공급) 당초 LH '14년 승인목표 0.5만호를 초과하는 12,146호 공급

- (LH 부채감축) 부채 1.7조원 감축 → 장기임대에 역량 강화

- (민자유치) 리츠의 대출채권을 유동화한 p-ABS 발행 등으로 공동투자협약(40개 기관 14조원)으로부터 민자 1.3조원 유치, 개인에게도 투자기회 제공

 

올해 공급 예정인 1.7만호는 지난 8일 발표한｢2015년 주택공급계획｣의 공공임대주택 12만호 입주 물량과는 별도의 물량으로, 금년 중 착공하여 17년 이후 입주가 시작된다.

 

금년 공공임대리츠는 수원호매실, 하남미사, 시흥목감, 김해진영2, 인천서창2에 4,534호를 공급할 리츠 4호를 시작*으로, 5호는 시흥목감, 시흥은계, 경남혁신, 의정부민락2지구에 3,596호, 6호는 대구금호, 신서혁신, 하남미사, 인천가정, 제주삼화에 4,032호,7호는 시흥목감, 공주월송, 하남미사, 세종, 대구대곡2, 대구율하1에 4,916호를 각각 공급할 계획이다.

* 리츠 설립(2월) → 영업인가(4.13) → 사업승인 및 착공(6월)

 

국토부는 리츠를 활용해 공공부문의 부채부담 없이 공공임대주택 공급을 확대함으로써 서민 주거안정에 기여하고, 민간 금융시장의 발전에도 기여할 것으로 기대하고 있다.

 

① (부채경감) LH는 '14년에 1.2만호를 직접 건설방식에서 리츠로 전환하며 약 1.7조원의 부채 감축효과가 있었고, '17년까지 리츠를 통해 6만호를 공급하여 약 8.4조원의 부채 감축효과가 기대된다.

 

② (임대주택 공급확대) 부채 감축으로 LH의 사업여력이 확보됨에 따라 당초 '14～'17년 간 공급목표를 2.6만호에서 6만호로 늘려 3.4만명의 무주택 서민이 추가로 입주할 기회를 갖게 되었다.

 

③ (민간자금 활용) 사상 최초로 민간자금('14년 1.3조원)을 임대주택리츠에 유치하였고, 특히 민간자금을 유치하기 위해 도입한 p-ABS*는 안전하고 우량한 투자상품으로 기관과 개인투자자에게 큰 호응을 얻었다.

* 리츠가 차입한 민간자금에 대한 대출채권에 대주보의 원리금 지급보증을 붙여 발행하는 유동화 증권 ☞ 5천억원 발행(200억원 개인공모)

 

올해도 약 1.6조원의 민간자금을 유치하여 마땅한 투자처를 찾지 못하는 시중 부동자금에 양질의 투자기회를 제공하여 자원의 효율적 활용에도 기여할 전망이다.

* 6월 중 리츠 4호의 p-ABS 100억원을 개인 공모에 제공할 예정

 

이와 같은 리츠방식의 긍정적인 효과로 인해 LH 외 지방공사도 같은 방식의 사업을 추진하는 등 재무여건이 열악한 지자체·지방공사의 개발사업에 활력을 불어넣을 전망이다.

 

인천도시공사는 도화지구 6-2BL에 주택기금, 도시공사가 출자한 리츠를 설립하여 공공임대주택 548호를 공급(7월 착공)키로 하였다.

 

한편, '14년에 3개 리츠를 설립해 공급한 12,146호도 순차적으로 착공과 입주자 모집을 시작('17.6월부터 입주)하고 있다.

 

지난 4.22일 처음으로 입주자를 모집한 동탄2지구는 652가구의 입주자를 성공적으로 모집(일반공급분 경쟁률 5.7:1)하였고, 오산세교, 시흥목감 등 다른 지구도 곧 입주자를 모집할 예정이다.

 

150522(조간) 공공임대 리츠 추진계획(주택기금과).hwp (432Kbyte)

150522(조간) 공공임대 리츠 추진계획(주택기금과).pdf (312Kbyte)