[2016 신년특집②] 한 바구니에 담긴 부동산 `나누고 쪼개라`
<2016.1.21, 부동산114>
[2016 신년특집] 베이비부머 700만 시대,
부동산을 활용한 노후준비②
안정적 거주&수익 "두마리 토끼" 모두 잡는 것이 노후준비 숙제
과거와 다르다. 부동산도 "나누고 쪼개는" 포트폴리오 구축해야
베이비부머
세대의 노후준비는 자산의 80% 가량이 집중된 부동산을 활용해 거주 문제와 소득감소 문제를 모두 해결하는 것이 관건이다. 소득
크레바스(income crevasse)*와 소득절벽이 발생하는 노후에는 "거주 문제" 해결도 쉽지 않다. 하지만 자산이 한 곳에 집중된
베이비부머 세대는 부동산을 통해 수익성 요소까지 "두 마리 토끼" 모두 잡아야 하는 절실한 상황이다.
▣ 안정적 거주와 수익(cash flow) 모두 잡는 것이 노후 준비
숙제
일반적으로 베이비부머 세대가 소유한 부동산은 거주 목적의
주택에 한정된 경우가 대부분이다. 그러나 과거와 달리 부동산 물건 유형은 세분화되고 더 다양해졌다. 은퇴가 임박한 세대는 주거용에 집중된 자산을
현금 흐름(cash flow) 창출이 가능한 자산으로 재편해야 한다. 우선 개개인이 소유할 수 있는 다양한 부동산 종류부터 인식하고, 보유한
상품들의 특징과 단점 보완을 통해 부동산 자산의 "포트폴리오" 구축에 나서보자.
개인이 소유할 수 있는 부동산은 일반적으로 아파트와 아파트 외 일반주택(연립, 다세대, 빌라 등),
오피스텔, 도시형생활주택, 상가, 토지, 부동산펀드·리츠 등으로 구분해 볼 수 있다. 유형 별로 주요 보유 목적이나 임대 수익, 보유 세금 등의
장·단점은 각기 다르다.
예를 들어 아파트는 거주를 목적으로
보유하는 경우가 많고, 월 수입 보다는 시세차익을 기대하는 경우가 많다. 또한 보유할 때 부담하는 보유세(재산세)는 상대적으로 낮은 편이다.
반면 오피스텔은 거주 보다는 임대를 목적으로 대부분 보유하며, 기대 수익은 시세차익 보다 월 임대수입을 통해 창출된다. 월 임대료 확보가 가능한
자산이어서 부동산 내에서도 상대적으로 현금화가 쉬운 편에 속하며, 상업(사무실) 용도로 사용할 경우 보유 세금은 다소 높아질 수 있다.
만약 개인이 은퇴시점에 자산의 대부분을 아파트에 묶어놨다면 거주의 안정성과
세금 부담이 낮은 장점이 있는 반면 임대수익 등의 현금 흐름(cash flow) 면에서는 취약한 단점을 가진다. 미국이나 일본, 유럽 등
선진국에서는 비현실적일 것 같은 "자산 집중" 사례지만 국내에서는 노후세대 대다수의 자산구조로 확인된다. 베이비부머 세대가 노부모와 자녀부양에
치중하다가 은퇴시점에 아파트1채만 달랑 남았다는 이야기를 많이 하게 되는 이유다.
노후에 안정적인 소득이 확보되지 않은 경우라면 종국에는 현금 유동성의 문제로 안정적인 거주의 장점까지
흔들릴 수 있는 불안한 자산 구조다. 계란을 한 바구니에 담은 만큼 "모두 깨지는 위험성"을 내포했다는
의미다.
▣ 과거와 다르다. 부동산도 "나누고 쪼개라"
과거와 달리 부동산의 유형이 다양해졌다. 1개 유형의 물건에
편중된 자산 구조 보다는 적절한 분배를 통해 각각의 부동산이 가지고 있는 단점들을 보완하는 전략을 구사해야 한다. 베이비붐 세대처럼 아파트만
100% 보유한 경우 은퇴 충격에는 매우 취약하다.
베이비붐
세대의 평균적인 보유자산 4억 원을 활용해 소형주택 1채와 오피스텔이나 상가, 리츠, 공동투자 등의 유형으로 부동산 자산을 갈아타는
다운사이징(downsizing)** 사례들을 점검해 보자.
≫ 소형 주택&오피스텔
# 베이비붐 세대(1963년생) A씨. 은퇴를 5년여 가량 남겨둔 상황이지만 보유자산 4억 원
대부분이 아파트에 묶여있어 미래 소득감소에 대한 불안감이 가득함. 국민연금과 개인연금·보험 등의 만기는 아직 시간이 남아있어 소득이 없는 기간에
보유자산을 통한 추가적인 수입 확보가 절실 한 상황임
보유 중대형 아파트 1채를 소형 주택 1채와 오피스텔 1실로 갈아탈 경우
거주의 장점은 취하는 동시에 임대수익과 현금유동성 단점을 일부 보완할 수 있다. 거주하는 지역이 서울에서 경기권으로 바뀌거나, 거주면적이
줄어든다는 단점이 있지만 노후시기 현금화가 손쉬운 물건을 확보할 수 있고 새로운 수익이 창출되는 장점이 더
크다.
≫ 소형
주택&상가
# 용인에
거주하는 1955년생 B씨. 자녀 2명이 모두 출가한 이후 거주하던 중대형 아파트(4억 원)가 부담으로 다가옴. 이에 1~2인 세대 거주에
알맞은 소형 주택으로 갈아타고, 남는 자금은 월 임대 수입이 상대적으로 안정적인 상가로 눈을 돌려 보기로
함
같은 조건에서 소형 주택과 상가로 갈아탄 경우를 살펴보자. 상가의 서울 평균
임대수익률은 3.74%로 오피스텔(5.2%) 대비 상대적으로 낮다. 하지만 상가는 임차인의 초기 투자비용(인테리어, 권리금 등) 문제로 장기간
계약이 유지되는 사례가 많고, 임대를 위한 수선비용(ex_도배, 장판, 수도 등)이 적게 투입되는 장점이 있다. 즉 상가는 오피스텔 대비
수익성은 떨어지지만 장기계약 형태로 유지되는 경우가 많아 수입은 안정적이고 공실 위험은 상대적으로 낮다고 볼 수
있다.
≫ 소형 주택&부동산펀드(또는 리츠,
공동투자)
# 금융권에서
은퇴를 앞둔 C씨. 평소 업무를 보던 중 빌딩(건물) 등에 공동 투자되는 부동산펀드 상품을 자주 접하게 됨. 일부 상품은 장기간 5%~6%
수준의 안정적인 수익률을 얻을 수도 있어 눈 여겨 봄. 이에 C씨는 임대관리가 상대적으로 까다로운 실물 자산(오피스텔, 상가) 보다는 노후에
현금화가 상대적으로 손쉬운 부동산펀드 상품이나 리츠(REITs) 등으로 보유 자산의 현금 흐름(cash flow)을 보완할
계획임
최근에는 실물자산인 부동산을 활용한
금융상품(펀드, 리츠(REITs) 등)도 다양해지는 추세다. 개인이 접근하기 어려웠던 대형 건물에 투자할 목적으로 투자자로부터 1억 원 미만의
소액 자금을 모아 빌딩을 매입하고 임대수익은 투자자에게 배당하는 방식이다. 최근 서울시도 이러한 시대 흐름을 반영해 SH공사가 자본금을
출자하고, 민간의 투자를 받아 연 5% 보장하는 "서울 리츠"를 도입한다고 밝혔다. 다만 공공형과 달리 민간형은 수익률이 높은 반면 원금 손실
가능성도 있으므로 주의해야 한다.
펀드나 리츠(REITs) 뿐만 아니라 개인들이 자금을 모아 수 십 명이
공유(공동명의) 형태로 건물 임대수익을 나누는 사례도 있다.
# 서울 송파구 일대에 100억 원 상당의 상업용 빌딩을 공동투자(부동산펀딩, 40명 공유)한 D씨.
건물의 입지적인 장점이 상대적으로 우수함에도 "건물 노후도가 높아 공실 우려가 높다는 점과, 수익성이 상대적으로 떨어지는 약점을 극복 하기 위해
다수의 공동투자자에게 리모델링 비용을 추가 투자하자고 제안함. 이에 공동투자자들은 10억 원 리모델링 비용을 추가 투입(개인 당 2,500만 원
수준)했고 리모델링 이후 월 수입은 기존 3,500만 원(연 3~4%) 수준에서 7,000만 원(연 6~7%) 수준으로 2배 가량 높아짐.
D씨의 경우 2억 원 수준의 자산 투자를 통해 연 1,200만 원(월100만 원) 수준의 소득을 확보할 수 있게
됨
▣ 포트폴리오 구축됐다면, 이제는 "수성(守成)" 전략에
올인
자산을 단순히 나눈다고 노후준비가 끝난 것은 아니다.
포트폴리오 내에서도 현금 창출을 극대화 할 수 있는 방안들은 계속 고민해야 한다. 경기 변동이나 지역 상황에 따라서 자산 가치가 달라지는
요인들이 많기 때문이다.
예를 들어 오피스텔은 도시형생활주택이나
소형 아파트 등의 경쟁 상품 증가로 인해 임대수익률이 낮아지는 추세다. 이러한 공급 과잉 분위기와 미래 공실에 대한 위험을 회피하기 위해서는
안정적 수익이 가능한 역세권이나 대학가, 업무시설 밀집지역으로 물건을 한정해야 한다. 또한 상대적으로 낮은 관리비가 가능한 물건과, 전용률이
높은 희소성 있는 오피스텔을 선택하는 지혜도 필요하다.
시대의
변화 따라 기존에 없던 유형들이 새롭게 나타나기도 한다. 최근 각광받기 시작한 "세대 분리형 주택"은 노후세대에게 거주의 장점과 임대의 효율성을
동시에 부여할 수 있는 통합 형태로 볼 수 있다.
부동산 자산 유형의 장단점들을 살펴본 것처럼 구성된 자산 구조에서도 현
시대상황에 맞게 수익성을 극대화 할 수 있는 방법들에 대한 끊임없는 고민이 필요한 것이다. 결국 베이비붐 세대는 안정적인 노후 준비를 위해
보유한 부동산 자산의 단점들을 보완할 수 있도록 적절하게 나누고, 쪼개야 한다. 뿐만 아니라 수익성을 수성(守成)할 수 있는 전략적 분석과
실행을 통해 불확실한 100세 시대를 대비하는 안전판을 겹겹이 구축하는 노력이 필요하다.
한편, 은퇴계층은 건강보험료의 납부와 관련된 부담증가에 직면하기도 한다. 일반적으로 은퇴 이후에는
직장가입자에서 지역가입자로 전환되며 소득과 재산 증감에 따라 부담 수준이 달라진다. 직장 가입자는 월 소득에서 일정 비율(2015년 기준
6.07%)에 따라 사업자와 직장인이 절반씩 부담해 피부로 느끼는 부담수준이 상대적으로 덜 하다. 반면 지역 가입자는 부동산 임대소득이나 재산
등을 사업소득에 포함해 개인에게 100% 과세하므로 이에 대한 상대적인 소득감소 수준도 크다. 은퇴 이전부터 건강보험관리공단을 통해 재산과
임대소득에 따른 건강보험료를 미리미리 계산해 볼 필요가 있다.
*소득 크레바스(income
crevasse)
직장인이 은퇴시점부터 국민연금을 받을
때까지 소득이 없는 기간을 말함. 일명 "은퇴 크레바스"라고 표현되기도 함. 대한민국 직장인의 경우 50대 중반에 은퇴(베이비부머 세대)해
60대에 연금을 수령할 때까지 5년~10년 정도의 공백기간이 발생함. 이 기간 동안 소득감소에 따라 생계가 위협받는 두려움을 "크레바스 공포"라
부름
**다운사이징(downsizing)
일반적으로 기업의 업무나 조직의 규모를 축소하는 경우 등을 말함. 부동산시장에서는 금융위기 이후부터
자산 효율성이 떨어지는 대형아파트에 대한 선호도가 줄어들면서 면적규모를 줄이는 다운사이징(downsizing)사례가 크게
늘어남