지역개발계획

경기 하남시, 그린벨트 규제 완화 수혜지로 눈길.. 초이동/감북동 그린벨트 토지 선착순 분양

Bonjour Kwon 2016. 2. 15. 12:00

 

2016.01.16

 

지난 해 5월에 발표된 정부의 그린벨트 규제 개선 방안에 따라 그린벨트 해제 권한이 지방자치단체장으로 이전되고 그린벨트 해제 절차가 간소화될 것으로 보인다. 특히 수도권 그린벨트 규제가 완화되면서 그린벨트 토지에 대한 투자자들의 관심이 뜨겁다.

특히 지속적으로 인구가 유입되는 편이지만 도시의 80퍼센트 이상이 그린벨트로 묶여 있기 때문에 주택 지을 땅이 부족한 경기 하남시는 다가오는 2020년까지 진행될 그린벨트 해제 조치의 최대 수혜지가 될 것으로 예상된다. 하남시의 그린벨트 토지가 투자가치 높은 보물이 되고 있는 것이다.

 

 

이 가운데, 최근 ㈜하이랜드는 경기 하남시 감북동과 초이동 그린벨트 토지 약 12만m²를 선착순으로 공개 매각한다고 밝혔다. 해당 지역은 강동구 둔촌동과 맞닿아 있어 서울 잠실까지 10분대, 강남까지 20분대 진입이 가능하고 올림픽 공원과도 인접해 있다. 또한 지하철 9호선의 연장구간으로 2018년에 개통될 ‘보훈병원역’에서 약 400m 떨어진 역세권인데다 23만4500여m² 규모로 조성되는 고덕상업업무 복합단지와 하남지식산업센터, 공공택지지구인 하남시 감일지구도 가깝다.

 

이 밖에도 하남시 일대에는 대형호재가 풍부하다. 서울 상일동과 경기 하남시를 연결하는 지하철 5호선과 9호선 연장구간 공사가 완료되어 2018년 개통되면 경기 하남시 창우동에서 서울 종로3가까지 40분대에 이동할 수 있게 된다. 2016년 완공을 목표로 하는 신세계 복합쇼핑몰 하남 유니온스퀘어 역시 기대되는 호재이다. 11만 7000㎡ 부지, 연면적 44만426㎡ 규모로 공사비 1조원이 투입되는 하남 유니온스퀘어 복합 쇼핑몰에는 백화점, 패션전문관, 영화관, 공연 및 전시 시설 등이 유치될 예정이다.

 

여기에 서울-세종고속도로도 건설 계획 중에 있다. 서울-세종고속도로 노선은 서울(구리)~하남~성남~용인~안성~천안~세종을 잇는 연장길이 128.8km의 왕복 6차선 도로로, 하남에서 세종까지 1시간 대 이동이 가능해지기 때문에 착공이 시작되면 하남시 부동산에 상당히 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망된다.

 

경기도 하남시 초이동, 감북동 그린벨트 토지의 분양 단위는 대 분할이 완료되어 약 496㎡(150평) 기준 개별등기로 소유권이 이전된다. 분양가는 3.3㎡당 59~80만 원 선이다. 보다 자세한 분양 문의는 전화(02-6925-0118)를 통해 확인할 수 있다.

 

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하남시, 그린벨트 해제 전망 속 '초이동-감북동' 관심집중

입력 2016-01-20 14:11수정 2016-01-20 14:10

 

 

 

 

 

투자자들 몰려드는 초이동 등 주목…이유 있는 2년 연속 지가 상승률 고공행진

 

지난 5월 발표된 정부의 그린벨트 규제 개선 방안에 따르면 그린벨트 해제권한이 지방자치단체장에게 이전된다. 이에 따라 그린벨트 해제가 간소화되고 수도권 규제 완화 등의 호재로 인해 그린벨트 해제 가능성이 높아질 것으로 기대된다. 이 가운데 서울에 인접한 하남시 역시 지난 2013년 임야를 중심으로 토지거래허가구역에서 해제된 이후 토지 매입을 위한 투자자들의 방문과 문의가 지속적으로 늘고 있는 상황이다. 특히 지난 5월 정부의 발표 이후 하남시 토지가 재조명 받으며 뜨거운 관심을 받고 있다. 이번 법안에 직접 수혜가 기대되는 지역 가운데 하나이기도 하다.

 

하남시를 향한 열기가 고조되고 있는 시점에서 한국산업개발㈜이 경기도 하남시 토지를 선착순 매각한다고 밝혀 눈길을 끈다. 한국산업개발이 매각하는 땅은 경기도 하남시 초이동 소재의 토지로 총 면적 16,746㎡ 규모로 도시지역과 자연녹지 지역으로 34개 필지다. 이 곳은 조망권 프리미엄을 품은 야산으로 이뤄져 있으며 주변은 일반 주택과 창고형 공장이 형성돼 있다. 현재 일대 건축 가능한 주변 시세는 3.3㎡당 1,000만원 선대로 거래되고 있지만 조망권이 확보된 지역이나 적은 평 수 대의 매물은 찾아볼 수 없는 것으로 알려져 매각 토지의 희소성에 주목하는 이들의 방문과 문의가 잇따르고 있다.

 

강남과 가까운 하남지역은 전체 면적의 77%가 그린벨트로 묶여있는 가운데 일부 그린벨트를 풀리며 미사, 위례, 감일지구가 개발 중이다 서울 강동구에 인접한 지역이기 때문에 ‘탈 서울’ 분위기를 타고 최근 인규 유입도 늘고 있는 하남시는 자족도시로의 변모를 위해 향후 근본적인 기업유치가 이뤄지는 가운데 지하철 5호선, 9호선의 연장 등 교통망이 확충되면 지역 발전의 가속도가 붙을 것으로 점쳐진다.

 

 

특히 이에 따른 역세권 개발, 보금자리주택에서 해제된 감북동과 초이동을 중심으로 지식기반산업, 패션산업의 기업유치 등이 추진 중이어서 급속한 인구유입과 더불어 도시 개발이 예상된다. 하남시 부동산 관계자는 “대부분이 그린벨트인 하남지역이 난개발과 투기우려를 잠재우고 강남 대체도시로서의 역할이 기대되고 있어 선견지명을 가진 투자자들의 발길이 이어지고 있다”고 설명했다. 이 지역은 미사지구-위례신도시-송파를 연결하는 6차선 광역도로와 제1종 일반주거지역에 인접해있다. 현재 친환경주거단지개발, 산업단지조성 및 택지개발과 보금자리 등의 대규모 개발 사업이 진행 중에 있어 추후 개발 가능지로 집중 조명 받고 있다.

 

5호선 확장연장 구간인 1공구(강일~풍산)가 2018년에 12월 완공되고 9호선 연장도 추진 중에 있으며 그 중심에 미사역이 개통될 예정이다. 5호선 미사역(예정)을 중심으로 약 10만 여명의 인구가 유입될 것으로 예상된다. 최근 세명대가 경기도 하남 제2캠퍼스 설립에 박차를 가하면서 세명대는 2020년 3월 개교를 목표로 하남시 하산곡동 미군기지 반환공여지에 한방병원과 연구시설 등을 갖춘 9만9000여 ㎡ 규모의 하남캠퍼스 조성을 추진 중에 있다

 

특히 미사, 강일, 위례 지구의 개발이 진행되는 가운데 서울~세종 고속도로 추진이 공식화되면서 미사지구를 비롯한 하남시가 수혜지로 꼽히고 있으며 일대에 서울~세종 고속도로 IC가 연결될 경우 광역교통망이 크게 개선될 것으로 보인다. 시장 관계자는 “고속도로 추진에 따라 하남시에 남아있는 그린벨트 지역에 대한 개발논의가 본격화될 여지도 있다”면서 “부족했던 교통망의 확충이 이뤄지면서 부동산시장에도 영향을 미치게 될 것”이라고 내다봤다

 

또한 지난 10월 이교범 경기 하남시장은 하남-양평 민자고속도로 추진 및 하남지하철 2단계 공사 조기 준공을 강력히 건의한 바 있다. 하남-양평간 민자도로는 서울 송파-하남-양평을 잇는 연장 22.8㎞ 왕복 4차로 자동차 전용도로로 지난 2008년 민간제안사업으로 검토됐다. 이 도로가 확충되면 하남시 교통망이 일대 고도화가 예상된다.

 

한국산업개발㈜의 필지는 향후 그린벨트 해제와 개발행위 허가 취득 시 한국산업개발에서 공동으로 단지를 공사할 목적으로 계약 시 공동개발에 관한 동의서를 받아 진행한다. 매각 금액은 3.3㎡당 159만원으로 분양면적은 363㎡~768㎡까지 34개 필지로 선착순 수의계약으로 이뤄진다. 제1금융권 대출은 3.3㎡당 50만~70만원까지 가능하며 계약부터 등기까지 모든 자금관리는 코리아신탁으로 입금되며 전필지별 개별등기로 소유권이 이전된다.

 

분양관계자는 “향후 도심권의 전원생활을 원하는 이들의 최적 조건과 저렴한 분양가로 바로 건축을 하려고 하지 않는 분들은 주목할 만하다”며 “요즘 같은 저금리 시대에 멀지 않은 미래를 위한 투자가 또 다른 기회가 될 희소가치가 있는 귀한 토지로 매력적인 투자처”라고 전했다. 문의: 02)426-3233

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45년 묶여있던 그린벨트, 대폭 해제되나

GB 해제 권한, 시·도지사에 넘겨 해제절차 간소화

매일경제|입력2015.05.06

 

 

정부가 1970년대 지정된 개발제한구역의 입지규제와 해제절차를 대폭 완화한다. 그린벨트 해제 권한은 시·도지사에 넘겨 해제절차를 간소화한다는 방침이다.

 

국토교통부는 6일 대통령 주재 제3차 규제개혁장관회의에서 개발제한구역 주민들의 실생활 불편 해소에 중점을 둔 '개발제한구역(그린벨트, 이하 GB) 규제 개선방안'을 발표했다.

 

지난 정부까지 개발제한구역 내 주민들에 대한 규제는 유지하면서 임대주택 보급 등 국책사업과 지자체의 지역현안사업 추진을 위해 주로 해제(해제총량 확대 등)에 중점을 두고 개발제한구역을 활용·관리해왔다.

 

이번 개선조치로 보전가치가 높은 지역은 엄격히 보전하면서 훼손된 지역은 녹지로 복원하되, 보전가치가 낮은 지역은 현행 해제총량(233㎢) 범위 내에서 해제절차를 간소화해 신속한 사업추진이 가능하게 했다.

 

우선 기존 그린벨트는 국토부의 중앙도시계획위원회 심의를 거쳐 2년 이상이 소요됐지만, 이번 조치로 지자체가 중·소규모(예 30만㎡ 이하)로 해제해 추진하는 사업의 경우 시·도지사가 해제할 수 있도록 권한을 부여해 개발사업에 걸리는 기간을 1년 이상 단축했다.

 

다만 무분별한 해제 방지를 위해 현 해제총량 범위 내 허용, 관계부처 사전협의, 2년 내 미착공 시 GB 환원규정 신설, 환경등급 높은 지역 제외, 충분한 공익용지 확보 등 안전장치도 마련했다는 설명이다.

 

해제된 집단취락에 의해 단절된 1만㎡ 미만의 개발제한구역도 해제할 수 있도록 규제를 완화하고, 개발제한구역 경계선이 관통하는 1000㎡ 이하의 토지를 해제하면서 섬처럼 남게 되는 소규모 개발제한구역도 함께 해제해 토지 활용도를 높인다는 방침이다.

 

 

[자료 국토교통부]

GB 내 축사 등 건축물이 밀집하거나 무단 용도변경으로 훼손된 지역들을 해소하기 위해서는 '공공기여형 훼손지정비제도'를 도입한다.

 

지난해 말 2017년까지 이행강제금 징수를 유예하기로 결정한 후속 대책으로, 주민들이 직접 훼손지를 공원녹지로 조성(30% 이상)해 기부채납하는 경우 개발(창고 설치)을 허용하는 것으로서 2017년까지 한시적으로 시행한다.

 

다만 2018년 이후에는 이행강제금 상한(현재 연 1억원)이 폐지되고, 향후 벌금 상향도 검토할 계획으로 훼손지에 대한 관리가 강화된다.

 

주민 소득증대를 위한 시설설치 부분도 개선된다. 기존에는 지역특산물의 소규모 가공시설 정도만 허용했으나, 앞으로는 판매, 체험 등을 위한 시설 설치가 허용된다. 규모를 확대하고(200→300㎡), 마을공동으로 설치하는 경우에는 1000㎡까지 설치가 가능하다.

 

마을 공동으로 농어촌체험·휴양마을사업을 추진하는 경우에는 숙박, 음식, 체험 등 부대시설(2000㎡) 설치가 가능해진다.

 

콩나물 등 품종별로만 허용했던 농작물 재배시설은 친환경농업을 위한 작물재배가 가능토록 '작물재배사'로 통합된다.

 

GB 내 시설 허용기준도 완화한다. 기존 5년 거주기준을 폐지해 시설증축 차등을 줄였고, 취락지구 내 음식점도 형평성을 감안해 건폐율 40%까지 건축가능토록 건축규제를 완화한다. 주유소에 세차장이나 편의점과 같은 부대시설 설치도 가능해진다.

 

공장의 경우 GB지정 당시 연면적 만큼만 추가 증축을 허용하고 있어 당초 연면적이 너무 작은 공장의 경우 증축이 곤란했는데, 앞으로는 기존 부지 내에서 건폐율 20%(보전녹지지역과 동일)까지 증축이 허용된다.

 

이 외에도 앞으로는 GB 개발시 부과하는 보전부담금을 투입해 토지매수 및 주민지원을 강화한다는 계획이다. 작년의 경우 1500억원 정도의 부담금이 징수된 바 있어 향후 5년간 7500억원이 GB 관리에 투입될 경우 토지매수 확대로 녹지대 조성 등 GB로서의 기능회복과 주민지원사업 확대로 생활환경 개선에 기여할 것으로 예상된다.

 

국토부 관계자는 "이번 개발제한구역 입지규제 완화로 시설증축 등 1300억원 투자유발, 해제 소요기간 1년 단축으로 인한 개발사업 금융비용 연간 224억원 절감, 시설입지와 경계지역 관련 민원 65% 해소, 소공원 100개소 조성 수준인 70만㎡ 훼손지 정비 등의 효과가 있을 것으로 기대한다"며 "이번에 발표된 대책들은 민-관 의견 수렴을 거쳐 구체적 실행방안을 마련해 최대한 속도감 있게 실행해 나갈 계획"이라고 밝혔다.

 

[매경닷컴 이미연 기자] [ⓒ 매일경제

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그린벨트해제연합 "그린벨트 완화 발표는 빈껍데기"

그린벨트 해제 촉구... "내 땅에 건물 지었다가 범법자 됐다

일시 15.05.29

조정훈(tghome) 기자

 

대구경북그린벨트해제연합 소속 회원 500여 명은 지난해 4월 10일 오후 대구시청 앞에서 개발제한구역 피해자들의 호소문을 발표하고 재산권 행사를 할 수 있도록 해달라고 요구했다. ⓒ 조정훈

 

 

정부가 개발제한구역(그린벨트) 관련 규제를 대폭 완화하기로 방침을 정한 가운데 그린벨트 내 사유지를 소유한 시민들이 이를 두고 여론을 호도하기 위한 생색내기 정책이라고 반발하고 나섰다.

 

6만여 명의 회원이 가입한 (사)전국개발제한구역 국민운동협회는 29일 "정부의 그린벨트 완화 발표는 여론을 호도하는 빈껍데기용으로 그린벨트 내에 사유지를 가진 주민에게는 아무런 실익이 없다"고 비판했다.

 

이들은 "지방자치단체가 30만제곱미터 이하의 개발 사업을 할 때는 국토교통부의 권한을 위임받아 지자체가 그린벨트 해제와 개발 계획 수립을 한꺼번에 할 수 있도록 하겠다고 발표했지만 이마저도 환경단체의 반발에 밀려 다시 원점으로 돌아갔다"고 지적했다. 결국 지자체의 권한은 없고 30만제곱미터도 공익적 목적에만 가능하기 때문에 사유지를 빼앗을 구실만 만든 것이라는 주장이다.

 

곽연호 사무총장은 "축사를 불법으로 해 창고로 사용하는 개인이 면적의 30%를 공원 녹지로 만들어 기부 채납하면 합법화해 주겠다고 하는데 말도 안 된다"며 "누가 자기 땅 내주고 할 사람이 있느냐, 이것은 공산주의만도 못하다"고 말했다.

 

곽 사무총장은 "그린벨트 내에서 식당을 운영하는 사람도 전체 식당의 1%도 안 된다"며 "일반 주민들이 특산물을 팔 수 있는 것도 현실적으로 맞지 않다"고 말했다. 정부 관계자들이 피해 당사자들의 심정을 이해한다고 하면서도 정책을 낼 때는 전혀 다른 모습이라는 주장이다.

 

최철휴 대구시지부 사무국장도 "그린벨트가 지정된 지 44년이 지나면서 재산권을 완전히 잃어버린 것이나 다름없다"며 "그 이전에는 전답이라도 개발할 수 있었지만, 지금은 죽음의 땅으로 변해버렸다"고 말했다.

 

최 사무국장은 또 "안방은 그린벨트에 묶여 있고 화장실은 그린벨트가 아닌 곳도 있다"며 "개발을 하려고 해도 전혀 할 수 없어 피해만 입고 있으면서도 세금은 내야 한다"고 하소연했다. 불과 1m 사이를 두고 그린벨트 지역과 아닌 곳의 땅값이 수십 배 이상 차이도 난다고 주장하기도 했다.

 

이들은 "내 집 한 채 지어 살고 싶은 것이지 아파트 짓고 공장 지으려 하지 않는 것"이라며 40년 이상 재산 상의 피해를 받고 있어도 정부는 단 한 번도 국민을 생각해 주지 않고 있다고 주장했다.

 

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그린벨트해제국민운동은 지난 2014년 8월 12일 오전 대구시 중구 반월당의 한 식당에서 창립총회를 갖고 사유재산권에 대한 그린벨트 해제를 촉구했다. ⓒ 조정훈

 

그린벨트 해제 연합 "국민 재산 묶어 놓는 꼴"

 

협회는 과거 정부의 일방적인 그린벨트구역 지정으로 재산권을 침해받은 사유지 소유자에 대한 피해보상과 개인의 개발권 보정, 환경영향평가 3~5등급 그린벨트지역을 즉시 해제해 주택과 임대수익용 창고 건축 등을 허용해 줄 것을 요구했다.

 

또한 그린벨트구역에서 토지 매수 청구자에 대해 매수청구권에 대한 현실적 보상과 국가 보상의무에 관한 입법화를 촉구하고 그린벨트 내 불법 건축물 합법화 대책을 수립해줄 것을 촉구했다.

 

이들은 그린벨트 해제에 대해 우려하는 시각이 많다는 지적에 대해 "대한민국 땅의 70%가 산이고 사유지 그린벨트는 전 국토의 1%에 불과하다"고 말했다. 사유지 그린벨트를 전부 개발하더라도 환경 훼손이나 자연 파괴는 미미하다는 주장이다.

 

이들은 환경단체에 대해서도 "무조건 해제 반대만 할 것이 아니라 피해를 당하는 국민의 심정을 이해해줘야 할 것"이라며 "그린벨트가 해제된다 하더라도 건축법에 따라야 하기 때문에 오히려 난개발을 막을 수 있다"고 주장하고 공개 토론회도 제안했다.

 

협회는 그린벨트 내의 환경훼손을 방지하기 위해 협회 산하에 가칭 '환경 관리단'을 만들어 활동할 계획이라고 밝히고 "우리 스스로 토지를 보호하는 데 노력할 것"이라고 말했다. 환경 파괴 우려를 불식하겠다는 의도다.

 

그린벨트 내 토지를 소유한 한 시민은 "그린벨트 내에 허가를 내지 못해 무허가로 건축물을 지었다가 벌금을 내고 범법자가 된 경우가 많다"며 "정부가 국민의 재산을 묶어놓고 죄인을 만드는 꼴"이라고 지적했다.

 

한편 그린벨트는 계속된 개발로 성장하는 서울시의 무제한 팽창을 방지하기 위해 도시계획법에 따라 1971년 7월 30일 처음 시행됐으며, 그 이후 수도권을 포함해 대도시권으로 넓혀갔다. 이 때문에 해당 지역 내 토지 소유자는 건출 신축 등 재산권 행사에 제약을 받아 해제 논란이 일었다.

 

이후 1999년 7월 '개발제한구역 제도 개선안'을 마련해 전국 그린벨트 지역 가운데 춘천, 청주, 전주, 여수, 진주, 통영, 제주권 등 7개 중소 도시 권역에 대해 전면 해제하기로 하고 2001년 8월 제주권을 시작으로 3003년 10월까지 해제 절차가 마무리됐다. 정부는 또 수도권 등 7개 대도시권은 부분 해제 지역으로 지정해 점차적으로 해제해 왔다.

 

하지만 아직까지 그린벨트 내에 사유지를 소유한 국민은 약 20만 명 정도로 추산되며 이들은 1992년부터 단체를 결성해 그린벨트 해제를 요구하고 있다.

 

저작권자(c) 오마이뉴스(시민기

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기획 부동산에 속지 않는 방법

기획부동산에 속지 않는 방법

-소액투자, 동지분방식은 일단 의심하라

평창 동계올림픽 유치를 계기로 기획부동산이 다시 활개를 칠 조짐을 보이고 있다.

고객들을 상담하다보면 교수나 의사 등 사회적인 저명인사들이 기획부동산의 꼬임에 넘어가 원치않게 장기투자를 하게 되는 경우를 많이 보게 된다.

 

최근 국토해양부는 기획부동산의 무분별한 토지분할과 분양을 예방하기 위해 '측량·수로조사 및 지적에 관한 법률 시행규칙' 개정안을 마련했다. 앞으로 법원으로부터 화해 조정조서 등의 확정 판결을 받은 경우라도 지자체로부터 토지분할허가를 받은 경우에만 토지분할이 가능해진다.

 

현재 녹지 및 비도시지역에서 토지를 분할하고자 할 때는 '국토의계획및이용에 관한 법률'에 따라 개발행위(토지분할) 허가를 받아야 한다. 하지만 기획부동산들은 법원의 화해·조정조서와 같은 확정판결이 있는 경우에는 개발가능 여부와 무관하게 토지지분 분할이 가능한 점을 악용해 판매에 나서고 있어 국토해양부가 제동을 건 것이다.

법이 시행되면 무분별한 토지분할과 사기분양이 줄어들 것으로 보이나 원천적으로 기획부동산의 영업행태를 발본색원하기 힘들것으로 보인다. 필자도 15년전 취직자리를 알아보다가 기획부동산인지 모르고 근무할뻔한적이 있다. 회사가 강남에 위치하고 수개층의 고급인테리어 사무실에 백여명의 직원들이 일하고 있어 나름대로 안정적인 대기업계열사로 착각한 것이다.

최근 지적정보의 디지털화 등 IT와 접목한 스마트 국토정보 서비스 강화를 통해 일반인들도 쉽게 기획부동산 여부를 확인할 수 있게됐다. 토지 관련 각종 정보를 일반인에 공개하는 서비스는 온나라 부동산포털과 토지이용규제정보서비스 등이 있다.


우선 '온나라 부동산정보 통합포털'의 스마트폰용 모바일 홈페이지에서는 임야 등 실외에서 GPS로 사용자의 현 위치를 파악해 현장 지도 및 토지정보, 건물정보 등을 실시간으로 확인할 수 있다. 해당 지역의 주소지와 공시지가를 한 번에 확인할 수 있어 만약 기획부동산이 임야를 택지인 양 속여 팔 경우 현장에서 바로 사기여부를 파악할 수 있게 되는 것이다. 스마트폰 인터넷 검색창에 '스마트 국토정보'를 치거나 주소창에 'www.nsdis.go.kr'를 입력해 실행시키면 접속 가능하다.


이와는 별도로 토지이용규제정보서비스(luris.mltm.go.kr) 이용하면 주소지 하나만으로 해당 지목과 면적 개별공시지가 지역지구 지정여부 등을 손쉽게 알아낼 수 있어 기획부동산 피해 방지에 매우 유용하다. 판매한다는 해당 주소지를 검색했을 때 자연환경보전지역 등 개발제한 임야에 해당돼 있는데 토지 자체가 바둑판처럼 촘촘이 쪼개져 있다면 이는 기획부동산일 가능성이 높은 곳임을 의미한다. 지도와 함께 하단에는 해당 지역에 해당하는 법령 내용도 자세하게 적혀 있어 투자적정성 여부도 한 눈에 알 수 있다.

 

-기획부동산의 꼬드김에 넘어가지 않는 7가지 방법

 

1. 전화가 걸려오면 일단 의심

 

전화로 "좋은 물건 있다. 사라"

 

텔레마케팅 부동산 사기는 쓸모없는 임야 등을 헐값에 구입한 뒤 부유층 고객들에게 개발예정지라며 전화로 판촉 공세를 벌여 고가에 팔아넘기는 수법이다. 텔레마케팅 부동산 사기는 최근에는 많이 줄었지만 모르는 사람이나 오랫동안 연락이 끊겼던 사람에게서 투자권유가 오면 일단 의심해 보는 게 좋다.

 

2. 현지 실사시, 서둘러 등기 강요땐 의심

 

현지에서 실제로 거래되는 가격과 개발 계획의 사실여부도 직접 확인할 필요가 있다.

 

아울러 지적도, 토지이용계획 확인원, 토지대장, 공시지가 확인원, 등기부등본 등 관련서류를 열람하고 관계 법규 및 법적 규제 등을 확인해야 한다. 소유권 이전등기가 되는지 여부도 추가로 확인할 필요가 있다.

현장 답사는 기본이다. 해당 토지를 둘러보고 해당 토지에 대한 규제도 같이 점검해 봐야 한다. 서둘러 등기를 강요한다면 의심해봐야 하고 그럴땐 가등기를 하면 된다. 추가적으로 해당 토지를 보여주고 추후 주변 중계사에 가서 직접 확인해봐도 서로 짜고 치는 경우가 있어서 반드시 서류로 확인해봐야 한다.

 

3. 금요일 오후에 설명하는 행위

 

금요일 오후에는 사실을 판명할 관공서 등이 문을 닫기 때문에 유의해야 한다. 반드시 해당 서류와 담당자의 확인, 등기부 등본을 확인하고 개발계획도 직접 알아보는게 좋다. 또한 토지 소유주와 부동산업체와의 관계도 알아 본다.

 

4. 지번을 안 알려주는 행위

 

지번을 알려주면 토지대장을 떼어보아 들통이 나는 수도 있어 회사직원에게도 안 알려준다고 하는 속설이 있다.

※지번은 필지에 부여하는 지적공부<토지대장, 임야대장, 공유지연명부 등>에 등록한 번호이지만, 번지는 행정의 편의상에 의해 구획된 행정 리, 동에 부여한 번호이다.

 

5. 사업자등록증의 업종이 개발업이 아닌 경우

 

사업자등록증의 업종이 개발업 외의 것이 되어있다면 의심을 해봐야 한다. 또한 거래에 문제가 있을 경우에도 책임을 부담시킬만한 신용이나 능력이 기획부동산에 없는 경우가 많다. 책임을 회피하기 위해 주식회사 형태의 회사조직을 만들고 소위 '바지사장'을 내세우는 등 실제 책임자가 책임을 회피할 수 있는 구조가 대부분이다.

결국, 기획부동산측의 사기적인 수법에 대해 민사적으로는 대금반환, 형사적으로는 형사처벌이 가능할 수 있지만 이를 책임질 수 있는 자력이나 사람이 없어 실효성있는 구제를 받을 수 없게 된다.

 

6. 회사 설립이 1~2년밖에 안된 신생업종인 경우

 

단기로 먹고 폐업하는 경우가 많이 때문에 주의해야 힌다. 사무실이 지나치게 고급스럽거나 화려한 곳에서 근무하는 임직원들 중 주로 30~50대 주부사원들이 많이 포진해있는 경우는 일단 의심해 본다.

 

7. 지분등기를 강요하는 경우

 

기획부동산의 주요 대상인 토지의 경우 공동지분형태가 아닌 개개의 소비자들 앞으로 단독으로 분할되어야만 제대로된 재산권행사를 할 수 있는데, 앞으로는 단독명의로 분할하기가 쉽지않을것이다.

토지분할을 위해서는 지차제로부터 허가를 받아야하는데 투기 및 난개발 우려로 지자체가 엄격하게 심사하기 때문이다. 요행히 단독으로 분할되더라도 분할된 부분들 중에서 도로와 접할 수 없는 소위 '맹지'가 되는 토지부분은 향후 건축 등 토지이용에 있어 큰 제한을 받게 될 수 밖에 없어 재산적인 가치가 크게 저감된다

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기획부동산의 토지판매방법

토지 가(假)분할 매매의 허구성

중앙일보조인스랜드 | 우종성 |

2009.11.23 0

 

 

금년 부동산의 흐름이 연초 최악의 상태에서 바닥을 찍은후 강남권 재건축 시장을 중심으로 과열조짐이 보이자 정부는 LTV(담보대출인정비율) 하향조치,강남권 자금출처 조사실시,DTI의(소득대비 부채비율)비투기지역 까지 확대시행등 일련의 금융 규제조치를 전면에 내세워 주택시장의 불안을 걷어낼려는 조치를 취했다.

 

 

그 덕택에 세제혜택과 DTI면제를 어부지리(漁父之利)로 얻은 미분양.분양시장과 4대강 정비사업,서울--춘전,서울--용인고속도로등 개설 여파로 주변 토지시장이 꿈틀거렸다.

 

이를 마치 증명이라 하듯이 언론지상에 아파트 분양시장(미분양포함)과 토지분할 판매 광고가 식상할 정도로 쉴사이 없이 광고지면을 장식하고 있다.

 

그중 토지분할판매 광고를 보고 필자를 찾아온 손님이 있어 직접 현장을 방문하여 상담한 결과와 그 실태에 대해서 알아본다.

 

지분등기를 할수밖에 없는 이유

 

2006년 당시 8.31일부동산 종합 대책의 일환으로 『국토의계획및이용에관한법률』 시행령을 개정하여 종전 도시지역에서만 토지분할시 허가를 받도록 한것을 비도시지역까지 확대하여 비도시지역 토지분할도 개발행위 허가대상에 포함시켜 허가를 받도록 하였는바,이는 부동산 투기및 기획부동산에 의한 토지 분양사기를 사전에 방지하기 위함이 목적 이였다.

 

그러한 까닭에 소위'기획부동산'들이 현재는 가(假)분할도에 의하여 매수자앞 개별 등기를 당장에는 해줄수가 없는 상황되자 어쩔수없이 지주와 공동 또는 기획부동산들이 실제로 임야를 자기앞 매수.등기한후 가(假)분할도에 의해 소비자들에게 향후 개별등기를 전제로 계약당시 지분등기 조건으로 분할 판매 하게되는 것 이다.

 

물론 2006년 이전 토지가래허가구역이 아닌 비도시지역 지역은 토지분할이 허가없이도 가능하여(지분쪼개기) 토지분할 등기시 지분등기뿐만 아니라 소비자들에게 신뢰를 주고자 당초부터 개별 등기를 전제로 토지분할판매가 기성을 부리기도 했었다.

 

 

 

지분등기후 개별등기를 해준다는 이유

 

 

 

사유가 이렇다보니 회사보유분(기획부동산등)에서 토지가 가(假)분할판매되면 일단 매수자앞 지분등기를 한후 분양이 모두 완료되면 [공유물 분할협의서]로 분할하여 개별등기를 해준다는 것인데 이를 믿게하기 위하여 변호사 확약서나 법무사 확약서를 보여주니 왠만한 소비자들은 믿을 수밖에 없을 것 이다.

 

 

 

변호사 확약서가 들어가는 이유

 

이는 한마디로 변호사가 당초 지분등기로 매입한 토지를 개별등기를 해준다는 것에 대한 신뢰를 주기위한 것이지만 변호사 입장에서는 공유물분할 협의신청이 완료 되어야만 해준다는 하나의 의사표시이자 약속이지 법적 구속력은 없는 것이므로 맹신 할 필요가 없는 것 이다.

 

왜냐하면 토지 가(假)분할 판매가 일부만 판매되고 나머지가 판매되지 않거나 늦어지면 결국 우선 협의에 의한 자진분할이 아니라 급한사람이 법원에 『공유물 분할 청구 소송』을 낼수밖에 없고 법적으로도 우선 협의가 안되면 법원은 경매를 명하여 현금 청산시키기 때문이다.

 

흔히 공유물(지분등기된 토지) 분할은 당사자끼리 협의분할 하고자 할때 특히 기획공유물 가분할 토지는 지분 소유자가 많으므로 소유자가 많으면 서로 좋은 위치를 차지할려고 하기 때문에 협의분할이 되지않는 것이 명약관화(明若觀火) 하다

 

 

경우에 따라서는 토지분할 판매당시 기획부동산 일원도 같이 들어가서 매입하고 나중에 나머지 소유자들에게 자기땅을 고가로 사라고 하거나 아니면 반대로 나머지 소유자들의 토지를 싸게 자기한테 넘겨라고 은근히 협박하기도 한다.

 

 

이는 법적으로 분할소송을 청구하더라도 우선 협의가 안되면 결국 경매에 의한 현금청산되므로 소비자들은 당초 싼땅을 비싸게 산것도 억울한데 팔때조차도 강제로 똥값에 처분해되야만 하는 소위 두번죽는물건이 되고 만다는 것에 상당히 유의할 필요가 있다는 것 이다.

 

물론 최근 기획사들은 토지분할 판매당시 개별등기를 전제로 『공유물분할협의서』나 향후 매수자끼리 추가 부담금을 전제로 단지내 도로를 내기위한 『토지사용승낙서』등도 계약당시 받아 놓는 치밀함을 보이나 이는 기획사가 향후 책임을 지고 도로를 개설해 준다는 것이 아니라 매수자끼리 혹은 집을 꼭 짓겠다는 필요한 사람끼리 추가 부담금을 내고서 도로는 알아서 개설하라는 의미일 뿐이다.

 

 

도로는 계약당시 추가부담금을 전제로 도로사용승낙서를 받는다고 하지만 집을 짓기 위한 상,하수도,오.폐수시설,전기.통신등 제반시설은 향후 필요한 사림끼리 모여서 알아서 하라는 의미이므로 제반 인프라시설이 불필요한 단순 투자용으로 매수한 사람들은 관심 밖이므로 실제 사용 용도로는 사실상 불가능 한 것이 되고 만다는 것 이다.

 

 

 

토지 가(假)분할 매매는 실수요자용은 아니다

 

 

 

토지를 가(假)분할 매매하는 것은 사실이지만 종국적으로 집한채 짓기도 어려운 것이 토지 가(假)분할매매의 헛점인 것 이다

 

 

결국 투자로 사서 누군가에게 다시 투자라는 미끼로 팔아먹어야 하는데 설사 투자로 제3자에게 팔아 먹으려고 해도 토지의 용도가 불분명한데 쉽게 사겠는가 ?

 

아이러니하게도 토지분할 판매지역을 가보면 해당지역을 잘아는 사람이 많이 산다는 것이고 또한 유명한 인사들이 끼어 있다는 것 이다.

 

 

그러나 해당지역에 무엇이 개발되고 도로는 어떻게 낸다는 것이 사실이라도 정작 당해 토지가 무엇으로 사용될 것 인가 ? 를 고민하지 않고 주변 개발 호재만 믿고 사는 것이 토지 가(假)분할 매매의 첫 실수라는 것 이다.

 

 

아무리 주변이 개발된다고 해도 쓸모없는 토지는 결국 해당지역이 통째로 수용되거나 통째로 개발되지 않으면 팔아 먹거나 살수 있는 집 한채라도 제대로 지을수 없는 것이 현실인 것 이다.

 

 

허무한 발길로 현장을 돌아서 나올때 느끼는 것은 그래도 상당히 많은 사람들이 분할을 전제한 토지를 산다는 것 이고 전문가 조차도 상담을 받을때는 현혹될수 있을 정도로 분위기에 쏠린다는 것 이다

 

 

사실 이들이 제공하는 정보나 공부상 자료는 필자가 판단하기로는 모두 맞는 것으로 보이지만 도로도 없는데 집을 어떻게 짓느냐고 물의니 상담원은 토지분할 매매시 개별 필지마다 추가 부담금을 내는 조건으로 『도로사용승낙서』를 받기 때문에 아무런 문제없다고 한다.

 

 

그러면 상.하수도,오.폐수시설등 기반 시설문제를 제기하자 상담직원이 당황하면서직위가 높은 사람을 모시고 나와 그분이 하는 말이 투자목적으로 거의 가(假)분할 토지(임야)를 사는 것이지 주거용으로 분할 토지를 사는 사람이 얼마나 있겠냐 ? 하고 반문해 버린다.

 

즉 이는 판매에만 목적이 있는 것이자 판매되고 나면 매수자끼리 모든 것을 알아서 하라는 뜻인데 이해하기도 어렵지만 토지 분할을 전제로 토지를 매수한 사람이 다시 언젠가는 3자에게 미끼를 던져 팔아먹을 수밖에 없는 어떤 당위성을 전제로 또하나의 억울한 사람을 만들어 내야 된다는 논리이다 따라서 토목공사가 완료되지 않은 기획물건의 두번째 함정이 여기에 있는 것 이다.

 

 

매수자 역시 주변개발 호재가 사실이라는 것만 믿고 가(假)분할토지를 매수한후 주변에 뭐가 들어오고 주변 시세가 얼마니 내가 산 토지는 얼마가 될 것이라는 등 허세를 부리고 있지만 정작 누군가에개 덤탱이를 쉬우지 않는 한 팔아먹기는 어렵다는 것을 당초에는 분위기에 휩쓸려 인지 하지 못하고 있다가 막상 다시 팔려고 하니까 뒤늦게 속았다는 생각을 가진 사람들을 우리는 흔히 보았을 것 이다.

 

 

 

필자가 기획물건에 대하여 여러번 칼럼을 쓴적이 있다 기획물건이라고 해서 무조건 나쁜 것은 아니고 합법적인 테두리내에서 어느 선까지는 책임지고(예:단지내 도로개설등) 사후 관리를 어느 정도라도 보장해 주면 무슨 큰 문제가 있겠는가 ?

 

 

자기의 눈이 어두워 무용지물의 싼땅을 비싸게 사는 것은 먼저 본인의 우매(愚昧)함에 반성을 해봐야 하고 사후 약방문식으로 그들을 탓해 보았자 그들은 이미 사라져 법적 상대조차도 찾을수 없다는 것에 또 한번 아품을 겪게 되므로 현장을 방문할때는 현장 분위기에 휩쓸리지 않을 판단기준을 가지고 가거나 아니면 옥석을 가릴수 있는 식견있는 전문가와 동행하는 것이 실패하지 않는 올바른 투자 방법의 지름길이 될 것 이다.

 

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토지 분할 시 개발행위허가의 중요성

2015년 2월 5일

토지 분할 시 개발행위허가의 중요성과 실제 판례

 

 

□ 개발행위허가를 반드시 받아야 하는 것

 

① 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할

 

② 「건축법」에 따른 분할제한 면적 미만으로의 토지의 분할

 

③ 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할의 경우

 

개발이 아닌 경계의 구분을 위해 토지를 분할하는 것도 위 3가지에 해당되는 경우 개발행위로서 규제를 하는 이유는 국토가 무분별하게 개발되는 것을 방지하고 토지이용을 합리적·효율적으로 관리하여 공공복리를 증진하려는 목적을 달성하고자 하는 데 있다(즉 기획부동산의 바둑판식 토지 분할 및 무분별한 분할 행위로 소유권을 나누어 추후 공익사업이나 민간사업에 의한 개발의 걸림돌이 되는 등의 경우를 방지하기 위함). 또한 이러한 개발행위의 허가를 토지 소재지의 행정청의 재량에 맡기는 것은 이러한 분할 신청의 합리적인 판단을 위함이다(국토부가 아닌 각 지방 행정청이 해당 지역의 개발여건을 정확하게 분석하고 있으므로 분할 신청의 결정권을 행정청에게 맡긴 것이다).

 

 

□ 토지 분할에서 개발행위허가가 중요한 이유

 

공유물분할에 의한 소를 통해 법원의 분할 결정 판결문이 있어도 개발행위허가가 필요한 경우라면 개발행위허가 없이 분할할 수 없다.

 

 

(의정부지방법원 2012.6.26, 선고, 2011구합5266, 판결)

 

남양주시 화도읍 금남리 임야 8,928㎡에 관해 공유자 2명이 나머지 1명의 공유지분자를 상대로 공유물분할에 의한 소를 제기하여 승소 판결을 받아 해당 판결문을 가지고 남양주시에 분할을 신청하였는데 남양주시에서 분할을 할 수 없다는 통보를 받고 남양주시를 상대로 소를 제기하였다.

 

공유자 2명은 법원을 통해 분할해도 된다는 판결문까지 받았는데 왜 분할을 해주지 않느냐는 것이고 남양주시는 해당 지역이 농림지역이므로 개발행위허가가 필요하며,

 

개발행위에 대해 검토를 해보니 기획부동산과 같은 택지식 분할에 의한 난개발이 우려되기에 개발행위를 허가해 줄 수 없으니 분할을 할 수 없다는 것이다.

 

이유는 공유물분할의 소에 의한 판결은 2/3 이상의 공유자가 동의하지 않는 1/3로 인해 침범 받는 재산권의 행사를 위해 분할을 허락해 준다는 판결이고 개발행위허가는 별개의 문제라는 것이다. 즉 토지 분할에서 공유자가 전부 동의하거나 판결문을 통해 분할 신청하는 것은 기본적인 분할 신청의 기준이며, 중요한 것은 토지 소재지의 행정청의 합리적인 재량에 따라 결정된다는 것이다.

 

특히 이 경우는 해당 지역이 농림지역이므로 개발행위허가는 필수적인 부분이므로 남양주시의 결정에 아무런 문제가 없다. 일전에 가평군수가 기획부동산의 토지 분할 개발행위 인허가와 관련하여 뇌물수수 혐의로 구속 기소된 사례와 같이 각 지방행정청의 인허가는 토지의 분할 및 개발과 관련된 개발행위허가에 매우 중요한 부분이다.

 

토지의 분할은 본인이 소유한 토지에 대한 재산권의 행사와 더불어 각종 개발행위에 독립적인 결정을 할 수 있으므로 토지 매입 시 중요한 요소 중에 하나이다. 토지의 일부를 매입하실 경우 토지 계약 전 해당 행정청의 지적과에 반드시 확인해서 분할 가능 여부를 체크하길 바란다.