하나금융그룹 신개념 부동산펀드 왜 만드나 2012-04-04

하나금융그룹이 설립을 추진중인 종합부동산펀드가 침체된 국내 부동산개발시장의 새 자금줄 대안 모델로 기대되고 있다. ‘PERE(부동산사모펀드)’로도 불리는 이 종합부동산펀드는 미국 등 선진화된 부동산시장에선 개발사업의 운용과 책임을 담당하면서 일반화된 상품이다. 유명 부동산 투자회사인 존스랑라살계 라살인베스트먼트, 안젤로고든, 콜로니캐피탈 등이 하나금융의 벤치마크 대상이다.

◇종합부동산펀드 등 대안모델 필요성 대두= 하나금융그룹이 개발사업 투자와 실물부동산 매입·운용을 동시 추구하는 종합부동산펀드를 설립키로 한 것은 그룹 새 수익모델을 창출하는 동시에 ‘포스트 PF금융’을 선점하기 위한 의도와 맞닿아 있다.

시공사에 지급보증 등 모든 위험이 집중된 기존 부동산 개발사업 구조가 붕괴되면서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장은 장기 침체기에 빠져들었다. 시공사의 지급보증 여력이 감소한데다, 브릿지론을 담당하는 저축은행 마저 부실화된 게 주요 요인이다. 때문에 사업 리스크를 분담하면서 개발사업 신규 자금을 촉진하고 고수익을 추구하는 부동산펀드와 같은 대안 주체의 등장이 절실한 상황이다.

금융그룹 경영환경 역시 부동산 포트폴리오를 다변화해 그룹 내 부동산사업의 수익을 높여야하는 과제를 안고 있다. PF대출이 위축되고 관련 일감이 줄어들자 하나금융, KB금융을 비롯한 금융지주사들은 부동산사업에서 새 먹을 거리를 고민해왔다.

◇종합부동산펀드 투자구조는=하나금융그룹이 구상하는 부동산펀드의 투자자는 연기금 보험 등 기관투자자와 하나금융 소속 계열사다.

오피스빌딩, 주택, 호텔, 개발사업 지분투자, 메자닌펀드, 재간접펀드 등 펀드 투자 대상이 다양하며 요구 수익률도 다양하다. 대개 안전자산은 7~9%, 메자닌펀드는 9~12%, 고위험 지분투자는 12~16%의 연 수익률이 목표다. 위험자산부터 안전자산 등 여러 투자를 동시에 단행, 평균 요구 수익률을 맞추고 투자 안정성을 꾀하는 전략이다.

◇해결 과제는=종합 부동산펀드와 같은 대안 모델이 시장에 안착하기 위해선 요구수익률이 제각각인 재무 투자자의 이해관계를 어떻게 조율해 최적의 투자 조합을 도출할 수 있느냐에 사업 성패가 달려있다.

펀드 투자를 결정한 하나금융그룹 내 계열사 조차 투자 전략에 대한 이해 관계가 달라 의견 통합이 쉽지 않았던 것으로 알려졌다. 위험감수 능력이 높은 하나대투증권은 고수익 개발사업 비중을 높여 수익모델화하자고 주장한 반면 위험 회피 성향이 강한 하나은행은 안전 자산 위주의 투자를 고수했다. 하나금융그룹 관계자는 “은행 보험 연기금 증권사 등 투자 속성이 다른 투자자간 최적의 의견조합을 이끌어내는 능력이 신개념 부동산펀드 정착의 가장 중요한 요인”이라고 말했다. 　

원정호기자 won@

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