부동산 안전투자의 기본적 고려사항.정부나 공기업이 추진하는 개발계획안만 믿고 돈을 묻는 건 위험천만? 무조건 ‘싼 매물’을 잡아야

향후 정부정책의 큰 물줄기는 거래 활성화를 위한 ‘규제 완화’이다. 세금을 조정하고 도심의 용적률을 높이기 위해 정책을 푸는 만큼 투자의 큰 방향은 규제 완화 상품과 지역을 선정해야 한다.

 

소형주택 임대사업과 도시형생활주택, 재건축과 뉴타운 등 장래 환금성이 양호한 부동산을 고르는 게 중요

 

 

금요시평]

기사승인 2015.10.23 

 

부동산 투자자들의 머리가 복잡하다.

정부의 ‘오락가락’ 정책과 지자체 등이 추진하던 핵심 개발사업 등이 줄줄이 연기·축소되면서 시장이 혼란스럽기 때문이다.

정부의 부동산 시장 활성화를 위한 각종 대책이 발표된 이후에도 시장은 꿈쩍하지 않고 있는 데다 부동산 침체의 덫을 빌미로 서울시와 지자체의 지역 개발사업 들이 연이어 표류하면서 정부 말만 믿고 투자에 나섰던 수요자들은 ‘한 대 얻어맞은 기분’이라며 불만을 토로하고 있다.

지방도 지자체들이 야심차게 추진해온 각종 개발사업이 잇단 차질을 빚으며 혼란에 빠졌다. 총 사업비 수십조 원 규모인 각종 역세권 개발 프로젝트 등이 자금난으로 난항을 겪고 있다.

지자체가 추진하는 대규모 부동산 개발사업도 개발계획 발표 후 시행 단계에서 제동이 걸려 개발호재가 사라지면서 아파트 예비청약자들과 토지 투자자들의 실망감도 커지고 있다.

일부 지자체의 경우 공약 남발로 택지개발에 차질을 빚으며 후폭풍이 예상되고 있고, LH공사가 추진 중인 전국 주요도시 택지개발사업을 추진하는 여러 곳에서 사업성 부족과 경기 침체를 이유로 실시계획 승인이 철회되는 등 부동산시장 혼란이 가중되고 있다.

예전처럼 호재 많은 지역 내 부동산을 사뒀다 시간이 지나면 무조건 가격이 오르던 시대는 이미 지나갔다. 이제 투자에 나설 때는 정부나 공기업이 추진하는 개발계획안만 믿고 돈을 묻는 건 위험천만하다. 신뢰성 없는 정부정책에 기대하기 보다는 ‘예측 가능하고 안전한 부동산에 묻어두는 것’이 최선책이다. 투자 나침반 바늘이 왔다 갔다 하는 부동산 시장에서는 장밋빛 개발계획에 기댄 공격적 투자보다 ‘안정적으로 투자수익을 올릴 부동산’에 주목해야 한다.

투자의 제1원칙은 ‘안전’이다. 부동산 대세상승기에는 목 좋은 곳의 중대형 부동산을 선점하면 언제든 자본소득을 기대할 수 있었다.

하지만 거품 빠지는 신호탄이 보이는 미래 부동산 시장에서는 무조건 안전을 고려한 투자에 관심을 가져야 한다.

금융상품에서 예·적금과 펀드 등 여러 금융상품을 묶어서 판매하는 ‘복합 금융상품’이 뜨고 있듯이 변동성이 큰 부동산 시장에서도 ‘안정성과 수익성’을 적절히 조합한 상품을 고르는 것이 중요하다.

‘묻지마 호재’에 연연하거나 반짝 가격이 오르는 ‘유행 종목’에 추격매수하기보다는 일관된 부동산정책에 따른 투자의 ‘안전’ 원칙을 지켜야 한다.

가격 부담이 적은 ‘중저가 부동산’에 돈을 묻고 ‘조건 좋은 할인 상품’ 위주로 공략하는 것이 바람직하다. ‘알짜’ 매물과 블루칩을 얼마나 싸게 사느냐에 따라 투자의 성패가 달려있다.

호경기에는 값싼 부동산이 비지떡이지만 불경기 때는 비싼 부동산이 비지떡인 셈이다. 무조건 ‘싼 매물’을 잡아야 한다.

투자 안전한 부동산은 유행에 민감하지 않는 ‘잘 팔리는’ 종목이다. 부동산이 장기투자 상품이기는 하지만 팔고 싶을 때 쉽게 현금화할 수 있어야 한다. 시장이 악화됐을 때 언제든 약간의 차익을 남기고 과감하게 빠져나올 수 있어야 한다.

부동산 침체기에 살아남을 수 있는 ‘안전한 투자용 부동산’은 시세보다 값싼 알짜 부동산, 정부가 정권차원에서 개발하는 호재 지역이나 상품, 실수요가 탄탄해 환금성이 양호한 부동산이다. 또 소액 투자용이거나 대출을 과다하게 얻지 않고도 쉽게 처분할 수 있는 도심 중저가 부동산 등이 대표적이다.

투자를 장려하기 위해 규제를 꾸준히 풀거나 완화하는 상품과 지역을 고르면 장기적으로 투자에 성공할 확률이 높다.

반면에 규제가 강화되고 거래와 보유 세금이 높아질수록 일시에 유행상품처럼 바뀌면서 결국 막차를 타는 종목으로 순식간에 바뀌기 쉽다.

다주택자의 고가주택 매입과 분양권 전매, 재개발 지분 쪼개기, 개발지 토지, 집값 많이 뛴 곳의 추격매수 등은 투자 규제의 변동이 심해 장기 투자대상으로 삼기에는 위험하고 불안하다.

향후 정부정책의 큰 물줄기는 거래 활성화를 위한 ‘규제 완화’이다. 세금을 조정하고 도심의 용적률을 높이기 위해 정책을 푸는 만큼 투자의 큰 방향은 규제 완화 상품과 지역을 선정해야 한다. 소형주택 임대사업과 도시형생활주택, 재건축과 뉴타운 등 장래 환금성이 양호한 부동산을 고르는 게 중요하다.

규제완화 부동산을 고를 때는 투자 전 어떤 부분에서 먼저 규제가 완화되고 폭은 어느 정도인지, 파장은 얼마나 큰지 꼼꼼히 분석해 봐야 한다.

 

김승래 교수 단국대 정책경영대학원/법학박사 chungnamilbo@naver.com

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